Fideiussione (o altre garanzie) a fronte di affitto...

[netsurfer2]

Buongiorno a tutti!
Sono proprietario di diversi immobili da locazione, ereditati, che affitto per mantenermi agli studi (sono orfano).
Ho imparato ad affittare da solo e me la cavo abbastanza bene... poi ho provato in tempi recenti ad affidarmi ad un'agenzia che però si è comportata molto male (voleva indurmi a vendere), quindi ho ripreso a fare da me, ma ripeto: sono un autodidatta.
Ora ho tre immobili sfitti, "purtroppo" totalmente ristrutturati sputando sangue, quindi a rischio "squali": basta entrare, uno di questi è pure a spese zero.
Il mio grosso problema sono le garanzie:

• la caparra anticipata è inutile: appena sono morosi ti dicono di attingere ad essa ed amen;
• fideiussione bancaria: io sono propenso per questa, solo che coloro che mi si rivolgono (non la chiedo da molto, anzi da poco) non riescono *mai* ad ottenerla...da un lato bene, dall'altro sono esoso a chiederla? le spese/garanzie per ottenerle sono alte? io la chiederei per affitti non pagati e danni, a prima richiesta;
• fideiussione assicurativa: io ho sentito dire che è inutile, l'assicurazione difficilmente paga, il rimborso è lungo, come una polizza ass. qualsiasi se il soggetto non paga il premio annuale io mi trovo scoperto dopo il primo anno, mentre la fideiussione bancaria è "a vita".

Voi cosa mi consigliate?
Mi potete dare il vostro parere in merito?
Chiedere tanto di affitto non screma (anzi...), io infatti chiedo meno della media, affitto ristrutturato a nuovo, se il riscaldamento è condominiale glielo rateizzo....che devo fare?!?!?
Preciso che sono immobili uso ufficio, non abitativo!!
Grazie!

[soros75]

La fidejussione é una tutela per il proprietario.
Personalmente non affitterei a chi non e'in grado di poter ottenere una fidejussione dalla banca, perché in caso di problemi sarei il primo a pagarne le conseguenze.

Essere autodidatti é un merito.

[micky1977]

Visto che sono uso ufficio, allora probabilmente l'inquilino è una società/ditta.
Se è un soggetto fallibile, è meglio la caparra perchè la fideiussione, se non escussa prima, in caso di fallimento, deve essere rimessa nel patrimonio del fallimento per soddisfare tutti i creditori... quindi non so quanto ti convenga. Mentre per il deposito cauzionale, non c'è questo problema.

Per quanto riguarda i costi: dipende dagli accordi con la banca/assicurazione. Il costo va dall'1% annuo al 2%.

Per quanto riguarda il fatto che il creditore non paghi la fideiussione... Devi farti rilasciare una fideiussione che copre TUTTA la vita del contratto... Appena tu hai in mano la fideiussione, sei a posto, poi che lui paghi o no, sono problemi della banca/assicurazione.
Se invece te la fai fare annuale e poi ti deve rilasciare il rinnovo, allora lì sorgono problemi perchè magari non glielo vogliono rilasciare.

Io comunque sceglierei il deposuto cauzionale, facendo ovviamente indicare che si tratta di deposito infruttifero di interessi. Almeno hai i soldi in tasca e quando l'inquilino comincia a non pagare, intimi subito lo sfratto, senza aspettare di aver utilizzato il deposito in conto canone.

Ciao!

[1966]

Senza fideiussione non affittare.
Per quanto riguarda i costi vedi qui http://www.intesasanpaolo.com/script...ar_affitto.jsp
se ne hai voglia, potresti entrare in una filiale e informarti cosa chiedono all'aspirante inquilino a livello di garanzie. Se, dopo, lo fai sapere anche qui potrebbe essere utile anche al forum.

[netsurfer2]

Originalmente inviato da soros75

La fidejussione é una tutela per il proprietario.
Personalmente non affitterei a chi non e'in grado di poter ottenere una fidejussione dalla banca, perché in caso di problemi sarei il primo a pagarne le conseguenze.

Essere autodidatti é un merito.

E ciò per cui ho deciso di cominciare anch'io a chiederla...

[netsurfer2]

Originalmente inviato da micky1977

Visto che sono uso ufficio, allora probabilmente l'inquilino è una società/ditta.
Se è un soggetto fallibile, è meglio la caparra perchè la fideiussione, se non escussa prima, in caso di fallimento, deve essere rimessa nel patrimonio del fallimento per soddisfare tutti i creditori... quindi non so quanto ti convenga. Mentre per il deposito cauzionale, non c'è questo problema.

Ecco, questa è una cosa che hai fatto bene a sottolineare!
Di solito ho notato che comunque la prima cosa che la gente fa nel momento in cui si trova in ristrettezze è non pagare l'affitto, quindi se uno si muove per tempo, magari riesce...
Il punto è che al di là del valore dell'immobile io affitto completamente ristrutturato, bagno, pavimenti, impianti, muri...2 mesi di caparra fanno presto ad andarsene, quante ne chiedo?
Almeno 6, ma allora non è sempre meglio la fideiussione?
Certo c'è il problema dell'escussione, cioè eseguirla per tempo...

Originalmente inviato da micky1977

Per quanto riguarda i costi: dipende dagli accordi con la banca/assicurazione. Il costo va dall'1% annuo al 2%.

Per quanto riguarda il fatto che il creditore non paghi la fideiussione... Devi farti rilasciare una fideiussione che copre TUTTA la vita del contratto... Appena tu hai in mano la fideiussione, sei a posto, poi che lui paghi o no, sono problemi della banca/assicurazione.
Se invece te la fai fare annuale e poi ti deve rilasciare il rinnovo, allora lì sorgono problemi perchè magari non glielo vogliono rilasciare.

Ancora grazie!
Quindi la cosa migliore è dire al cliente che si vuole la fideiussione bancaria a prima richiesta per tutto il contratto(e già lì si capisce), poi qualora gliela rilascino fare un contratto sotto condizione, se rilasciata materialmente registrare e consegnare le chiavi.

Originalmente inviato da micky1977

Io comunque sceglierei il deposuto cauzionale, facendo ovviamente indicare che si tratta di deposito infruttifero di interessi. Almeno hai i soldi in tasca e quando l'inquilino comincia a non pagare, intimi subito lo sfratto, senza aspettare di aver utilizzato il deposito in conto canone.

Ciao!

E' una strada percorribile, specie se il cliente appare solido; ma ti dirò che se mi arrivasse qualcosa di *solido* che si vuole trasferire, fatte le indagini opportune, non vorrei neppure la fideiussione e per certi versi neanche la caparra, ma in giro ci sono parecchie sòle, e lo stato dei miei immobili (basta entrare) mi espone a bei rischi, purtroppo, ma andavano ristrutturati...
Grazie!!

[netsurfer2]

Originalmente inviato da 1966

Senza fideiussione non affittare.
Per quanto riguarda i costi vedi qui http://www.intesasanpaolo.com/script...ar_affitto.jsp
se ne hai voglia, potresti entrare in una filiale e informarti cosa chiedono all'aspirante inquilino a livello di garanzie. Se, dopo, lo fai sapere anche qui potrebbe essere utile anche al forum.

Appena sono da un pc fisso apro il link e lo studio, poi eventualmente chiedo...Intesa è quella che tempo addietro, tra l'altro, non aveva una convenzione con la Confedilizia che prevedeva il rilascio della fideiussione addirittura senza deposito vincolato del cliente?

Comunque la scorsa settimana ho saputo cosa richiede Unicredit: oltre agli oneri annuali (che non erano gran cosa, ma esattamente non li so, mi informo meglio), il problema è la somma da vincolare (che la gente spesso non ha, ma meglio così, si evitano di nuovo sòle) in titoli ( e da quello che ho sentito da un candidato inquilino, titoli spazzatura, ma era anche un po' sprovveduto, non avrei assolutamente locato a lui in ogni caso).

Poi studio.
Grazie mille anche a te!

[micky1977]

Originalmente inviato da netsurfer2

Il punto è che al di là del valore dell'immobile io affitto completamente ristrutturato, bagno, pavimenti, impianti, muri...2 mesi di caparra fanno presto ad andarsene, quante ne chiedo?
Almeno 6, ma allora non è sempre meglio la fideiussione?
Certo c'è il problema dell'escussione, cioè eseguirla per tempo...

Perchè non chiedi 3 mesi di deposito cauzionale (mi raccomando non è caparra!!!!) e 3 mesi di fideiussione?

Originalmente inviato da netsurfer2

Quindi la cosa migliore è dire al cliente che si vuole la fideiussione bancaria a prima richiesta per tutto il contratto(e già lì si capisce), poi qualora gliela rilascino fare un contratto sotto condizione, se rilasciata materialmente registrare e consegnare le chiavi.

Oppure puoi dire: intanto mi dai tutto con deposito cauzionale e appena ti arriva la fideiussione, ti rendo la parte di deposito cauzionale

Originalmente inviato da netsurfer2

E' una strada percorribile, specie se il cliente appare solido; ma ti dirò che se mi arrivasse qualcosa di *solido* che si vuole trasferire, fatte le indagini opportune, non vorrei neppure la fideiussione e per certi versi neanche la caparra, ma in giro ci sono parecchie sòle, e lo stato dei miei immobili (basta entrare) mi espone a bei rischi, purtroppo, ma andavano ristrutturati...
Grazie!!

questo mai!!!! meglio avere una garanzia in mano.... non si sa mai!

[Amundsen]

la fideiussione bancaria non la riesci ad avere quasi mai perchè l'inquilino deve vincolare l'importo di un anno di affitto.
Ci vorrebbe ma nessuno vuole vincolare la somma.
Quella assicurativa non serve a niente.
E comunque devi prima iniziare tutte le procedure di sfratto e credo che solo a sentenza riesci a ottenere qualcosa , quindi o bancaria o niente .

[micky1977]

Originalmente inviato da Amundsen

la fideiussione bancaria non la riesci ad avere quasi mai perchè l'inquilino deve vincolare l'importo di un anno di affitto.
Ci vorrebbe ma nessuno vuole vincolare la somma.
Quella assicurativa non serve a niente.
E comunque devi prima iniziare tutte le procedure di sfratto e credo che solo a sentenza riesci a ottenere qualcosa , quindi o bancaria o niente .

Dipende dalle clausole... se è a prima richiesta e con le clausole giuste, basta che intimi all'inquilino di pagare, dopodichè se lui fa orecchie da mercante, ti rivolgi a chi ha emesso la fideiussione.
Per quanto riguarda il vincolare un anno di affitto... dipende se la chiedi di quel valore... se invece la chiedi solo per 3 o 6 mensilità, l'inquilino vincola quell'importo oppure si fa fare un fido di pari importo.
Ma se la banca non vuole fargli il fido... allora ci siamo già capiti... se non è buono per la banca, non è buono nemmeno per il proprietario che affitta!