Sondaggio: datemi una quotazione per questo immobile commerciale...

[cesarito2]

Ciao a tutti.

In questi tempi duri per tutti
andrei un po' controcorrente
e comprerei un immobile commerciale.
Ne ho trovato uno a Roma, vicino alla Terza Università (Ostiense) e alla Metro,
di 160 mq. in una palazzina ben in vista e d'epoca (anni '20),
già ristrutturato, con soffitti alti a volta, doppi servizi e canna fumaria nuova. C'è anche una cantina sottostante.
Oggi è gestito maluccio, infatti l'agente imm. mi ha detto che stanno andando via ma al loro posto verrà un pub conosciuto che pagherà 2700E/mese che arriveranno a 3000E in tre anni,
il tutto garantito da fidejussione bancaria.
Non comprerò se non dopo aver fatto verifiche sui proprietari
e l'immobile, meglio se con l'avvocato..
La fase è di crisi soprattutto sul commerciale,
ma questa offerta mi piace..
Per chi se ne intende, datemi una quotazione secondo voi,
voglio vedere che ne pensate...
Grazie!

Cesarito

[ippo666]

dipende tutto da quanto lo devi pagare.. senza e difficile dirti se puo essere un affare decente oppure no

i calcoli cmq sono i soliti, togliere le tasse, i costi di gestione, considerare il rischio di locazione in funzione della crisi economica, e vedere quanto è il rendimento netto.

36.000E anno, mettiamo 30.000 tolte le tasse, almeno altri 1000E/anno da accantonare per le spese di gestione e ristrutturazione periodiche, diciamo ottimisticamente un 29.000 euro netti all'anno che ti metti in tasca.

massimo dovresti pagarlo 580.000 per avere un ottimo 5%

o.

[cesarito2]

Originalmente inviato da ippo666

dipende tutto da quanto lo devi pagare.. senza e difficile dirti se puo essere un affare decente oppure no

i calcoli cmq sono i soliti, togliere le tasse, i costi di gestione, considerare il rischio di locazione in funzione della crisi economica, e vedere quanto è il rendimento netto.

36.000E anno, mettiamo 30.000 tolte le tasse, almeno altri 1000E/anno da accantonare per le spese di gestione e ristrutturazione periodiche, diciamo ottimisticamente un 29.000 euro netti all'anno che ti metti in tasca.

massimo dovresti pagarlo 580.000 per avere un ottimo 5%

o.

Ti dico la verità: secondo me sei troppo ottimista!
Rifacciamo i conti:
mettiamo che non vada benissimo e si debba affittare a 2500/mese
(comunque non troppo pessimista), fanno 30.000 lordi,
e mi sa che siamo ancora ottimisti con questa crisi..
Se ci pago il 37% (mia aliquota) di tasse sull'85% di legge,
stiamo al 31,45%, sono 20.500E netti.
Leviamoci ICI e 2000E di spese (il locale è grande e sta in un palazzetto carino ma vecchiotto..), diciamo alla fine 18.000E puliti.
Quindi stiamo, calcolando il 4% di rendimento netto, a 450.000.
Ai quali però dovrei aggiungere 10% di imposte (7+2+1),
più 1% circa per notaio, 2% circa agenzia imm., fa + 13%,
e si arriva subito a 508.000 spesi in totale. C'è poi un fattore di rischio non indifferente, di questi tempi, legato alle nuove attività (non consolidate).
Insomma, credo che loro vogliano 500+spese (13% di prima),
io vorrei dargli 450.000, non so se me lo concederanno e non so nemmeno se vale la pena
o se ci sono investimenti migliori...
...che ne dite, voi che siete esperti più di me?

Grazie

[bigmad]

Ma tu sai già quanto è la richiesta o no?
A spanne dubito che i proprietari chiedano meno di 650/700000 euro...

[cesarito2]

Originalmente inviato da bigmad

Ma tu sai già quanto è la richiesta o no?
A spanne dubito che i proprietari chiedano meno di 650/700000 euro...

come dicevo, penso che vogliano chiudere a 500+imposte e spese,
che fa per me 565.000 E circa..
Io vorrei arrivare almeno a 500.000 tutto compreso,
così da non dover prendere un mutuo..
Che ne dite?
Vi sembra un tipo di locale a prova di crisi o no?
Ciao e grazie