Ricavare il valore dell' immobile dall' affitto

[Firestorm]

Ammesso che l' immobile venga affittato ad un prezzo "equo" cioè in linea con le richieste di mercato, qualcuno di voi saprebbe proporre una formula "grezza" per ricavare in modo molto approssimativo il valore dell' immobile?

[benhur1976]

Originalmente inviato da Firestorm

Ammesso che l' immobile venga affittato ad un prezzo "equo" cioè in linea con le richieste di mercato, qualcuno di voi saprebbe proporre una formula "grezza" per ricavare in modo molto approssimativo il valore dell' immobile?

troppo difficile farla.considera il seguente esempio. Due appartamenti identici uno su via trafficata e al 5° piano senza ascensore, l'altro con ascensore su interno alberato. Come affitto saranno quasi identici, come prezzo di vendita ci sarà uno scarto incredibile

[Firestorm]

Originalmente inviato da benhur1976

troppo difficile farla.considera il seguente esempio. Due appartamenti identici uno su via trafficata e al 5° piano senza ascensore, l'altro con ascensore su interno alberato. Come affitto saranno quasi identici, come prezzo di vendita ci sarà uno scarto incredibile

Bhe io infatti presupporei un valore "equo" dell 'immobile. Dubito che l' immobile al 5 piano lo affitti in 5 minuti (a parte rare eccezioni) e che l' inquilino ci stia a lungo se all' interno non ha tutti i comfort....Ti dico che a Milano dove c'è un bel mercato il 2 appartamento che tu hai citato nell' esempio, se affittato ad un prezzo "corretto" resterebbe libero per un paio di settimane, il secondo per ben più tempo

[totem1959]

Originalmente inviato da benhur1976

troppo difficile farla.considera il seguente esempio. Due appartamenti identici uno su via trafficata e al 5° piano senza ascensore, l'altro con ascensore su interno alberato. Come affitto saranno quasi identici, come prezzo di vendita ci sarà uno scarto incredibile

il canone d'affitto ingloba ogni aspetto, pro o contro che sia, del appartamento...

personalmente ho optato tra il 4,6% e 5,4% di redditività lorda annua come equo... ossia.. se compri e la redditività è del 4,6% l'appartamento deve essere in ordine senza necessità di grossi interventi
naturalmente se rende oltre il 5,4% si sta comprando a buon prezzo

[benhur1976]

Originalmente inviato da Firestorm

Bhe io infatti presupporei un valore "equo" dell 'immobile. Dubito che l' immobile al 5 piano lo affitti in 5 minuti (a parte rare eccezioni) e che l' inquilino ci stia a lungo se all' interno non ha tutti i comfort....Ti dico che a Milano dove c'è un bel mercato il 2 appartamento che tu hai citato nell' esempio, se affittato ad un prezzo "corretto" resterebbe libero per un paio di settimane, il secondo per ben più tempo

ti faccio un esempio, poi valuta tu. centro storico. studente universitario. secondo te ha dei problemi a farsi 5 piani di scale a piedi?
poi è chiaro che gli appartamenti piu belli vanno via prima

[benhur1976]

Originalmente inviato da totem1959

il canone d'affitto ingloba ogni aspetto, pro o contro che sia, del appartamento...

personalmente ho optato tra il 4,6% e 5,4% di redditività lorda annua come equo... ossia.. se compri e la redditività è del 4,6% l'appartamento deve essere in ordine senza necessità di grossi interventi
naturalmente se rende oltre il 5,4% si sta comprando a buon prezzo

di nuovo. non sono d'accordo, o perlomeno non vale sempre.
altro esempio zona pedecollinare.via toscana per chi conosce bologna.un trilocale nella zona bassa costa 200K nella zona alta 300K. un affitto nella zona bassa è 650€/mese, nella zona alta 700€/mese

comunque al di là delle pippe mentali basta dare un'occhiata ai valori di appartamenti in zona (sia in affitto sia in vendita)

[era ora]

Originalmente inviato da Firestorm

Ammesso che l' immobile venga affittato ad un prezzo "equo" cioè in linea con le richieste di mercato, qualcuno di voi saprebbe proporre una formula "grezza" per ricavare in modo molto approssimativo il valore dell' immobile?

Si certo. La formula è Vm=Rn/r dove:

Vm= valore di mercato dell'immobile

Rn= reddito annuale netto (sommi le quote di affitto, detrai le spese di parte padronale, tasse incluse)

r è il saggio di capitalizzazione, lo puoi considerare pari al tasso di interesse bancario annuale netto (Non in questo periodo di crisi naturalmente, ma puoi considerare un saggio medio, direi 3-4%, più verso il 3 se l'immobile è di pregio, più verso il 4 se non lo è.
Spero di essere stato utile.

[benhur1976]

io provo con un ultimo esempio poi ci rinuncio:
un monolocale lo acquisti a 100K e lo affitti a 500€
un trilocale lo affitti a 200K e lo affitti a 700€

se poi diciamo (come stiamo dicendo) che il rendimento sarà sul 3-5% va bene, ma dubito che ha una qualche utilità sapere che l'appartamento varrà circa 200 o 300K

[anto74rm]

Originalmente inviato da Firestorm

Ammesso che l' immobile venga affittato ad un prezzo "equo" cioè in linea con le richieste di mercato, qualcuno di voi saprebbe proporre una formula "grezza" per ricavare in modo molto approssimativo il valore dell' immobile?

Non sono esperto, ma ti dico la mia.

Se si parte dal presupposto che il rendimento oscilla tra il 4 ed il 6 percento annuo lordo ovviamente, un immobile che ti rende 800 euro al mese di affitto lo calcoli così:

800*12 mesi = 9600 euro

9600 sta a 5% coma x sta a 100

quindi: 9600*100/5 = 192.000 euro

io ho infatti la sensazione che alcuni commerciali li vendono sulla base della loro resa (affitto) annuale, più che sulla base del valore intrinseco. Chi compra sa già che sta investendo 192.000 euro al 5% lordo, magari gli sta bene, e compra.

ovviamente devi considerare "l'ici - commerciale" - che so che è abbastanza elevata -, l'irpef su rendita, utenze, (magari anche i periodi che non affitti ma hai ugualmente i costi) insomma tutti quei costi che ti vanno a limare quel 5% (ergo, se il rendimento scende sotto il 3,75% netto lascia perdere, almeno questo è il mio pensiero in merito)

CIAO!

[era ora]

Originalmente inviato da benhur1976

io provo con un ultimo esempio poi ci rinuncio:
un monolocale lo acquisti a 100K e lo affitti a 500€
un trilocale lo affitti a 200K e lo affitti a 700€

se poi diciamo (come stiamo dicendo) che il rendimento sarà sul 3-5% va bene, ma dubito che ha una qualche utilità sapere che l'appartamento varrà circa 200 o 300K

Dipende, alcuni immobili vengono valutati proprio in questo modo. Se il valore di mercato è il capitale, il reddito che genera è la produttività di tale capitale. Nell'esempio che hai fatto tu è più produttivo il monolocale, e non puoi calcolare la produttività se non ne conosci il valore di mercato.