Atto notarile senza l'abitabilita'

[camogli2009]

Ho acquistato una seconda casa nel mese di Dicembre 2009. Adesso il tecnico che sta progettando la ristrutturazione si e' accorto che non e' stata mai richiesta l'abilitabilita' in Comune. Posso chiedere un risarcimento (e in quale misura ? ) al notaio al quale e' 'sfuggita' questa clausola importante ??? anche in considerazione del fatto che la richiesta di abilitabilita' attuale avra' dei costi ?? Grazie per la collaborazione !

[dany1983]

ti rispondo io!!!!
non essendovi alcuna norma regolatrice, la dottrina italiana ha proposto diverse soluzioni..ti riporto le più autorevoli:

1) ex art 1497 cc potresti richiedere una risoluzione del contratto per mancanza di qualità essenziali oltre al risarcimento del danno;

2)ex art 1489 cc potresti cmq domandare una risoluzione del contratto o cmq una riduzione del prezzo in quanto l'immobile è gravato da oneri non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati specificati nel contratto;

3)se è stata solo una mancanza non potrai richiedere la risoluzione ma solamente l'integrazione del certificato di abitabilità se in concessione o se l'altra parte non abbia fornito la documentazione.

x la risoluzione o il risarcimento potrai chiederli sicuramente al venditore..
in ogni caso prima ti conviene contattarlo per sapere se è in possesso lui del certificato di abitabilità..
in caso ne sia sprovvisto penso tu debba far richiesta all'autorità sanitaria al fine che certifichi l'abitabilità dell'immobile..ovviamente tutto ciò lo addebiterai al venditore chiedendo inoltre un risarcimento del danno..

[camogli2009]

Grazie Dany per la tempestivita' !.... Il venditore si e' trasferito all'estero; sono state fatte ricerche presso l'Uff Tecnico del Comune e non risulta alcun abitabilita' relativa all'immobile; il mio tecnico riferisce che probabilmente non c'erano i requisiti necessari per chiedre l'abitabilita'. Ti chiedo gentilmente: ma il notaio non e' responsabile (anche in solido !) dell'accertamento dell'abitabilita' quando redige un atto ???? Grazie

[dany1983]

Originalmente inviato da camogli2009

Grazie Dany per la tempestivita' !.... Il venditore si e' trasferito all'estero; sono state fatte ricerche presso l'Uff Tecnico del Comune e non risulta alcun abitabilita' relativa all'immobile; il mio tecnico riferisce che probabilmente non c'erano i requisiti necessari per chiedre l'abitabilita'. Ti chiedo gentilmente: ma il notaio non e' responsabile (anche in solido !) dell'accertamento dell'abitabilita' quando redige un atto ???? Grazie

non ne sono sicurissimo ma credo che il notaio debba rispondere solo per risarcimento del danno..in ogni caso dovrai dare la pratica in mano ad un legale che agirà sia contro il venditore che contro al notaio..
mi spiace ma non sono molto pratico delle leggi notarili..
in ogni caso ti allego un paio di link che potrebbero esserti utili

http://www.casa24.ilsole24ore.com/ce...lesView=Libero

http://www.mircominardi.it/diritto-c...-notaio-3.html

[olly67]

ma prima di partire in quarta ...
quando è stato costruito questo immobile? ha subito modifiche nel tempo?
e cosa è stato scritto nel contratto di compravendita?

[camogli2009]

L'immobile e' stato costruito nel 1963. Risulta dagli atti che esisteva la regolare agibilita'.
Nel 1964 l'unico appartamento del primo piano veniva frazionato in due appartamenti.
Nel 2004 veniva chiesto al Comune il 'permesso di costruire in sanatoria ai sensi della L 326/2003 L.R. 5/2004 per modifiche interne.Il Comune concedeva nel 2007 la sanatoria specificando che l'utilizzo dei locali e' subordinato alla acquisizione della agibilita'. Questi documenti erano in possesso del notaio prima della stipula dell'atto.

[dany1983]

Originalmente inviato da camogli2009

L'immobile e' stato costruito nel 1963. Risulta dagli atti che esisteva la regolare agibilita'.
Nel 1964 l'unico appartamento del primo piano veniva frazionato in due appartamenti.
Nel 2004 veniva chiesto al Comune il 'permesso di costruire in sanatoria ai sensi della L 326/2003 L.R. 5/2004 per modifiche interne.Il Comune concedeva nel 2007 la sanatoria specificando che l'utilizzo dei locali e' subordinato alla acquisizione della agibilita'. Questi documenti erano in possesso del notaio prima della stipula dell'atto.

che bella gatta da pelare che ti sei ritrovato......
penso che a questo punto tu debba sistemare i locali al fine di poter ottenere l'abitabilità degli stessi..nel frattempo, ripeto, contatta un legale cosi da chiamare in giudizio per la restituzione delle spese sostenute, più un eventuale risarcimento danni, il venditore..per quanto riguarda il notaio credo tu possa chiedere solamente un risarcimento danni dovuto a responsabilità..

[camogli2009]

Nella proposta di acquisto (regolarmente registrata) fatta da me tramite l'agenzia immobiliare il venditore aveva dichiarato ( firmando) che l'immobile aveva destinazione d'uso: civile abitazione e che era conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente.

[dany1983]

Originalmente inviato da camogli2009

Nella proposta di acquisto (regolarmente registrata) fatta da me tramite l'agenzia immobiliare il venditore aveva dichiarato ( firmando) che l'immobile aveva destinazione d'uso: civile abitazione e che era conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente.

penso che ciò debba distinguersi dall'abitabilità dei locali!!..che cmq penso in ogni caso il venditore avrebbe dovuto avvisare che alcuni o tutti i locali insiti nell'immobile non fossero abitabili..
calcola che negli immobili l'abitabilità è requisito necessario, sia materiale che giuridico, la cui mancanza può concretarsi in un inadempimento grave del venditore!!
purtroppo, per usufruire dell'immobile, dovrai sistemare il medesimo a tue spese e, se riuscirai a chiamare in causa il venditore, potrai farti rimborsare le spese stesse..

[olly67]

ma prima di partire in quarta soffermarsi un attimo sulle questioni?
allora intanto
post frazionamento mancava l'abitablità mi par di capire ..
come mai?
i lavori del 2004 cosa hanno fatto in pratica? di che entità erano? tale da modificare la abitabilità? (per esempio recupero mansarda)
e cmq anche dopo di essi andava chiesta nuovamente
detto questo ALMENO IN TOSCANA se viene data la sanatoria gli immobili sono conformi al regolamento edilizio al momento della loro realizzazione o anche al momento della richiesta della sanatoria (cosidetta doppia conformità)
tu adesso che lavori stai facendo? apri una DIA?
quindi ammesso che fai una dia il tuo tecnico farà cmq tutti i rilievi
se post frazionamento i requisiti per l'abitabilità c'erano (cmq ad occhio guarda il regolamento edilizio attuale .. se sono conformi ora in passato poi ...) non è che adesso vengono a mancare (salvo cose strane fatte da te, visto che gli altri lavori hanno avuto la sanatoria)
quindi? manca solo di chiedere quella che oggi è l'agibilità
e siccome il tuo tecnico ha fatto tutti i rilievi per la dia
che spesa mai sarà? 500 euro ?
non è che fai fare i rilievi apposta per l'abitabilità!!!
poi .. magari sono 1000 invece che 500 e quindi vuoi chiedere i danni? fai una bella letterina minacciosa e via ..
ma solo se sono 1000 euro altrimenti per 500 300 li spendi di avvocato solo per la lettera e quindi nn vale la pena ..
provi ad arrivare ad un accordo transattivo e via .. altro che causa che perdi tempo, denaro ed energie
quello che conta è che tu oggi possa avere l'agibilità
solo se non la puoi avere per irregolarità passate, e ne dubito, allora ti hanno venduto una cosa per un'altra e devi far causa ..

insomma prima di pensare al legale prova a trovare un tecnico capace e serio
che la spesa per un atto amministrativo non è di milioni di euro ..
e manco di migliaia !!!
tu non avessi una dia da aprire ancora ancora .
ma aprendola mi pare che sia tutto un falso problema
ammesso che, il frazionamento del 64 fosse rispettoso delle norme
ma che cavolo hai comprato?
oltretutto ALMENO A LIVORNO l'agibilità se non ci sono del tutto i requisiti secondo regolamento si può provare a chiederla in deroga alla ASL (ovviamente la casa non deve essere ciofeca)
insomma se le altezze ci sono (almeno 2,70) le finestre sono grandi e una per stanza, se le camere sono almeno 9mq la singola, 14 la doppia e la zona giorno dipende dal regolamento e se è soggiorno con angolo cottura o soggiorn e cucina
se c'è l'antibagno o il bagno apre su un corridio
insoimma cose normali in una casa anni 60
non dovrebbero esserci problemi per l'abitabilità di alcun genere
salvo appunto i 500 euro per il tecnico e i fogli in comune