Fideiussione (o altre garanzie) a fronte di affitto...

  • Ecco la 60° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.

    Questa settimana abbiamo assistito a nuovi record assoluti in Europa e a Wall Street. Il tutto, dopo una ottava che ha visto il susseguirsi di riunioni di banche centrali. Lunedì la Bank of Japan (BoJ) ha alzato i tassi per la prima volta dal 2007, mettendo fine all’era del costo del denaro negativo e al controllo della curva dei rendimenti. Mercoledì la Federal Reserve (Fed) ha confermato i tassi nel range 5,25%-5,50%, mentre i “dots”, le proiezioni dei funzionari sul costo del denaro, indicano sempre tre tagli nel corso del 2024. Il Fomc ha anche discusso in merito ad un possibile rallentamento del ritmo di riduzione del portafoglio titoli. Ieri la Bank of England (BoE) ha lasciato i tassi di interesse invariati al 5,25%. Per continuare a leggere visita il link

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Buongiorno a tutti!
Sono proprietario di diversi immobili da locazione, ereditati, che affitto per mantenermi agli studi (sono orfano).
Ho imparato ad affittare da solo e me la cavo abbastanza bene... poi ho provato in tempi recenti ad affidarmi ad un'agenzia che però si è comportata molto male (voleva indurmi a vendere), quindi ho ripreso a fare da me, ma ripeto: sono un autodidatta.
Ora ho tre immobili sfitti, "purtroppo" totalmente ristrutturati sputando sangue, quindi a rischio "squali": basta entrare, uno di questi è pure a spese zero.
Il mio grosso problema sono le garanzie:
  • la caparra anticipata è inutile: appena sono morosi ti dicono di attingere ad essa ed amen;
  • fideiussione bancaria: io sono propenso per questa, solo che coloro che mi si rivolgono (non la chiedo da molto, anzi da poco) non riescono *mai* ad ottenerla...da un lato bene, dall'altro sono esoso a chiederla? le spese/garanzie per ottenerle sono alte? io la chiederei per affitti non pagati e danni, a prima richiesta;
  • fideiussione assicurativa: io ho sentito dire che è inutile, l'assicurazione difficilmente paga, il rimborso è lungo, come una polizza ass. qualsiasi se il soggetto non paga il premio annuale io mi trovo scoperto dopo il primo anno, mentre la fideiussione bancaria è "a vita".
Voi cosa mi consigliate?
Mi potete dare il vostro parere in merito?
Chiedere tanto di affitto non screma (anzi...), io infatti chiedo meno della media, affitto ristrutturato a nuovo, se il riscaldamento è condominiale glielo rateizzo....che devo fare?!?!?
Preciso che sono immobili uso ufficio, non abitativo!!
Grazie!:(
 
La fidejussione é una tutela per il proprietario.
Personalmente non affitterei a chi non e'in grado di poter ottenere una fidejussione dalla banca, perché in caso di problemi sarei il primo a pagarne le conseguenze.

Essere autodidatti é un merito. ;)
 
Visto che sono uso ufficio, allora probabilmente l'inquilino è una società/ditta.
Se è un soggetto fallibile, è meglio la caparra perchè la fideiussione, se non escussa prima, in caso di fallimento, deve essere rimessa nel patrimonio del fallimento per soddisfare tutti i creditori... quindi non so quanto ti convenga. Mentre per il deposito cauzionale, non c'è questo problema.

Per quanto riguarda i costi: dipende dagli accordi con la banca/assicurazione. Il costo va dall'1% annuo al 2%.

Per quanto riguarda il fatto che il creditore non paghi la fideiussione... Devi farti rilasciare una fideiussione che copre TUTTA la vita del contratto... Appena tu hai in mano la fideiussione, sei a posto, poi che lui paghi o no, sono problemi della banca/assicurazione.
Se invece te la fai fare annuale e poi ti deve rilasciare il rinnovo, allora lì sorgono problemi perchè magari non glielo vogliono rilasciare.

Io comunque sceglierei il deposuto cauzionale, facendo ovviamente indicare che si tratta di deposito infruttifero di interessi. Almeno hai i soldi in tasca e quando l'inquilino comincia a non pagare, intimi subito lo sfratto, senza aspettare di aver utilizzato il deposito in conto canone.

Ciao!
 
Ultima modifica:
La fidejussione é una tutela per il proprietario.
Personalmente non affitterei a chi non e'in grado di poter ottenere una fidejussione dalla banca, perché in caso di problemi sarei il primo a pagarne le conseguenze.

Essere autodidatti é un merito. ;)

E ciò per cui ho deciso di cominciare anch'io a chiederla...;)
 
Visto che sono uso ufficio, allora probabilmente l'inquilino è una società/ditta.
Se è un soggetto fallibile, è meglio la caparra perchè la fideiussione, se non escussa prima, in caso di fallimento, deve essere rimessa nel patrimonio del fallimento per soddisfare tutti i creditori... quindi non so quanto ti convenga. Mentre per il deposito cauzionale, non c'è questo problema.

Ecco, questa è una cosa che hai fatto bene a sottolineare!
Di solito ho notato che comunque la prima cosa che la gente fa nel momento in cui si trova in ristrettezze è non pagare l'affitto, quindi se uno si muove per tempo, magari riesce...
Il punto è che al di là del valore dell'immobile io affitto completamente ristrutturato, bagno, pavimenti, impianti, muri...2 mesi di caparra fanno presto ad andarsene, quante ne chiedo?
Almeno 6, ma allora non è sempre meglio la fideiussione?
Certo c'è il problema dell'escussione, cioè eseguirla per tempo...

Per quanto riguarda i costi: dipende dagli accordi con la banca/assicurazione. Il costo va dall'1% annuo al 2%.

Per quanto riguarda il fatto che il creditore non paghi la fideiussione... Devi farti rilasciare una fideiussione che copre TUTTA la vita del contratto... Appena tu hai in mano la fideiussione, sei a posto, poi che lui paghi o no, sono problemi della banca/assicurazione.
Se invece te la fai fare annuale e poi ti deve rilasciare il rinnovo, allora lì sorgono problemi perchè magari non glielo vogliono rilasciare.

Ancora grazie!
Quindi la cosa migliore è dire al cliente che si vuole la fideiussione bancaria a prima richiesta per tutto il contratto(e già lì si capisce), poi qualora gliela rilascino fare un contratto sotto condizione, se rilasciata materialmente registrare e consegnare le chiavi.

Io comunque sceglierei il deposuto cauzionale, facendo ovviamente indicare che si tratta di deposito infruttifero di interessi. Almeno hai i soldi in tasca e quando l'inquilino comincia a non pagare, intimi subito lo sfratto, senza aspettare di aver utilizzato il deposito in conto canone.

Ciao!

E' una strada percorribile, specie se il cliente appare solido; ma ti dirò che se mi arrivasse qualcosa di *solido* che si vuole trasferire, fatte le indagini opportune, non vorrei neppure la fideiussione e per certi versi neanche la caparra, ma in giro ci sono parecchie sòle, e lo stato dei miei immobili (basta entrare) mi espone a bei rischi, purtroppo, ma andavano ristrutturati...
Grazie!!OK!
 
Senza fideiussione non affittare.
Per quanto riguarda i costi vedi qui http://www.intesasanpaolo.com/scrip...oni/serv_gar_affitto/ita_serv_gar_affitto.jsp
se ne hai voglia, potresti entrare in una filiale e informarti cosa chiedono all'aspirante inquilino a livello di garanzie. Se, dopo, lo fai sapere anche qui potrebbe essere utile anche al forum.

Appena sono da un pc fisso apro il link e lo studio, poi eventualmente chiedo...Intesa è quella che tempo addietro, tra l'altro, non aveva una convenzione con la Confedilizia che prevedeva il rilascio della fideiussione addirittura senza deposito vincolato del cliente?

Comunque la scorsa settimana ho saputo cosa richiede Unicredit: oltre agli oneri annuali (che non erano gran cosa, ma esattamente non li so, mi informo meglio), il problema è la somma da vincolare (che la gente spesso non ha, ma meglio così, si evitano di nuovo sòle) in titoli ( e da quello che ho sentito da un candidato inquilino, titoli spazzatura, ma era anche un po' sprovveduto, non avrei assolutamente locato a lui in ogni caso).

Poi studio.
Grazie mille anche a te!
 
Il punto è che al di là del valore dell'immobile io affitto completamente ristrutturato, bagno, pavimenti, impianti, muri...2 mesi di caparra fanno presto ad andarsene, quante ne chiedo?
Almeno 6, ma allora non è sempre meglio la fideiussione?
Certo c'è il problema dell'escussione, cioè eseguirla per tempo...
Perchè non chiedi 3 mesi di deposito cauzionale (mi raccomando non è caparra!!!!) e 3 mesi di fideiussione?



Quindi la cosa migliore è dire al cliente che si vuole la fideiussione bancaria a prima richiesta per tutto il contratto(e già lì si capisce), poi qualora gliela rilascino fare un contratto sotto condizione, se rilasciata materialmente registrare e consegnare le chiavi.
Oppure puoi dire: intanto mi dai tutto con deposito cauzionale e appena ti arriva la fideiussione, ti rendo la parte di deposito cauzionale


E' una strada percorribile, specie se il cliente appare solido; ma ti dirò che se mi arrivasse qualcosa di *solido* che si vuole trasferire, fatte le indagini opportune, non vorrei neppure la fideiussione e per certi versi neanche la caparra, ma in giro ci sono parecchie sòle, e lo stato dei miei immobili (basta entrare) mi espone a bei rischi, purtroppo, ma andavano ristrutturati...
Grazie!!OK!
questo mai!!!! meglio avere una garanzia in mano.... non si sa mai!
 
la fideiussione bancaria non la riesci ad avere quasi mai perchè l'inquilino deve vincolare l'importo di un anno di affitto.
Ci vorrebbe ma nessuno vuole vincolare la somma.
Quella assicurativa non serve a niente.
E comunque devi prima iniziare tutte le procedure di sfratto e credo che solo a sentenza riesci a ottenere qualcosa , quindi o bancaria o niente .
 
la fideiussione bancaria non la riesci ad avere quasi mai perchè l'inquilino deve vincolare l'importo di un anno di affitto.
Ci vorrebbe ma nessuno vuole vincolare la somma.
Quella assicurativa non serve a niente.
E comunque devi prima iniziare tutte le procedure di sfratto e credo che solo a sentenza riesci a ottenere qualcosa , quindi o bancaria o niente .
Dipende dalle clausole... se è a prima richiesta e con le clausole giuste, basta che intimi all'inquilino di pagare, dopodichè se lui fa orecchie da mercante, ti rivolgi a chi ha emesso la fideiussione.
Per quanto riguarda il vincolare un anno di affitto... dipende se la chiedi di quel valore... se invece la chiedi solo per 3 o 6 mensilità, l'inquilino vincola quell'importo oppure si fa fare un fido di pari importo.
Ma se la banca non vuole fargli il fido... allora ci siamo già capiti... se non è buono per la banca, non è buono nemmeno per il proprietario che affitta! ;)
 
in genere è l'inquilino che non vuole la fideiussione. Se l'inquilino ha i soldi da vincolare, la banca non ha motivo di negarla perchè attinge da quelli vincolati se non paga. Ma l'inquilino con pochi soldi non vuole tenere fermo l'importo. Non è tanto la commissione che lo ferma quanto la quantità di soldi da vincolare. A volte non li ha , a volte non gli va , a volte sa già che non pagherà e non l'accetta. Se uno l'accetta è certamente una buona garanzia , non tanto per la banca ma perchè è in grado e intenzionato a vincolare quei soldi. Ma se sono professionisti o altro ben capitalizzati lo fanno , gli inquilini standard storcono il naso.
 
Se l'inquilino ha i soldi da vincolare, la banca non ha motivo di negarla perchè attinge da quelli vincolati se non paga
Io lavoro in un'azienda e di fideiussioni ne ho chieste molte e mai mi è capitato di dover vincolare i soldi (o meglio, solo una volta)... mi è sempre stato fatto un fido specifico per la fideiussione oppure ho utilizzato il fido generico.
Se la banca non vuole rilasciare un fido... è un brutto segnale!
 
Riprendo la discussione per sapere se ci sono novità riguardo questa garanzia contro l'eventuale morosità del conduttore. Nel merito sugli istituti di credito che la offrono e delle garanzie che i conduttori devono esporre, grazie :)
 
Per esperienza personale, trovo che la soluzione più semplice ed efficace sono le assicurazioni contro l'insolvenza o la morosità dell'inquilino (io mi rivolgo ad Allianz).
Funzionano così:
1) si assicura l'inquilino, e in caso di perdita del posto di lavoro, malattia o infortunio, etc. e conseguente insolvenza dell'inquilino, l'assicurazione corrisponde al proprietario canone di locazione e spese condominiali per un anno. Costo del premio: un canone di locazione versato una tantum, che copre tutta la durata del contratto. La compagnia di assicurazione istruisce la pratica accertandosi che l'affitto non superi il 40% del reddito dell'inquilino (o degli inquilini), e che vi siano sufficienti garanzie di stabilità del reddito.

2) si assicura il proprietario. In caso di morosità dell'inquilino, copertura per un anno di canone di locazione e spese condominiali, ed eventualmente, con un piccolo sovrappiù, delle spese legali per la procedura di sfratto. Costo del premio, durata della copertura e requisiti dell'inquilino identici al caso 1.

Entrambe le polizze vanno stipulate contestualmente alla firma del contratto.
Di solito faccio così: se l'inquilino paga lui il premio assicurativo della polizza 2, o stipula la polizza 1, non gli faccio versare il deposito cauzionale (che è un peso per l'inquilino e una garanzia poco efficace per il proprietario, perchè in caso di piccoli danni di solito ci si accorda amichevolmente, in caso di danno grossi non basta).
Se l'inquilino non si assicura, mi assicuro io e gli faccio versare il deposito cauzionale.
Sinora ho avuto buoni risultati. Positivo anche il fatto che assicurandosi, a svolgere l'istruttoria sulla solvibilità dell'inquilino sia l'assicurazione, che ha l'interesse e i mezzi per farla bene; mentre le indagini delle agenzie immobiliari sono viziate dal fatto che l'agenzia ha interesse a sbolognarti il prima possibile un inquilino incassando la percentuale e risparmiando lavoro, tanto se ci sono problemi toccano al proprietario, non all'agente immobiliare.
 
grazie monostatos, molto interessante.

questo tipo di assicurazione vale per tutti i tipi di contratto/immobile (tutte le categorie e tutti gli usi?)
 
grazie monostatos, molto interessante.

questo tipo di assicurazione vale per tutti i tipi di contratto/immobile (tutte le categorie e tutti gli usi?)

Di nulla, figurati. Purtroppo però non so risponderti. Io possiedo soltanto immobili residenziali, e per questi mi sono informato. A occhio e croce, non vedo perchè dovrebbero esserci differenze per uno studio professionale, per dire; mentre mi paiono, sempre a occhio e croce, diverse le situazioni di esercizi commerciali, capannoni industriali, etc. (diversi gli importi, persone giuridiche come inquilini, etc.). L'unica è sentire una compagnia assicurativa.
 
dunque, ricapitolando, vi sono 4 tipi di garanzie su immobili commerciali che possono essere richieste?

-fidejussione bancaria
-polizza assicurativa
-deposito cauzionale
-caparra anticipata

corretto? :)
 
Grazie monostatos per l'utile segnalazione OK!. Mi pare che non ci siano link a riguardo dal loro sito, giusto ?

Poi ho trovato questa Solo Affitti, esperienze in merito ?
 
ma anche questo "affitto sicuro".. non dicono quanto costi
 
Per esperienza personale, trovo che la soluzione più semplice ed efficace sono le assicurazioni contro l'insolvenza o la morosità dell'inquilino (io mi rivolgo ad Allianz).
Funzionano così:
1) si assicura l'inquilino, e in caso di perdita del posto di lavoro, malattia o infortunio, etc. e conseguente insolvenza dell'inquilino, l'assicurazione corrisponde al proprietario canone di locazione e spese condominiali per un anno. Costo del premio: un canone di locazione versato una tantum, che copre tutta la durata del contratto. La compagnia di assicurazione istruisce la pratica accertandosi che l'affitto non superi il 40% del reddito dell'inquilino (o degli inquilini), e che vi siano sufficienti garanzie di stabilità del reddito.

2) si assicura il proprietario. In caso di morosità dell'inquilino, copertura per un anno di canone di locazione e spese condominiali, ed eventualmente, con un piccolo sovrappiù, delle spese legali per la procedura di sfratto. Costo del premio, durata della copertura e requisiti dell'inquilino identici al caso 1.

Entrambe le polizze vanno stipulate contestualmente alla firma del contratto.
Di solito faccio così: se l'inquilino paga lui il premio assicurativo della polizza 2, o stipula la polizza 1, non gli faccio versare il deposito cauzionale (che è un peso per l'inquilino e una garanzia poco efficace per il proprietario, perchè in caso di piccoli danni di solito ci si accorda amichevolmente, in caso di danno grossi non basta).
Se l'inquilino non si assicura, mi assicuro io e gli faccio versare il deposito cauzionale.
Sinora ho avuto buoni risultati. Positivo anche il fatto che assicurandosi, a svolgere l'istruttoria sulla solvibilità dell'inquilino sia l'assicurazione, che ha l'interesse e i mezzi per farla bene; mentre le indagini delle agenzie immobiliari sono viziate dal fatto che l'agenzia ha interesse a sbolognarti il prima possibile un inquilino incassando la percentuale e risparmiando lavoro, tanto se ci sono problemi toccano al proprietario, non all'agente immobiliare.

l'assicurazione mi sembra una buona soluzione
come si chiama l'assicurazione che usi te?
grossomodo quanto costa?
cosa copre?
 
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