Investimento immobiliare a Milano

[Immjck]

Prima di tutto CIAO. mio 1° post in questo forum.
Mi scuso per impecisioni e cazzate che dirò, ma quello finanziario non è proprio il mio settore.

La storiella è questa:
Uno studente venticinquenne milanese pesca una carta "probabilità" che "in stile monopoli" dice: un lontano parente del Madagascar ti lascia in eredità 90.000 euro.
Ma che fare con questa somma è un bel problema (ops NON SI PUO' definire QUELLA somma piovuta dal cielo come un problema ... )

comunque LA MIA IDEA SAREBBE QUESTA:
compro un bilocale in zona universitaria (Mi politecnico e statale) con un budget di 120-130k euro.
Lo affitto a 2 studenti (che trovo con facilità nell’ambiente universitario in cui mi trovo) ed il ricavato (immagino circa 6k euro/anno) mi permette di pagare le rate dei circa 30-40k euro di mutuo che dovrò fare per raggiungere la cifra da investire inizialmente.
Alla fine dei circa 6-7 anni che impiego a chiudere il mutuo avrò un immobile di quel valore (se in quella zona di milano i prezzi non son scesi per 30 anni non scenderanno proprio nei prossimi 5 no?) e a quel punto mi permetterà di avere una discreta entrata ogni mese.

ok ORA potete demolire la mia ipotesi, ma per favore siate gentili
grazie x ogni parere

[MrBadGuy1981]

io al posto tuo l'ipotesi che il valore dell'immobile comprato oggi possa scendere, soprattutto nell'arco temporale di 5 anni, non la scarterei così facilmente... vista la situazione attuale del mercato.
Poi per il resto lascio rispondere a persone molto più competenti di me in materia.

Comunque benvenuto nel forum!

[stefanol]

Ciao,

io non ci vedo niente da demolire.

La tua idea di rivolgerti ad un mercato dove la richiesta di locazione è costante è molto buona. Tieni presente che gli stiudenti fuori sede, a mio parere personale, sono ottimi clienti perchè per loro garantiscono i genitori. Si spera che non danneggino l'alloggio, ma ovviamente non lo doterai di supellettili costose.

Un mio consiglio è quello di cercare di trattare molto sul prezzo. Non avere paura di perdere un'occasione d'acquisto. Ma tratta. questo per il semplice fatto che meno paghi l'immobile, più elevata sarà la tua rendita percentuale lorda derivante dalla locazione.

Poi informati bene sui valori locativi della zona e sui prezzi di vendita.

[stefanol]

Originalmente inviato da MrBadGuy1981

io al posto tuo l'ipotesi che il valore dell'immobile comprato oggi possa scendere, soprattutto nell'arco temporale di 5 anni, non la scarterei così facilmente... vista la situazione attuale del mercato.
Poi per il resto lascio rispondere a persone molto più competenti di me in materia.

Comunque benvenuto nel forum!

questo è verissimo. Certezze non ne può dare nessuno... non farti riempire la testa dalle parole di facili Cassandre.

Prenditi tutto il tempo e gira... vedrai che dopo poco tempo acquisirai una buona esperienza e sarai perfettamente in grado di valutare l'investimento per quello che è oggi il mercato, non per quello che potrà essere domani.

[benhur1976]

Originalmente inviato da Immjck

Prima di tutto CIAO. mio 1° post in questo forum.
Mi scuso per impecisioni e cazzate che dirò, ma quello finanziario non è proprio il mio settore.

La storiella è questa:
Uno studente venticinquenne milanese pesca una carta "probabilità" che "in stile monopoli" dice: un lontano parente del Madagascar ti lascia in eredità 90.000 euro.
Ma che fare con questa somma è un bel problema (ops NON SI PUO' definire QUELLA somma piovuta dal cielo come un problema ... )

comunque LA MIA IDEA SAREBBE QUESTA:
compro un bilocale in zona universitaria (Mi politecnico e statale) con un budget di 120-130k euro.
Lo affitto a 2 studenti (che trovo con facilità nell’ambiente universitario in cui mi trovo) ed il ricavato (immagino circa 6k euro/anno) mi permette di pagare le rate dei circa 30-40k euro di mutuo che dovrò fare per raggiungere la cifra da investire inizialmente.
Alla fine dei circa 6-7 anni che impiego a chiudere il mutuo avrò un immobile di quel valore (se in quella zona di milano i prezzi non son scesi per 30 anni non scenderanno proprio nei prossimi 5 no?) e a quel punto mi permetterà di avere una discreta entrata ogni mese.

ok ORA potete demolire la mia ipotesi, ma per favore siate gentili
grazie x ogni parere

immobile vs. bond rating AAA scadenza 10 anni

rendimento 3%netto/3%netto
rischio alto/basso
sbattimento alto/basso
spese manutenzione alto/nullo
spese compravendita alto/ridicolo
liquidabilità bassa/alta
diversificazione nulla/possibile e consigliata

io non ho dubbi su cosa farei....

[Laerzio]

Originalmente inviato da Immjck

Prima di tutto CIAO. mio 1° post in questo forum.
Mi scuso per impecisioni e cazzate che dirò, ma quello finanziario non è proprio il mio settore.

La storiella è questa:
Uno studente venticinquenne milanese pesca una carta "probabilità" che "in stile monopoli" dice: un lontano parente del Madagascar ti lascia in eredità 90.000 euro.
Ma che fare con questa somma è un bel problema (ops NON SI PUO' definire QUELLA somma piovuta dal cielo come un problema ... )

comunque LA MIA IDEA SAREBBE QUESTA:
compro un bilocale in zona universitaria (Mi politecnico e statale) con un budget di 120-130k euro.
Lo affitto a 2 studenti (che trovo con facilità nell’ambiente universitario in cui mi trovo) ed il ricavato (immagino circa 6k euro/anno) mi permette di pagare le rate dei circa 30-40k euro di mutuo che dovrò fare per raggiungere la cifra da investire inizialmente.
Alla fine dei circa 6-7 anni che impiego a chiudere il mutuo avrò un immobile di quel valore (se in quella zona di milano i prezzi non son scesi per 30 anni non scenderanno proprio nei prossimi 5 no?) e a quel punto mi permetterà di avere una discreta entrata ogni mese.

ok ORA potete demolire la mia ipotesi, ma per favore siate gentili
grazie x ogni parere

Hai dimenticato le spese di acquisto: agenzia, notai.
Le spese di vendita per ritornare in possesso di soldi.
Eventuali spese di manutenzione straordinaria che i 7 8 anni sicuramente ci
saranno.

[stenmark]

Originalmente inviato da Immjck

Prima di tutto CIAO. mio 1° post in questo forum.
Mi scuso per impecisioni e cazzate che dirò, ma quello finanziario non è proprio il mio settore.

La storiella è questa:
Uno studente venticinquenne milanese pesca una carta "probabilità" che "in stile monopoli" dice: un lontano parente del Madagascar ti lascia in eredità 90.000 euro.
Ma che fare con questa somma è un bel problema (ops NON SI PUO' definire QUELLA somma piovuta dal cielo come un problema ... )

comunque LA MIA IDEA SAREBBE QUESTA:
compro un bilocale in zona universitaria (Mi politecnico e statale) con un budget di 120-130k euro.
Lo affitto a 2 studenti (che trovo con facilità nell’ambiente universitario in cui mi trovo) ed il ricavato (immagino circa 6k euro/anno) mi permette di pagare le rate dei circa 30-40k euro di mutuo che dovrò fare per raggiungere la cifra da investire inizialmente.
Alla fine dei circa 6-7 anni che impiego a chiudere il mutuo avrò un immobile di quel valore (se in quella zona di milano i prezzi non son scesi per 30 anni non scenderanno proprio nei prossimi 5 no?) e a quel punto mi permetterà di avere una discreta entrata ogni mese.

ok ORA potete demolire la mia ipotesi, ma per favore siate gentili
grazie x ogni parere

Per poter affittare a due persone un piccolo appartamento devi prevedere due letti separati e un minimo di indipendenza per ciascuno.

Non so se con quella cifra riesci a trovare un appartamento che soddisfi questo requisito.

Nei tuoi calcoli tieni conto di:
- spese relative all'acquisto (notaio, eventuale agenzia, tasse)
- un minimo di arredamento
- tasse sul reddito da affitto (tua aliquota marginale sull'85% dell'imponibile)
- spese di manutenzione
- ICI (perché non ci abiti)

Per fare un esempio pratico, supponi di trovare un immobile da 140k.
Con gli oneri relativi all'acquisto (se prima casa) vai a 150k, più qualche arredo, diciamo 155k.

Ti mancano 65k. Al tasso fisso del 5,5%, in dieci anni, fa una rata mensile di circa 705 euro (8.500 euro l'anno).

Se vuoi coprire tutto il mutuo con l'affitto, ipotizzando l'aliquota minima del 23%, significa che devi chiedere 1.100 euro al mese.
Infatti €1.100*12= € 13.200 lordi
13.200*0,85*(1-0,23)= € 8.639.

E 1.100 euro al mese mi sembrano tantini da chiedere.

Naturalmente puoi valutare di mettere di tasca tua la differenza tra mutuo e affitto netto.

[tugurio]

Originalmente inviato da stenmark

Per poter affittare a due persone un piccolo appartamento devi prevedere due letti separati e un minimo di indipendenza per ciascuno.

Non so se con quella cifra riesci a trovare un appartamento che soddisfi questo requisito.

Nei tuoi calcoli tieni conto di:
- spese relative all'acquisto (notaio, eventuale agenzia, tasse)
- un minimo di arredamento
- tasse sul reddito da affitto (tua aliquota marginale sull'85% dell'imponibile)
- spese di manutenzione
- ICI (perché non ci abiti)

Per fare un esempio pratico, supponi di trovare un immobile da 140k.
Con gli oneri relativi all'acquisto (se prima casa) vai a 150k, più qualche arredo, diciamo 155k.

Ti mancano 65k. Al tasso fisso del 5,5%, in dieci anni, fa una rata mensile di circa 705 euro (8.500 euro l'anno).

Se vuoi coprire tutto il mutuo con l'affitto, ipotizzando l'aliquota minima del 23%, significa che devi chiedere 1.100 euro al mese.
Infatti €1.100*12= € 13.200 lordi
13.200*0,85*(1-0,23)= € 8.639.

E 1.100 euro al mese mi sembrano tantini da chiedere.

Naturalmente puoi valutare di mettere di tasca tua la differenza tra mutuo e affitto netto.

ineccepibile
consideriamo anche che l'investimento alternativo (bond decennale), per la durata immaginata (6-8 anni) riduce di parecchio l'eventuale perdita in conto capitale, garantendo un flusso cedolare di qualche rilievo.
E con questo non voglio affatto dire che l'investimento in bond decennali sia oggi un investimento appetibile in termini di rischio rendimento, anzi.... solo che l'affitto è ben peggio.... figurarsi ad avere aliquote marginali al 43%.

[housecrash]

Originalmente inviato da Immjck

Alla fine dei circa 6-7 anni che impiego a chiudere il mutuo avrò un immobile di quel valore (se in quella zona di milano i prezzi non son scesi per 30 anni non scenderanno proprio nei prossimi 5 no?) e a quel punto mi permetterà di avere una discreta entrata ogni mese.

ok ORA potete demolire la mia ipotesi, ma per favore siate gentili
grazie x ogni parere

A parte qualche eccezione, i consigli sono stati tutti ineccepibili.

Vorrei solo aggiungere il mio:
- perchè 5 anni?
- chi ti ha detto che in 30 anni non sono calati (vedi immagine: so che non è per la zona specifica, ma credo che ci sia stata in mezzo, eccome )?

[Immjck]

Wow, grazie delle risposte velocissime !

in particolare thanks Stefanol e Stenmark. Consigli utilissimi e quella valutazione dettagliata, che condivido assolutamente e che mi ha fatto capire che avevo trascurato un po' di spese non proprio trascurabili

Cmq mi pare che nel complesso l'idea non sia proprio bocciata, ma dovrei lavorare su due cose:
1- prezzo dell'immobile (non ho fretta, potrei vedere molte soluzioni e magari puntare a qualche appartamento un po' meno costoso xchè in condizioni interne non troppo buone, ed i lavori di ristrutturazione li ptrei fare io in estate con intervento di tecnici solo quando strettamente necessario)
2- capitale inziale un po' più consistente (insomma 20k in più mi semplificherebbero la vita)

Per la questione prezzi, quel plot prezzi/anno mi ha fatto prendere un colpo, ma è relativo ad una specie di prezzo "percepito", giusto? Quindi gli immobili possono essere pure saliti ma son saliti meno dei consumi che sono al denominatore della funzione che è graficata.
(matematicamente la interpreterei così, ma se è un'eresia ditemelo !!!)