L'investimento immobiliare non copre l'inflazione sul lungo termine

[soros75]

Titolo provocatorio eh

Questa mattina ho voluto fare un calcolo.
Ipotizzando che il valore catastale di un immobile, assegnato subito dopo la costruzione dello stesso, coincida con il valore di mercato dello stesso, a quanto dovrebbe ammontare oggi il valore catastale ?

Per fare questa attualizzazione ho considerato la tabella dell'INDICE FOI NAZIONALE pubblicata dall'ISTAT in base alla quale, ad esempio, vengono rideterminate ogni anno le quote degli affitti.
Il valore catastale dell'immobile l'ho ottenuto con questo calcolo:
RENDITA CATASTALE * 115,5

Inserendo il valore catastale del mio immobile, costruito nel 1970, ho ottenuto che oggi il valore catastale dovrebbe superiore a 530.000 euro, ovvero un valore ben superiore al valore di mercato !!!
Pensate che il calcolo della rivalutazione parte dal 1978, perché dal 1970 al 1978 non ci sono dati.

Alla luce di questo calcolo mi sento di dire che l'investimento immobiliare, almeno nel mio caso, dal 1978 ad oggi, non avrebbe protetto dall'inflazione.

Provate a fare un calcolo con i vostri valori catastali e vediamo cosa ne esce ?

[sylvestro]

Originalmente inviato da soros75

Titolo boom

Questa mattina ho voluto fare un calcolo.
Ipotizzando che il valore catastale di un immobile, assegnato subito dopo la costruzione dello stesso, coincida al valore di mercato dello stesso, a quanto dovrebbe ammontare oggi il valore catastale ?

Per fare questa attualizzazione ho considerato la tabella dell'INDICE FOI NAZIONALE pubblicata dall'ISTAT in base alla quale, ad esempio, vengono rideterminate ogni anno le quote degli affitti.

Inserendo il valore catastale del mio immobile, costruito nel 1970, ho ottenuto che oggi il valore catastale dovrebbe superiore a 530.000 euro, ovvero un valore ben superiore al valore di mercato !!!
Pensate che il calcolo della rivalutazione parte dal 1978, perché dal 1970 al 1978 non ci sono dati.

Alla luce di questo calcolo mi sento di dire che l'investimento immobiliare, almeno nel mio caso, dal 1978 ad oggi, non avrebbe protetto dall'inflazione.

Provate a fare un calcolo con i vostri valori catastali e vediamo cosa ne esce ?

Sei partito dal valore catastale in acquisto per finire sul valore di mercato in vendita?

[soros75]

Originalmente inviato da sylvestro

Sei partito dal valore catastale in acquisto per finire sul valore di mercato in vendita?

Si. E'proprio questa la cosa sconvolgente, non trovi ?
Se sbaglio qualcosa, ditemelo.

Il confronto, come al solito é aperto. I miei non sono dogmi, ma solo spunti di riflessione.

[sylvestro]

Originalmente inviato da soros75

Si. E'proprio questa la cosa sconvolgente, non trovi ?
Se sbaglio qualcosa, ditemelo.

Il confronto, come al solito é aperto. I miei non sono dogmi, ma solo spunti di riflessione.

Secondo me come base di calcolo avrebbe (forse) senso il confronto tra i due valori catastali o i due valori di mercato.

Poi bisogna capire dove vuoi arrivare, cioe' se ti fermi alla compravendita nuda e cruda +/- affitti e tasse o se vogliamo considerare altri fattori reali in gioco economici e non.

[gonzalito76]

Originalmente inviato da soros75

Titolo boom

Ipotizzando che il valore catastale di un immobile, assegnato subito dopo la costruzione dello stesso, coincida con il valore di mercato dello stesso, a quanto dovrebbe ammontare oggi il valore catastale ?

Ipotesi molto ardita mi sa...

[housecrash]

Originalmente inviato da sylvestro

Secondo me come base di calcolo avrebbe (forse) senso il confronto tra i due valori catastali o i due valori di mercato.

Poi bisogna capire dove vuoi arrivare, cioe' se ti fermi alla compravendita nuda e cruda +/- affitti e tasse o se vogliamo considerare altri fattori reali in gioco economici e non.

C'è qualcosa che non mi torna: se fosse partito dal valore di mercato all'acquisto, l'inflazione l'avrebbe recuperata ancora meno, visto che normalmente i valori catastali sono più bassi di quelli di mercato?

O sbaglio?

[sylvestro]

Originalmente inviato da housecrash

C'è qualcosa che non mi torna: se fosse partito dal valore di mercato all'acquisto, l'inflazione l'avrebbe recuperata ancora meno, visto che normalmente i valori catastali sono più bassi di quelli di mercato?

O sbaglio?

No, non sbagli.

Sarebbe interessante studiare un caso, magari il suo, "normalizzandolo" il piu' possibile. Poi si potra' estendere il modello su altre zone, tipologie, condizioni, ...

[soros75]

Originalmente inviato da sylvestro

Secondo me come base di calcolo avrebbe (forse) senso il confronto tra i due valori catastali o i due valori di mercato.

Poi bisogna capire dove vuoi arrivare, cioe' se ti fermi alla compravendita nuda e cruda +/- affitti e tasse o se vogliamo considerare altri fattori reali in gioco economici e non.

Niente di tutto ció, il discorso é molto piú semplice.

Tutti dicono che l'immobile protegge dall'inflazionel, ok ?

Nel 1970 il valore catastale di un immobile era 100.
Immaginiamo che nel 1970, valore catastale e valore di mercato coincidessero.

Attualizzando il valore catastale del 1970, applicando la tabella dell'INDICE FOI, mi aspetto di ottenere un valore che mi indichi piú o meno il valore di mercato che l'immobile dovrebbe avere oggi.

Fatto il calcolo, ottengo un valore MOLTO superiore a quello di mercato.
Da qui la mia conclusione.

[soros75]

Originalmente inviato da gonzalito76

Ipotesi molto ardita mi sa...

Ardita perché il valore catastale probabilmente era inferiore a quello di mercato anche quando fu assegnato.
Questo non fa che peggiorare le cose.

[sylvestro]

Originalmente inviato da soros75

Niente di tutto ció, il discorso é molto piú semplice.

Tutti dicono che l'immobile protegge dall'inflazionel, ok ?

Nel 1970 il valore catastale di un immobile era 100.
Immaginiamo che nel 1970, valore catastale e valore di mercato coincidessero.

Attualizzando il valore catastale del 1970, applicando la tabella dell'INDICE FOI, mi aspetto di ottenere un valore che mi indichi piú o meno il valore di mercato che l'immobile dovrebbe avere oggi.

Fatto il calcolo, ottengo un valore MOLTO superiore a quello di mercato.
Da qui la mia conclusione.

Quindi bisogna indagare la formula FOI.

In soldoni che dice?