svalutazione da comunione

[roberto15000]

Domanda per i più esperti

Una casa è stata ereditata da tre fratelli. Domando quanto il regime di comunione possa svalutare l'immobile. Uno vuol vendere, ma basta che un altro si opponga e la vendita non può compiersi, potrebbe rilevare la quota, ma a che prezzo? Un altro vuol demolire per ricostruire col piano casa... etc. L' osservatorio dell'agenzia del territorio assegna un valore per villino di 4500-6500 per mq lordo, sono quotazioni attendibili.

[aragorn2008]

Eh .. purtroppo un sacco. E' ben vero il credo
comune che e' molto meglio in ogni caso addivenire ad un compromesso,
anche perche' poi in quei casi la rabbia o l'invidia puo' portare a seguire
da parte di qualche erede anche percorsi sicuramente antieconomici.
Il costo ed i tempi di una eventuale divisione giudiziale in italia sono
molto alti (notai e avvocati hanno percentuali sui beni + rimborsi)
e se il bene e' indivisibile un'eventuale asta promette un'ulteriore
abbattimento di quello che si potrebbe realizzare.
Se supponiamo che possa essere venduto all'asta al 60% del prezzo
di mercato, che le spese di divisione possano essere il 15% = netto 45%.
Direi che il 70/80% e' un compromesso ragionevole per i cedenti
e per gli acquirenti.

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da roberto15000

Domanda per i più esperti

Una casa è stata ereditata da tre fratelli. Domando quanto il regime di comunione possa svalutare l'immobile. Uno vuol vendere, ma basta che un altro si opponga e la vendita non può compiersi, potrebbe rilevare la quota, ma a che prezzo? Un altro vuol demolire per ricostruire col piano casa... etc. L' osservatorio dell'agenzia del territorio assegna un valore per villino di 4500-6500 per mq lordo, sono quotazioni attendibili.

Non si svaluta, per il semplice motivo che il prezzo non c'e'..
Per essere vendibile devono essere d'accordo tutti, basta che uno s'impunti, come hai detto e non e' semplicemente vendibile.
Se sono tutti d'accordo allora il prezzo e' quello di mercato.
Se invece vuoi prendere solo una o piu' quote, mi sa un azzardo bello e buono. In tal caso ogni cifra e' troppo.

edit: non ho capito bene. Sei uno dei tre. Per rilevare le quote restanti, se le prendi entrambe mi sa che vai poco sotto il valore di mercato (gli altri 2 te la faranno "pagare" cara, visto che sei uno degli interessati, ma anche tu potresti minacciare lo stesso ), se solo una, sempre troppo.
Vedete di accordarvi, senno' non prendete niente nessuno!!

[aragorn2008]

In effetti e' peggiore di come l'ho dipinta in precedenza, poiche' l'asta avverrebbe
molti anni dopo( a seconda di quanti gradi di giudizio e dove ) , quindi .. anche un grosso sconto e' meglio di niente.

[ccc]

Originalmente inviato da aragorn2008

In effetti e' peggiore di come l'ho dipinta in precedenza, poiche' l'asta avverrebbe
molti anni dopo( a seconda di quanti gradi di giudizio e dove ) , quindi .. anche un grosso sconto e' meglio di niente.

tutto giusto quello che e' stato detto ma bisogna anche considerare che uno degli eredi sia completamen6te disinteressato per mille motivi , e' lontano dal luogo di residenza, non ci va mai e deve pagarci le tasse sulla quota ereditata.
Vuole vendere e gli altri no.
O vende agli altri eredi o divisione giudiziale.

[roberto15000]

grazie per le risposte, spero che avrò il consigliato buonsenso evitando di impegolarmi in labirinti giudiziari!

[Serenoserio]

Originalmente inviato da roberto15000

Domanda per i più esperti

Una casa è stata ereditata da tre fratelli. Domando quanto il regime di comunione possa svalutare l'immobile. Uno vuol vendere, ma basta che un altro si opponga e la vendita non può compiersi, potrebbe rilevare la quota, ma a che prezzo? Un altro vuol demolire per ricostruire col piano casa... etc. L' osservatorio dell'agenzia del territorio assegna un valore per villino di 4500-6500 per mq lordo, sono quotazioni attendibili.

Dipende da quanto la vuoi pagare.
Se la quota che vai ad acquistare ti serve per diventare il maggior proprietario dell'immobile (e così far pendere a tuo favore la divisione giudiziale, con una richiesta d'assegnazione) allora puoi anche valutare se comprarla.
Comunque, in ogni caso, consiglio sempre di procedere a soluzioni simili se nell'immobile ci si abita. Essere proprietari senza dimorarci è, in queste situazioni, soltanto fonte di problemi.

[ccc]

Originalmente inviato da Serenoserio

Dipende da quanto la vuoi pagare.
Se la quota che vai ad acquistare ti serve per diventare il maggior proprietario dell'immobile (e così far pendere a tuo favore la divisione giudiziale, con una richiesta d'assegnazione) allora puoi anche valutare se comprarla.
Comunque, in ogni caso, consiglio sempre di procedere a soluzioni simili se nell'immobile ci si abita. Essere proprietari senza dimorarci è, in queste situazioni, soltanto fonte di problemi.

se posso volevo chiederti un consiglio, anch'io ho una quota di una proprieta' abbastanza grande e difficilmente divisibile, ereditata, ma non nel luogo dove risiedo su cui ovviamente pago anche l'ici.
ho consultato gia' un avvocato che mi ha detto che siccome pago da sempre l'ici, non ci puo' essere usocapione da parte degli altri eredi. E' VERO?
Grazie.

[Serenoserio]

Originalmente inviato da ccc

se posso volevo chiederti un consiglio, anch'io ho una quota di una proprieta' abbastanza grande e difficilmente divisibile, ereditata, ma non nel luogo dove risiedo su cui ovviamente pago anche l'ici.
ho consultato gia' un avvocato che mi ha detto che siccome pago da sempre l'ici, non ci puo' essere usocapione da parte degli altri eredi. E' VERO?
Grazie.

Se le cose stanno come dici, e salvo che non abbiate parlato anche di altro, il tuo legale non ti ha dato un consiglio preciso.

I requisiti per l'usucapione ordinaria sono il possesso pacifico e ultraventennale dell'immobile. In questo il pagamento dell'ICI, degli altri tributi e delle utenze valgono al massimo come elemento di prova, e nulla di più: anche chi abbia pagate tutte le tasse può vedersi soccombere ad una domanda ben impostata e ben sorretta da testimonianze; così come chi mai abbia pagato una lira di tributi può vincere la causa.

Diciamo che per sostenere in giudizio la domanda, devi soltanto dimostrare il possesso. Se inoltre la casa interessa poco, e hai speranza che i convenuti non si costituiscano - rimanendo contumaci - può arrivare a bastare anche la sola affermazione di aver pacificamente posseduto l'immobile per oltre vent'anni.

[aragorn2008]

Originalmente inviato da ccc

s
ho consultato gia' un avvocato che mi ha detto che siccome pago da sempre l'ici, non ci puo' essere usocapione da parte degli altri eredi. E' VERO?
Grazie.

Non e' assolutamente vero.
Devi fare degli atti concreti per evitarne il possesso pacifico ed in buona fede
da parte di altri (inoltre se questi sono coltivatori diretti l'usucapione breve avviene in 10 anni). Vacci da comproprietario e se ci sono recinzioni fai qualcosa.
Diffida per raccomandata.