acquisto immobile da una srl....

[zuzuso1977]

Ciao a tutti
nell'impresa di trovare casa a prezzi decenti sto girando le varie agenzie della mia città e mi sono imbattuto in caso di cui vorrei un parere da tutti gli utenti del forum.
L'appartamento che mi interessa è stato acquistato da una società (srl) circa 10 anni fà da un asta fallimentare.
Adesso questa società vuole rivenderlo....
Io sarei interessato all'acquisto...
Questa srl è formata da un socio unico.
A quali rischi vado incontro in un ipotetico fallimento del mio venditore (la società srl....)
io voglio fare compremesso e atto subito (non ho bisogno di fare mutuo)
in merito a questo, mi ha detto che vuole dichiarare meno e quindi non il reale prezzo di acquisto....
grazie per le eventuali risposte.

[aragorn2008]

se avrai un problema nei primi dieci anni che e' il periodo che il codice stabilisce a garanzia contro i vizi occulti beni immobili e :
- la societa' esiste : potrai rivalerti solo sul capitale della societa' e non su quello dei soci
- la societa' e' chiusa : non puoi rivalerti sui soci

chiedi una assicurazione postuma decennale

[recycling]

Originalmente inviato da aragorn2008

se avrai un problema nei primi dieci anni che e' il periodo che il codice stabilisce a garanzia contro i vizi occulti beni immobili e :
- la societa' esiste : potrai rivalerti solo sul capitale della societa' e non su quello dei soci
- la societa' e' chiusa : non puoi rivalerti sui soci

chiedi una assicurazione postuma decennale

si, se bastasse "chiudere" una società per evitare le beghe ai soci!!!!
Bella dritta, ho diversi clienti società (tra cui qualche immobiliare) che hanno beghe, cause pendenti ecc ...... ora le "chiudo" così risolto il problema!!!

[zuzuso1977]

Originalmente inviato da recycling

si, se bastasse "chiudere" una società per evitare le beghe ai soci!!!!
Bella dritta, ho diversi clienti società (tra cui qualche immobiliare) che hanno beghe, cause pendenti ecc ...... ora le "chiudo" così risolto il problema!!!

parlate in termini "umani" per favore?

[Tiger]

Deve passare un anno (mi pare) dopo nessuno potrà più aggredire il tuo immobile, fai un controllo sulla società e sull'amministratore per vedere se ha problemi, fatti rilasciare copia del bilancio (per quel che vale)

vuole dichiarare meno per problemi di plusvalenza, vedi tu......

Originalmente inviato da aragorn2008

se avrai un problema nei primi dieci anni che e' il periodo che il codice stabilisce a garanzia contro i vizi occulti beni immobili e :
- la societa' esiste : potrai rivalerti solo sul capitale della societa' e non su quello dei soci
- la societa' e' chiusa : non puoi rivalerti sui soci

chiedi una assicurazione postuma decennale

postuma decennale su immobile costruito oltre 10 anni fa?
non è possibile rilasciarla.

[ualà]

Originalmente inviato da zuzuso1977

Ciao a tutti
in merito a questo, mi ha detto che vuole dichiarare meno e quindi non il reale prezzo di acquisto....
grazie per le eventuali risposte.

so che è una pratica comune ma il mio commercialista mi ha raccontato di un cliente che ha acquistato casa da un costruttore che gli ha chiesto di versare parte dei soldi in nero (pratica comune) e di dichiare un valore inferiore. Anni dopo il costruttore è finito sotto inchiesta, per tipo evasione iva o roba del genere. La finanza ha fatto un controllo a tappeto su tutte le transazioni dell'azienda del costruttore e tutti gli inquilini del palazzo sono finiti di conseguenza sotto indagine e sono stati tutti controllati, cazziati per il pagamento in nero con conseguenze, e chi per altre cose saltate fuori dopo controllo...

[maximm]

Originalmente inviato da zuzuso1977

Ciao a tutti........
A quali rischi vado incontro in un ipotetico fallimento del mio venditore (la società srl....)
io voglio fare compromesso e atto subito (non ho bisogno di fare mutuo)
in merito a questo, mi ha detto che vuole dichiarare meno e quindi non il reale prezzo di acquisto....
grazie per le eventuali risposte.

Non pagare a nero. Casomai, visto che il proprietario avrà l'immobile in bilancio ad una cifra più bassa (presuppongo buona fede di quest'ultimo), parla con il tuo notaio di eventuali escamotage ( compro casa a 500k di cui 450kcasa e 50k mobili, arredo, etc...), ma sappi che è rischioso.
Infine, fatti due conti. Quanto paga di tasse sul prezzo di acquisto con parte in nero ?
La differenza nel dichiarare tutto, quanto è ?
Vale la pena dividere l'eccedenza (visto che lo ritieni un buon affare ) a metà tra te e lui ? (esempio 400k-150k sui 150k paga il 40 % 60k = 30k a testa )

Ad onor del vero, sappiate che la revocatoria fallimentare può essere effettuata per tempo max di un anno.

Buona serata.

[mauro_1946]

Originalmente inviato da zuzuso1977

Ciao a tutti
nell'impresa di trovare casa a prezzi decenti sto girando le varie agenzie della mia città e mi sono imbattuto in caso di cui vorrei un parere da tutti gli utenti del forum.
L'appartamento che mi interessa è stato acquistato da una società (srl) circa 10 anni fà da un asta fallimentare.
Adesso questa società vuole rivenderlo....
Io sarei interessato all'acquisto...
Questa srl è formata da un socio unico.
A quali rischi vado incontro in un ipotetico fallimento del mio venditore (la società srl....)
io voglio fare compremesso e atto subito (non ho bisogno di fare mutuo)
in merito a questo, mi ha detto che vuole dichiarare meno e quindi non il reale prezzo di acquisto....
grazie per le eventuali risposte.

Il rischio cui vai incontro in caso di fallimento della srl è legato all'azione revocatoria fallimentare ed all'azione revocatoria ordinaria che il curatore fallimentare può proporre nel caso in cui vi sia notevole divergenza tra ciò che l'acquirente ha dato (dazione di denaro) e ciò che ha ricevuto (titolarietà del bene), come sembrerebbe nel tuo caso. Se tu acquisti l'immobile pagando o dichiarando chessò 250 k euro quando il prezzo di mercato è 400 o 500, è evidente che tu paghi un prezzo molto inferiore, ed in tal caso il curatore ha il diritto, meglio il dovere, di riacquisire il bene alla massa o di veder integrato il prezzo di acquisto.
L'azione revocatoria fallimentare, in questo caso, può avvenire nei 2 anni successivi all'atto di vendita e la prova della non esistenza dell'evento fraudolento (consilium fraudis) spetta a te acquirente, mentre l'evento dannoso per i creditori (eventus damni) è considerato dato dal fallimento.
Nel caso in cui i 2 anni siano trascorsi, il curatore può esercitare l'azione revocatoria ordinaria nei 5 anni successivi all'atto, ma in questo caso spetta a lui la dimistrazione tanto dell'eventus damni quanto del consilium fraudis.

[diventobuddista]

Originalmente inviato da mauro_1946

Il rischio cui vai incontro in caso di fallimento della srl è legato all'azione revocatoria fallimentare ed all'azione revocatoria ordinaria che il curatore fallimentare può proporre nel caso in cui vi sia notevole divergenza tra ciò che l'acquirente ha dato (dazione di denaro) e ciò che ha ricevuto (titolarietà del bene), come sembrerebbe nel tuo caso. Se tu acquisti l'immobile pagando o dichiarando chessò 250 k euro quando il prezzo di mercato è 400 o 500, è evidente che tu paghi un prezzo molto inferiore, ed in tal caso il curatore ha il diritto, meglio il dovere, di riacquisire il bene alla massa o di veder integrato il prezzo di acquisto.
L'azione revocatoria fallimentare, in questo caso, può avvenire nei 2 anni successivi all'atto di vendita e la prova della non esistenza dell'evento fraudolento (consilium fraudis) spetta a te acquirente, mentre l'evento dannoso per i creditori (eventus damni) è considerato dato dal fallimento.
Nel caso in cui i 2 anni siano trascorsi, il curatore può esercitare l'azione revocatoria ordinaria nei 5 anni successivi all'atto, ma in questo caso spetta a lui la dimistrazione tanto dell'eventus damni quanto del consilium fraudis.

E' interessante ma non ho capito bene.
Dovessi comprare un appartamento esistente da un'impresa edile da ristrutturare cercherei di pagare il meno possibile.
Se il titolare dovesse fallire entro i due anni dalla vendita dovrei dimostrare al curatore la mia buona fede?
Se fallisse dopo i due anni il curatore dovrebbe dimostrare il dolo da parte mia?
Ma quale sono i mezzi? In un momento come questo dove è difficile vendere stabilire il reale valore di una casa è difficile?
Quindi oltre a registrare il preliminare, pagare tutto in regola cosa bisogna fare? UNa garanzia fideussoria di validità 5 anni?
Volevo anche chiederti se questo vale anche per le ditte individuali, snc o altro? Grazie

[mib30]

Originalmente inviato da diventobuddista

E' interessante ma non ho capito bene.
Dovessi comprare un appartamento esistente da un'impresa edile da ristrutturare cercherei di pagare il meno possibile.
Se il titolare dovesse fallire entro i due anni dalla vendita dovrei dimostrare al curatore la mia buona fede?
Se fallisse dopo i due anni il curatore dovrebbe dimostrare il dolo da parte mia?
Ma quale sono i mezzi? In un momento come questo dove è difficile vendere stabilire il reale valore di una casa è difficile?
Quindi oltre a registrare il preliminare, pagare tutto in regola cosa bisogna fare? UNa garanzia fideussoria di validità 5 anni?
Volevo anche chiederti se questo vale anche per le ditte individuali, snc o altro? Grazie

si, conviene acquistare sempre da ditte individuali o da società di persone

qualcuno fa delle belle scatole, chiamate SRL et similia, e quando non ne può più dice che porta la scatola, scusa, i libri contabili, in tribunale
per poi scoprire che la scatola era vuota, ma ben adornata all'esterno

casi reali, successi, e qualcuno li crea ad arte; in questo periodo di crisi, poi ...
ci sono anche i professionisti, venderti legalmente qualcosa di rotto!!!

in aggiunta, fidejussione integrativa rilasciata da una persona fisica disgiunta dalla società relativa a materiali, progettazione, qualità lavorazioni, danni futuri, e anche usura materiali fino a 10 anni
se non ci sono banche/finanziarie disposte a garantire per il venditore (persona fisica), ed i suoi immobili, qualcosa non quadra