Il compratore non e' tenuto al pagamento della provvigione (sent.Cassazione)

[aragorn2008]

La sentenza della cassazione del luglio 2009 n. 16382 ha stabilito in maniera
fortemente innovativa come l'operare su mandato di una delle parti configuri una mediazione atipica cui si debbano applicare gli articoli del cc relativi al mandato. In allegato la circolare fimaa esplicativa.

"La Suprema Corte, nella motivazione della sentenza in commento, introduce importanti novità in materia di qualificazione del rapporto tra agente immobiliare e cliente, giungendo a sostenere una tesi assolutamente innovativa, e di sicuro effetto (dirompente).

Partendo dal presupposto, oramai consolidato, dell’esistenza di una mediazione c.d. tipica contrapposta ad una mediaizone cd. “atipica”, giunge a identificare la prima nell’ipotesi di assenza assoluta di ogni incarico all’agente immobiliare da parte dei soggetti intermediati. Il mediatore quindi si interporrebbe tra gli stessi di propria iniziativa, senza essere indotto a ciò da nessuno dei contraenti, attraverso un’attività caratterizzata dall’assoluta autonomia ed indipendenza rispetto a qualsiasi incarico ricevuto dalle parti intermediate.

Tale attività, secondo i giudici di legittimità, sarebbe quella disciplinata dal nostro codice civile, all’art. 1754 e ss., e quindi rappresenterebbe la mediazione tipica, proprio perché espressamente disciplinata.

Laddove invece, e diversamente, l’agente immobiliare avesse ricevuto un incarico da una delle parti intermediate, nella fattispecie in esame il venditore, non si ricadrebbe più nell’ipotesi della mediazione tipica, ma in quella della mediazione atipica, assimilabile come disciplina, secondo i giudici della suprema corte, al contratto di mandato.

In altre parole tutte le volte in cui il mediatore agisca non sulla base di un motu proprio, ma per incarico (scritto o verbale) di uno dei contraenti, non potrebbe essere applicata al relativo rapporto la disciplina prevista dagli articoli 1754 e ss del codice civile, ma troverebbero applicazione le norme sul mandato, ovvero quelle contemplate dagli artt. 1703 e seguenti del codice civile, con tutte le debite conseguenze."

[aragorn2008]

aggiungo in allegato anche tutta la circolare fimaa esplicativa

[housecrash]

Beh, questa sentenza potrebbe riportare in auge una vecchia discussione tra me e gorio in cui, se non ricordo male, io asserivo che qualora l'AI manifestamente si rifiuti di passare un'offerta e, dopo averla fatta direttamente al venditore questi la accettasse, allora l'AI perderebbe il diritto alla provvigione, per lo meno dalla mia parte, ma non è detto che anche il venditore .....

a) la mediazione "tipica" di cui all'art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare;
b) la stessa è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell'affare stesso, nel qual caso il c.d., mediatore - mandatario non ha più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante;

Leggendo le note esplicative della FIMAA so che potrebbe non essere questo il caso, ma io continuo a vedere nella fattispecie una situazione in cui l'AI si comporta come un mandatario del venditore

[johnnymino]

grazie, con calma leggerò tutto.

[clash]

Sentenza ricca di spunti...
L'applicazione dei principi enunciati potrebbe portare grandi cambiamenti.
Il mediatore avrebbe diritto alle provvigioni da entrambe le parti quando:
1) non ha fatto sottoscrivere nulla a nessuno
2) l'immobile è stato venduto
3) è riuscito ad ottenere informazioni sull'immobile, sul venditore e sul compratore (questa mi sembra veramente incredibile), ed ha informato le parti
Così il mediatore sparirà, non ci sono dubbi...
Quindi, avremo solo contratti di mandato, con il pagamento delle provvigioni a carico del solo venditore (mediazione atipica)

[housecrash]

Originalmente inviato da clash

Quindi, avremo solo contratti di mandato, con il pagamento delle provvigioni a carico del solo venditore (mediazione atipica)

Sarebbe l'ora

[clash]

Originalmente inviato da housecrash

Sarebbe l'ora

forse sì...

stavo pensando di comportarmi in questo modo:
-trovo la casa che mi piace, magari in pubblicità su internet
-invio un lettera a.r. all'agenzia, dichiarando il mio interesse all'acquisto, e chiedendo se il venditore ha stipulato con loro un contratto di mandato in esclusiva a vendere o se stanno agendo liberamente come mediatori
-chiaramente hanno l'esclusiva...
-a questo punto: se si tirano indietro (non comunicandomi nulla o evitando di comunicare al venditore una possibile trattativa in corso) potrebbero cadere in un inadempimento contrattuale nei confronti del venditore (quest'ultimo potrebbe chiedergli il risarcimento dei danni), se invece accettano di mandare avanti la trattativa non pagherò loro le provvigioni.

ci devo pensare, ma non mi sembra male...

[sylvestro]

Originalmente inviato da clash

forse sì...

stavo pensando di comportarmi in questo modo:
-trovo la casa che mi piace, magari in pubblicità su internet
-invio un lettera a.r. all'agenzia, dichiarando il mio interesse all'acquisto, e chiedendo se il venditore ha stipulato con loro un contratto di mandato in esclusiva a vendere o se stanno agendo liberamente come mediatori
-chiaramente hanno l'esclusiva...
-a questo punto: se si tirano indietro (non comunicandomi nulla o evitando di comunicare al venditore una possibile trattativa in corso) potrebbero cadere in un inadempimento contrattuale nei confronti del venditore (quest'ultimo potrebbe chiedergli il risarcimento dei danni), se invece accettano di mandare avanti la trattativa non pagherò loro le provvigioni.

ci devo pensare, ma non mi sembra male...

[clash]

Originalmente inviato da sylvestro

dici che sbaglio?

[sylvestro]

Originalmente inviato da clash

dici che sbaglio?

Assolutamente no, ero sinceramente sorpreso dal ragionamento

Adesso, posto che passi la regola ed in attesa che venga meglio definito il tutto, sono curioso di leggere le varie repliche degli eventuali interessati.