Aste immobiliari Consigli

[brachino]

Ciao a tutti.
Visti i prezzi degli appartamenti nella mia zona ho deciso di dare un'occhiata alle aste.
Dopo circa 1 anno che tengo d'occhio la situazione ho trovato l'appartamento che potrebbe fare al caso mio.
Ho contattato il custode è in presenza dell'attuale proprietario (non molto contento della cosa) ho visto la casa per circa 5 minuti (un po' pochini per un investimento importante) e mi è piaciuta.
Vengo quindi al dunque?
Che altri consigli potrebbe darmi che è riuscito ad acquistare in asta?
Per ora ho preso visione del debito pendente delle spese condominiali che, per gli ultimi 2 esercizi, è a carico dell'aggiudicatario e ho intenzione di prendere un appuntamento con l'amministratore per verificare la presenza di condomini "scomodi" nel palazzo.
Per me sarebbe prima casa oltre al prezzo di aggiudicazione e l'Iva a che altre spese dovrò sostenere?

Grazie per l'aiuto.

[Facts]

Guarda, in passato ci sono stati confronti accesi tra i fautori dell'asta e chi solleva molti dubbi.
Nella mia zona questi immobili attualmente non sono molto convenienti. Le aste infatti vanno spesso deserte causa perizie fatte con valori immobiliari sui massimi del 2007-pre crisi. Inoltre per i privati è un enorme problema dover effettuare il deposito cauzionale che comporta l'esborso di notevole cifre che non vengono remunerate. Questa cifre vengono restituite, ma ma devi avere un buon fido o tenere liquidità infruttifera su conto corrente. Infatti non è detto che ti aggiudicherai l'immobile e l'asta può venir riaperta con una semplice offerta nei giorni successivi all'aggiudicazione.
Poi riporto una testimonianza: "ricordo per esperienza che si pagano le tasse, 3 o 10 per cento se prima o seconda casa, sul valore di aggiudicazione e non su quello catastale, quindi circa il triplo. Spesso ci si trova a pagare le spese condominiali degli ultimi due anni
e a dover dare una sostanziosa "buona uscita" all'occupante che non se ne vuole andare e che altrimenti vi sfascia casa O quantomeno aspettare sei mesi-un anno che ve la liberi con la forza pubblica..."
Infine occorre avere tanto tempo libero e pazienza sia per le visite agli immobili sia per le modalità di partecipazione (pagamento di "bolli", compilazioni di documenti ecc) oltre a dover fronteggiare spesso personaggi molto esperti (una volta li ho chiamati professionisti delle aste e mi hanno sgridato) che comunque sono molto "sgamati". C'è perfino chi sospetta accordi per evitare i rilanci o altro.

[soros75]

Originalmente inviato da Facts

Guarda, in passato ci sono stati confronti accesi tra i fautori dell'asta e chi solleva molti dubbi.
Nella mia zona questi immobili attualmente non sono molto convenienti. Le aste infatti vanno spesso deserte causa perizie fatte con valori immobiliari sui massimi del 2007-pre crisi. Inoltre per i privati è un enorme problema dover effettuare il deposito cauzionale che comporta l'esborso di notevole cifre che non vengono remunerate. Questa cifre vengono restituite, ma ma devi avere un buon fido o tenere liquidità infruttifera su conto corrente. Infatti non è detto che ti aggiudicherai l'immobile e l'asta può venir riaperta con una semplice offerta nei giorni successivi all'aggiudicazione.
Poi riporto una testimonianza: "ricordo per esperienza che si pagano le tasse, 3 o 10 per cento se prima o seconda casa, sul valore di aggiudicazione e non su quello catastale, quindi circa il triplo. Spesso ci si trova a pagare le spese condominiali degli ultimi due anni
e a dover dare una sostanziosa "buona uscita" all'occupante che non se ne vuole andare e che altrimenti vi sfascia casa O quantomeno aspettare sei mesi-un anno che ve la liberi con la forza pubblica..."
Infine occorre avere tanto tempo libero e pazienza sia per le visite agli immobili sia per le modalità di partecipazione (pagamento di "bolli", compilazioni di documenti ecc) oltre a dover fronteggiare spesso personaggi molto esperti (una volta li ho chiamati professionisti delle aste e mi hanno sgridato) che comunque sono molto "sgamati". C'è perfino chi sospetta accordi per evitare i rilanci o altro.

Io ho comprato da poco all'asta.
Per il momento il problema maggiore si sta rivelando il Giudice dell'esecuzione che, non si capisce perchè, necessita di circa 2 mesi per firmare il decreto di trasferimento. Purtroppo non esiste un termine legale entro il quale DEVE firmare. Roba da pazzi.
Sarebbe bello indagare e capire cosa viene fatto materialmente in questo periodo.

Detto questo, il deposito cauzionale NON è un problema.
Tra deposito cauzionale e anticipo spese bisogna versare circa il 25% del prezzo proposto.
I soldi utilizzati per tale scopo non restano bloccati mesi, ma circa una settimana, visto che vengono depositati solo qualche giorno prima dell'asta stessa.
Una volta finita l'asta, se non si è vincitori della stessa, gli assegni circolari vengono restituiti immediatamente.
Certo se si può comprare cash, senza passare per un mutuo è meglio.

E' vero invece che l' imposta di registro è il 3% o il 10% del prezzo di aggiudicazione, come è vero che ci sono da pagare le spese condominiali arretrate degli ultimi 2 anni.
Rispetto ad un acquisto sul mercato il "grande svantaggio" lo si ha se si compra come seconda casa perchè quel 10% di imposta di registro è proprio alto.
Le spese condominiali sono solitamente nell'ordine di 2-3000 Euro l'anno se non ci sono lavori extra. Comunque è sempre bene farsi bene i conti prima e contattare l'amministratore, anche se il custode dovrebbe già disporre di queste informazioni.

L'occupante non prende 1 cent di buona uscita e se si vuole liberare l'immobile la procedura è semplificata e più economica rispetto, ad esempio, a quella che un comune mortale dovrebbe seguire per liberare l'immobile da un inquilino moroso. Nel mio caso posso dirti che, se avessi voluto, con 800 Euro avrei avuto l'ordine di sgombero che per capirsi è quello che permette alla Polizia di entrare in casa e di liberarla.

Se l'occupante si permette di distruggere l'immobile ne paga le conseguenze.

Non ho notizia di accordi per evitare rilanci, anche perchè sono illegali e di difficile applicabilità.

Dopo aver sentito tante leggende io mi sono presentato per la prima volta in vita mia ad un'asta qualche mese fa.
Ero sfiduciato e convinto che ci fossero chissà quanti offerenti perchè a visitare l'immobile c'era la fila...
Invece alla fine mi sono aggiudicato l'immobile pagando per il box, la cantina e l'appartamento meno di 2/3 di quanto chiedano per il solo appartamento posto al piano sotto il mio.

Fortuna vuole che sappia anche di aver fatto un "affare" anche per un' altro motivo.
Il lotto d' asta successivo al mio era l'immobile posto a fianco del mio, sullo stesso pianerottolo.
La mia controparte era una società che compra all'asta e rivende sul mercato.
Si sono aggiuducati il lotto a 2000 Euro in meno rispetto al sottoscritto....sebbene loro debbano spendere soldi sia per liberarlo (io gli inquilini me li tengo, mentre il loro immobile è occupato dall'esecutato), sia per regolarizzarlo dal punto di vista catastale visto che sono stati fatti lavori non dichiarati.

Certo io sono stato fortunato, però se ci si informa e non si ha fretta gli affari si fanno eccome, in particolare in un momento come questo in cui l'immobiliare è in stallo e non c'è l'interesse di qualche anno fa, quando in asta si comprava a prezzo di mercato.
Spero di essere stato utile.
Se hai bisogno di altre informazioni chiedi pure...ormai mi sono fatto una cultura

[falco d'oro]

Originalmente inviato da brachino

Ciao a tutti.
Visti i prezzi degli appartamenti nella mia zona ho deciso di dare un'occhiata alle aste.
Dopo circa 1 anno che tengo d'occhio la situazione ho trovato l'appartamento che potrebbe fare al caso mio.
Ho contattato il custode è in presenza dell'attuale proprietario (non molto contento della cosa) ho visto la casa per circa 5 minuti (un po' pochini per un investimento importante) e mi è piaciuta.
Vengo quindi al dunque?
Che altri consigli potrebbe darmi che è riuscito ad acquistare in asta?
Per ora ho preso visione del debito pendente delle spese condominiali che, per gli ultimi 2 esercizi, è a carico dell'aggiudicatario e ho intenzione di prendere un appuntamento con l'amministratore per verificare la presenza di condomini "scomodi" nel palazzo.
Per me sarebbe prima casa oltre al prezzo di aggiudicazione e l'Iva a che altre spese dovrò sostenere?

Grazie per l'aiuto.

solo il 4% di spese di registro+ cancellazione iscrizione ipoteche+eventuali sanatorie+spese condominiali degli ultimi due anni solari.
Leggi bene la perizia , se ci sono contratti di affitto, usufrutti ecct
Vai sul posto e cerca di parlare con qualche vicino, non aver timore che ti soffi l'affare , cerca di raccattare + notizie possibile su vizi del fabbricato, valore dei limitrofi ecct

buona fortuna

[tora64]

Originalmente inviato da falco d'oro

solo il 4% di spese di registro+ cancellazione iscrizione ipoteche+eventuali sanatorie+spese condominiali degli ultimi due anni solari.
Leggi bene la perizia , se ci sono contratti di affitto, usufrutti ecct
Vai sul posto e cerca di parlare con qualche vicino, non aver timore che ti soffi l'affare , cerca di raccattare + notizie possibile su vizi del fabbricato, valore dei limitrofi ecct

buona fortuna

Ciao Falco ,
ho visto un'appartamento a Torino che mi puo' interessare:
e ' situato in una zona ad alto tasso extracomunitario
camera , cucina , e latrina sul balcone .
prezzo base d'asta 22K
secondo la tua esperienza quanto potrebbe costarmi come costo totale x l'aggiudicazione ?
(e' gestito da agenzia imm. che offre consulenza e supporto x l'aggiudicazione)

[Facts]

Originalmente inviato da soros75

Detto questo, il deposito cauzionale NON è un problema.
Tra deposito cauzionale e anticipo spese bisogna versare circa il 25% del prezzo proposto.
I soldi utilizzati per tale scopo non restano bloccati mesi, ma circa una settimana, visto che vengono depositati solo qualche giorno prima dell'asta stessa. Una volta finita l'asta, se non si è vincitori della stessa, gli assegni circolari vengono restituiti immediatamente.

Non ho capito, ma dalle tue parti basta un assegno che non versano? Perchè moltissimi tribunali richiedono il BONIFICO BANCARIO. Su un immobile da 400k vuol dire tenere sul c/c 100k. Non so te ma anche investire e disinvestire continuamente costa, a meno che, ripeto, non sei sicuro di aggiudicartelo alla prima asta.
Per il seguente, come detto, ho citato un'altra persona che lo dice per esperienza. Tu dici:
"L'occupante non prende 1 cent di buona uscita Se l'occupante si permette di distruggere l'immobile ne paga le conseguenze." Si, verissimo, ma di conseguenze ne paga poche visto che è pignorato, nullatenente ed incapiente....

"Non ho notizia di accordi per evitare rilanci, anche perchè sono illegali e di difficile applicabilità. " Bè, certo che sono illegali, ma c'era un forumista che diceva di farlo....



"Ero sfiduciato e convinto che ci fossero chissà quanti offerenti perchè a visitare l'immobile c'era la fila...
Invece alla fine mi sono aggiudicato l'immobile pagando per il box, la cantina e l'appartamento meno di 2/3 di quanto chiedano per il solo appartamento posto al piano sotto il mio."

mi congratulo con te: ma chiedere non è il valore. Questo forum è stracolmo di testimonianze di pretese esagerate.


"però se ci si informa e non si ha fretta gli affari si fanno eccome, in particolare in un momento come questo in cui l'immobiliare è in stallo e non c'è l'interesse di qualche anno fa, quando in asta si comprava a prezzo di mercato."
esatto, ci vuole tempo libero....però le perizie, sono ancora a prezzo di mercato...di due anni fa. Qualche anno fa la situazione era l'opposta, le perizie erano fatte in un periodo di mercato in crescita.

Ad ogni modo volevo chiederti: posso partecipare da "spettatore", solo per farmi una idea di come funziona?

[tora64]

Originalmente inviato da tora64

Ciao Falco ,
ho visto un'appartamento a Torino che mi puo' interessare:
e ' situato in una zona ad alto tasso extracomunitario
camera , cucina , e latrina sul balcone .
prezzo base d'asta 22K
secondo la tua esperienza quanto potrebbe costarmi come costo totale x l'aggiudicazione ?
(e' gestito da agenzia imm. che offre consulenza e supporto x l'aggiudicazione)

No niente ,
problema risolto .

[soros75]

Originalmente inviato da Facts

Non ho capito, ma dalle tue parti basta un assegno che non versano? Perchè moltissimi tribunali richiedono il BONIFICO BANCARIO. Su un immobile da 400k vuol dire tenere sul c/c 100k. Non so te ma anche investire e disinvestire continuamente costa, a meno che, ripeto, non sei sicuro di aggiudicartelo alla prima asta.

Comunque sia i soldi li metti sul c/c o porti un assegno circolare (come avvebuto nel mio caso), uno o due giorni prima dell'asta e finita l'asta hai nuovamente il cash.
Su 100K Euro, anche 5 giorni di valuta sono poca roba.
Non mi dire che con quei 100.000 Euro ci fai trading, perchè allora se ti va male, rischi proprio di non poterci partecipare all'asta.

Originalmente inviato da Facts

Per il seguente, come detto, ho citato un'altra persona che lo dice per esperienza. Tu dici:
"L'occupante non prende 1 cent di buona uscita Se l'occupante si permette di distruggere l'immobile ne paga le conseguenze." Si, verissimo, ma di conseguenze ne paga poche visto che è pignorato, nullatenente ed incapiente....

Le conseguenze che ho in mente io non sono roba da poco.
Se tu mi ditruggi la casa, io mi sento di avere tutto il diritto di farti mangiare omogeneizzati per i prossimi due anni.

Originalmente inviato da Facts

"Non ho notizia di accordi per evitare rilanci, anche perchè sono illegali e di difficile applicabilità. " Bè, certo che sono illegali, ma c'era un forumista che diceva di farlo....

A proprio rischio e pericolo.
I partecipanti all'asta li vedi il giorno dell'asta stessa.
Per mettersi d'accordo ci sono solo poche ore o minuti.
Chi "corrompe" deve presentarsi col cash ed essere certo che una volta che il corrotto ha preso il cash, non prenda comunque parte all'asta.

Originalmente inviato da Facts

"però se ci si informa e non si ha fretta gli affari si fanno eccome, in particolare in un momento come questo in cui l'immobiliare è in stallo e non c'è l'interesse di qualche anno fa, quando in asta si comprava a prezzo di mercato."
esatto, ci vuole tempo libero....però le perizie, sono ancora a prezzo di mercato...di due anni fa. Qualche anno fa la situazione era l'opposta, le perizie erano fatte in un periodo di mercato in crescita.

Non tutte le perizie scontano prezzi di mercato gonfiati.
Bisogna leggerla e farsi un'idea. Non serve nemmeno molto tempo libero, secondo me.

Originalmente inviato da Facts

Ad ogni modo volevo chiederti: posso partecipare da "spettatore", solo per farmi una idea di come funziona?

Si, puoi.

[falco d'oro]

Originalmente inviato da tora64

Ciao Falco ,
ho visto un'appartamento a Torino che mi puo' interessare:
e ' situato in una zona ad alto tasso extracomunitario
camera , cucina , e latrina sul balcone .
prezzo base d'asta 22K
secondo la tua esperienza quanto potrebbe costarmi come costo totale x l'aggiudicazione ?
(e' gestito da agenzia imm. che offre consulenza e supporto x l'aggiudicazione)

Non puoi farti gestire dall'agenzia, alle aste si fa senza !
Prima casa 4% tassa di registro, minimo un rilancio che presumo essere 500 €,
le iscrizioni ipoteche se la casa non la vendi non le cancelli, che ti interessa , dopo 20 anni anche se la vendi si prescrivono, eventuali condoni, secondo me con 3000 € fai tutto, auguri

[brachino]

Grazie a tutti per i consigli e a soros75 per i chiarimenti.
Parlando oggi con un amico mi diceva che dovrebbe funzionare così.
L'asta a cui ho intenzione di partecipare è senza incanto.
Per partecipare devo depositare un assegno circolare per il 10% della mia offerta.
Se mi dovessi aggiudicare l'asta dovrei versare entro 60 giorni il restante 90% più il 20% a titolo di spese (anche se in effetti le spese per l'imposta di registro e altre imposte sono inferiori).
In sostanza dovrei anticipare il 120% del prezzo di assegnazione salvo poi ottenere dopo mesi il 20% meno le imposte varie.
Oltre a questo l'amico mi metteva in guardia circa la possibilità di ottenere un mutuo in quanto la banca finché non c'è l'effettivo trasferimento che comprova il tuo acquisto della casa (e quindi la garanzia per la stessa) difficilmente ti concederà il prestito.
Soros75 mi confermi quanto sopra?
Per quanto riguarda il meccanismo d'asta.
Soros75 dicevi che ti sei trovato con un "avversario".
Com'è stato il "duello"?
Ultima cosa.Io che avrei l'esecutato da far sloggiare.
Se dovessi trovare resistenza cosa suggerisci di fare?
E in caso di danni post asta?

Grazie ancora.