Grafico a nido d'ape da aggiornare

[NuovoNick2008]

Chi riesce ad aggiornarlo all' oggi, anche a spanne?

[g_m_p]

si le transazioni sono tornate normali, i prezzi no la righina deve scendere...

[NuovoNick2008]

non ho trovato l'immagine originale e quindi ho postato la mia, sulla quale avevo tirato una riga in modo del tutto arbitrario, intendendo segnalare che nessuno faceva troppo caso ai volumi.

Mi piacerebbe vedere come sarebbe questo grafico aggiornato all'oggi.

fino a che punto dovrebbe scendere quella righina ?.

riallego quello pulito!

[g_m_p]

per seguire l'armonia interna al disegno, la righina dovrebbe volgere velocemente (ovvero entro un anno) al nodo dei prezzi 1992 (reali si intende)

[aragorn2008]

L'avevo gia' postata alcune volte sia qui che su ffz.
Per previsione ntn 2009 = 580 k e un numero per i prezzi 2009
di scenari immobiliari :

[~Qohèlet~]

Originalmente inviato da NuovoNick2008

non ho trovato l'immagine originale e quindi ho postato la mia, sulla quale avevo tirato una riga in modo del tutto arbitrario, intendendo segnalare che nessuno faceva troppo caso ai volumi.
Mi piacerebbe vedere come sarebbe questo grafico aggiornato all'oggi.
fino a che punto dovrebbe scendere quella righina ?.
riallego quello pulito!

Se il calo dei prezzi rispettasse i due cicli precedenti avremmo il minimo a 220/230.

[Amundsen]

le compravendite se sono calate saranno più o meno a quel punto .


Sono calate , è stata scremata la parte di acquirenti che non hanno più accesso al mutuo , è stato scremato l'eccesso dei compratori in panic buyng,
rimangono quelli che devono o vogliono comprare per ragionevoli motivi e ragionevole reddito.
Se i prezzi sono calati di un 10-15% ( sconti occulti) , i prezzi sarebbero tornati più o meno ai valori del 92 in termini reali .
Nel 91 si era in bolla , ma va detto che dopo 20 anni non è illecito attendersi una rivalutazione dell'immobile , quindi non è caro se torna ai valori di bolla '91 in quanto ci si può aggiungere un 35-40% tranquillo di incremento di valore oltre l'inflazione.
Cioè se costa come nel 91 è a sconto rispetto al 91 perchè in 20 anni è lecito attendersi un ritorno sull'investimento .
Prendiamo il 1988 ,nessuna bolla prezzo 160 : non è che dopo 22 anni è giusto attendersi che in termini reali la casa valga 160 . E' anche giusto che se si rivaluta del 2% annuo dopo 22 anni valga 240.
Quindi un prezzo sgonfiato , non d'occasione , un acquisto a prezzo non scorretto va a finire che sarà un 10-15% meno di oggi.
Se scende di più è una cosa diversa , ma non c'è sicurezza perchè potrebbe scendere con un cerchio a nido d'ape che somiglia alla salita , cioè che si esplica in molti anni .
E se uno deve invecchiare aspettando uno sconto del 10-15% potrebbe non valere la pena . Lasciamo perdre quelli che non hanno i soldi per l'acquisto , sono problemi loro.

[Amundsen]

Un altro esempio comparando i prezzi reali dall'87 ( prezzi bassi) .

Se prendiamo il prezzo nell' 87 , che non erano in bolla , tutto tranquillo , i prezzi da allora sono passati da 211 a 283 , in termini reali.
Vuol dire il 34% di incremento in 23 anni , che è abbastanza ragionevole e contenuto .
Se oggi costano dopo 23 anni il 34% più di un periodo NON in bolla , allora forse non sono così care come sembrano.

In realtà il picco del 2007 non è stato un picco così elevato come appare confrontato ai precedenti ,

[gonzalito76]

Originalmente inviato da Amundsen

Nel 91 si era in bolla , ma va detto che dopo 20 anni non è illecito attendersi una rivalutazione dell'immobile , quindi non è caro se torna ai valori di bolla '91 in quanto ci si può aggiungere un 35-40% tranquillo di incremento di valore oltre l'inflazione.
Cioè se costa come nel 91 è a sconto rispetto al 91 perchè in 20 anni è lecito attendersi un ritorno sull'investimento .
Prendiamo il 1988 ,nessuna bolla prezzo 160 : non è che dopo 22 anni è giusto attendersi che in termini reali la casa valga 160 . E' anche giusto che se si rivaluta del 2% annuo dopo 22 anni valga 240.

L'affermazione sul ritorno "reale" (non nominale) dell'investimento in immobili in termini di apprezzamento del capitale va qualificata.

Lo yield / tasso di rendimento e' ovviamente equivalente al risparmio d'affitto o proventi d'affitto (se seconda casa), ma questo e' un discorso a lato del valore capitale.

In teoria il valore "reale" di un immobile aumenta solo se esistono certi presupposti: demografici (fondamentali) /riqualificazione dell'area / incremento del PIL reale della zona in cui l'immobile e' locato.

Questo non per smentire la tua affermazione, ma solo per sottolineare che il fatto che in un certo periodo (5-10-20 anni) ci debba necessariamente essere un apprezzamento "reale" dell'immobile non e' affatto scontato.

Fino ad ora evidentemente c'e' stato, in alcune aree piu' che in altre, per i motivi sopra citati. In futuro si vedra'

[Amundsen]

c'è stato un apprezzamento dei valori fin dal 1940 , 70 anni , la stessa cosa in Inghilterra o Francia.
Per ipotizzare che la cosa non si verificherà più bisogna ipotizzare qualche scenario abbastanza catastrofista , che magari si verificherà , ma che comunque è una supposizione e non un fatto .
Rimane che se dopo 23 anni c'è un incremento del 34% non è certo un gran incremento . Un crollo da venire del 30% , come è la versione ufficiale del forum , se non sei d'accordo ti bannano o ti mettono in lista ignore , vuol dire che gli immobili non sono un'investimento , il che non è mai stato , cicli a parte.

allego altro grafico dei prezzi reali.
nel '74 , nell'81 , nel 91 i prezzi si sono rialzati sensibilmente anche rispetto al picco precedente .
Questo picco del 2007 è quasi uguale al precedente di quasi 15/20 anni prima.
Non è stato un gran picco.
La gente lo percepisce come esagerato perchè parte dalla depressione degli anni '90 , ma come visione storica non è un gran picco , manca poco che siamo ai prezzi dell'81 quando costavano 251 contro i 283 di oggi , 30 anni fa !