Investimento imm. a Roma, perché sì?

[clash]

Stamattina stavo pensando ad una persona che voglia investire 500k a Roma, e si domandi se gli conviene investire nell'immobiliare.
Ho cercato di trovare una motivazione plausibile, a livello esclusivamente economico, ma non ne ho trovate.
Soprattutto, mi sembra che l'investimento in un solo appartamento dal valore (richiesto) tra i 400k e i 500k sia improduttivo (e ce ne sono tanti, per es. zona monteverde 80-100mq 72su105 su casa.it sono superiori a 400k), questo dovrebbe essere affittato con un contratto 4+4 ad un prezzo superiore ai 1,5k/mese per avere un senso.
(Confronta con un BTP tasso fisso decennale, ci dovrebbe essere un 3,75% lordo a 97)
Poche probabilità di rivalutazione dell'immobile.
Poche possibilità di scenari con inflazione sopra il 5% (vedi l'offerta con mutui con cap 5,5%), e quindi un'eventuale copertura del capitale.
Anche considerando un piccolo mutuo a sostegno dell'acquisto, magari un 10 anni a tasso variabile, per aumentare il rendimento del capitale investito, non muta il quadro in maniera decisiva.
Insomma, penso che il calo del mercato immobiliare sia dovuto proprio a questo aspetto: l'investitore metropolitano non compra immobili, e penso potrà farlo solo a partire da basi decisamente inferiori alle richieste attuali.

Perché poi l'abbia fatto negli ultimi anni superando la soglia dei 400k, arrivando anche a spendere 600k per un immobile che avrebbe avuto difficoltà a locare oltre i 1,5k/mese??? ...era assolutamente convinto che l'anno successivo il suo appartamento si sarebbe rivalutato del 10%.

Sbaglio e/o dimentico qualcosa?

(naturalmente escludo appartamenti in pieno centro ad una elevata redditività...)

[RussianBear]

Io ce l'ho la necessità/voglia di investire 500K nell'immobiliare a Roma
Ma il mio è un caso un po' particolare, anche perchè voglio il mio prezzo, cioè quello del compratore, e non quello del venditore. Questione ancora di qualche mese

[ccc]

Originalmente inviato da RussianBear

Io ce l'ho la necessità/voglia di investire 500K nell'immobiliare a Roma
Ma il mio è un caso un po' particolare, anche perchè voglio il mio prezzo, cioè quello del compratore, e non quello del venditore. Questione ancora di qualche mese

A Roma ????
volevi dire qualche anno.................................... ..forse.

[clash]

Originalmente inviato da RussianBear

Io ce l'ho la necessità/voglia di investire 500K nell'immobiliare a Roma
Ma il mio è un caso un po' particolare, anche perchè voglio il mio prezzo, cioè quello del compratore, e non quello del venditore. Questione ancora di qualche mese

se hai una necessità, la tua scelta non è solamente di tipo economico (senza entrare nelle tue motivazioni personali, s'intende).

Confermi, quindi, che un investitore (anche orientato ad una scelta non solo economica) non ritiene conveniente il mercato immobiliare attuale.

[RussianBear]

Originalmente inviato da ccc

[/B]

A Roma ????
volevi dire qualche anno.................................... ..forse.

quando cammini su terreno solido non c'è problema, sai che il passo successivo sarà ancora su terreno solido

quando cammini in una palude invece, anche se il terreno è ancora apparentemente solido, rischi di sprofondare da un momento all'altro

il fatto che non sei ancora sprofondato non ti garantisce affatto che non accadrà in futuro, anzi le probabilità aumentano

c'è a chi piace scommettere al lotto o al win for life (e arricchire lo stato) e a chi fare scommesse, peraltro a costo zero sui trend immobiliari

RB

[RussianBear]

Originalmente inviato da clash

se hai una necessità, la tua scelta non è solamente di tipo economico (senza entrare nelle tue motivazioni personali, s'intende).

Confermi, quindi, che un investitore (anche orientato ad una scelta non solo economica) non ritiene conveniente il mercato immobiliare attuale.

Diciamo l'uno e l'altro, vorrei abbinare le due cose, soddisfare una necessità (parziale, non è una vera e propria necessità) e fare nel contempo un buon investimento
Ove per buon investimento non si parla certo di comprare immobili a prezzi ancora troppo cari per guadagnare il 2% lordo per i prossimi 30 anni

RB

[Amundsen]

acquistare un immobile si può fare per svariati motivi .
Se è per destinarlo all'affitto non è al momento una gran mossa , sia per i prezzi sia per il genere di persone che vanno in affitto sia per la legislazione anti-proprietario.
Naturalmente" l'occasione" può sempre capitare , ma è difficile .
Se è ad uso personale diventa un discorso individuale ma potrebbe anche essere fattibile se la casa piace , se si sta in affitto caro o disagiato , se non interessa attendere non si sa quanto per avere forse un prezzo minore .
Se si sta a casa da mamma gratis e volentieri si può attendere. Se si sta in affitto ogni anno di affitto che si paga sono soldi che vanno a togliere eventuale risparmio sul prezzo più basso che si potrà pagare in futuro la casa.
Quindi non esiste una convenienza o non-convenienza uguale per tutti

[clash]

Originalmente inviato da Amundsen

acquistare un immobile si può fare per svariati motivi .
Se è per destinarlo all'affitto non è al momento una gran mossa , sia per i prezzi sia per il genere di persone che vanno in affitto sia per la legislazione anti-proprietario.
Naturalmente" l'occasione" può sempre capitare , ma è difficile .
Se è ad uso personale diventa un discorso individuale ma potrebbe anche essere fattibile se la casa piace , se si sta in affitto caro o disagiato , se non interessa attendere non si sa quanto per avere forse un prezzo minore .
Se si sta a casa da mamma gratis e volentieri si può attendere. Se si sta in affitto ogni anno di affitto che si paga sono soldi che vanno a togliere eventuale risparmio sul prezzo più basso che si potrà pagare in futuro la casa.
Quindi non esiste una convenienza o non-convenienza uguale per tutti

Vorrei limitare il discorso al solo investitore.

[debitofilo]

Originalmente inviato da clash

Stamattina stavo pensando ad una persona che voglia investire 500k a Roma, e si domandi se gli conviene investire nell'immobiliare.
Ho cercato di trovare una motivazione plausibile, a livello esclusivamente economico, ma non ne ho trovate.
Soprattutto, mi sembra che l'investimento in un solo appartamento dal valore (richiesto) tra i 400k e i 500k sia improduttivo (e ce ne sono tanti, per es. zona monteverde 80-100mq 72su105 su casa.it sono superiori a 400k), questo dovrebbe essere affittato con un contratto 4+4 ad un prezzo superiore ai 1,5k/mese per avere un senso.
(Confronta con un BTP tasso fisso decennale, ci dovrebbe essere un 3,75% lordo a 97)
Poche probabilità di rivalutazione dell'immobile.
Poche possibilità di scenari con inflazione sopra il 5% (vedi l'offerta con mutui con cap 5,5%), e quindi un'eventuale copertura del capitale.
Anche considerando un piccolo mutuo a sostegno dell'acquisto, magari un 10 anni a tasso variabile, per aumentare il rendimento del capitale investito, non muta il quadro in maniera decisiva.
Insomma, penso che il calo del mercato immobiliare sia dovuto proprio a questo aspetto: l'investitore metropolitano non compra immobili, e penso potrà farlo solo a partire da basi decisamente inferiori alle richieste attuali.

Perché poi l'abbia fatto negli ultimi anni superando la soglia dei 400k, arrivando anche a spendere 600k per un immobile che avrebbe avuto difficoltà a locare oltre i 1,5k/mese??? ...era assolutamente convinto che l'anno successivo il suo appartamento si sarebbe rivalutato del 10%.

Sbaglio e/o dimentico qualcosa?

(naturalmente escludo appartamenti in pieno centro ad una elevata redditività...)

1500 euro al mese per quella zona mi risultano proprio il minimo minimo

ti sei scordato una cosa fondamentale la rivalutazione dell' inflazione viene incorporata nell' immobile


quindi minimo

450 investimento

rendimento lordo 18000 4%

+ inflazione 2% che andrai a recuperare quando venderai


quando ti compri il btp ti prendi il 3 4 netto ma l' inflazione non te la da nessuno neanche in via ipotetica

[Amundsen]

Originalmente inviato da clash

Vorrei limitare il discorso al solo investitore.

allora , casi particolari a parte, non mi sembra un'idea molto entusiasmante .
Solo se si compra a poco case di non troppo valore affittabili a extracomunitari affidabili e solventi , che si conoscono. Altrimenti è un avventura con gli inquilini e le leggi che ci stanno.
Oppure in centro storico non degradato e affittabile a settimana-mese a turisti , non certo 4x4