Logica deviante di un Agente Immobiliare ?!?!?...:Il "SUPERO" iniziamo a riscoprirlo.

[Pegasus@]

Eccoli qua...si sperava che avessero imparato la lezione...ed invece niente...il lupo perde il pelo ma....

Discussione proposta sa un'AI "Fiorentino" :

Il "SUPERO" iniziamo a riscoprirlo.

"Premetto che mi sento una persona libera di parlarne liberamente, sia come indole, sia come titolo (non credo di essere ipocrita).

Premetto anche che mi sento, da Agente Immobiliare (fino a prova legalmente contraria) legittimamente autorizzato a farlo.

E infine, premetto che non vuole essere un tema provocatorio, ma anzi, fortemente attinente ai giorni nostri, quindi molto concreto.

Ora, visto che una folle normativa europea (ancora non ben definita e piuttosto vaga), sta’ paventando il dovere per l’Agente Immobiliare di riscuotere le provvigioni solo dal venditore, allora secondo me è compito del nostro Blog dare istruzioni utili su come si puo’ comportarsi (se si vuole, ovvio) nel caso si avverasse tale populismo.

Allora Colleghi, soprattutto i neo-Agenti Immobiliari, prendete nota, perchè forse sara’ l’inizio di lunghe “lezioni”.

Se cio’ si avverasse (unica provvigione da venditori) noi/voi non sareste piu’ Agenti Immobiliari come lo si intende oggi (mi dicono che Roma è esclusa, perchè li’ avviene gia’ cosi’, quindi i romani sanno gia’ come sia bello questo nuovo “modus operandi” e quali grandi vantaggi ci siano a non avere piu’ figure inter-partes ma MANDATARI, gratuiti per i compratori)………e chiudo la parentesi polemica (perdonatemi, ma un po’ mi devo sfogare anch’io )

Allora, le provvigioni non potete piu’ chiederle ai Compratori, quindi noi/voi lavorerete nell’esclusivo interesse del venditore, sara’ lui il nostro/vostro punto di riferimento, economico e contrattuale.

Io sto’ prevedendo di muovermi cosi’:

innanzi tutto eviterei comunque di supervalutare le case, perchè il prezzo di valutazione immobiliare rimarra’ comunque un punto di partenza e quindi meglio non esagerare (perchè poi non si vende).

Pero’ nemmeno esagerare al ribasso, perchè si sa’, puo’ capitare un collega piu’ imprudente e sparare piu’ alto, quindi sto’ pensando che rimarro’ sempre “in linea col mercato del momento”.

Fatto il prezzo di valutazione, io propenderei su provvigioni “a scaletta”, cioè “quantizzerei il supero”. (Il supero è la quantita’ di soldi in piu’ che si puo’ ricavare dalla vendita, cioè se il valore minimo è 300,000 euro che il Proprietario vuole ricavare ed intascarsi e io vendo quella casa a 332,000, la differenza di 32,000 è definito “supero”)

Pensavo di fare 2 scaglioni per il supero: (perchè poi andare a spiegare cose troppo complicate al venditore, è difficile nel momento dell’acquisizione, sei in casa sua, vi siete appena conosciuti ecc…….).

1. scaglione primo: 5% del prezzo minimo (cioè nel caso precedente fisserei con il Proprietario un prezzo minimo al di sotto del quale rifiutare la proposta e/o non farla proprio scrivere pari a minimo 315,000 euro, ricordatevi che il Proprietario vuole 300,000 euro puliti in tasca, il resto è affar vostro, quindi se calate il prezzo sono soldi che non guadagnate Voi).
2. scaglione secondo: per ogni 5,000 euro in piu’, rispetto al prezzo minimo piu’ provvigioni, una percentuale del 20% (cioè se vendo quella casa a 320,000 faccio prendere 5,000 euro in piu’ al Proprietario, pero’ 1,000 sono i miei, cioè il 20% dell’eccedenza, come “premio risultato”).

Sembra tanto ma a ben vedere il primo scaglione (a parte la percentuale che fa’ effetto) non sono poi tantissimi soldi per una compravendita, cioè sono gli attuali 2% da venditore e 3% da compratore, cioè una provvigione SI piena, ma normale.

E’ per questo che dico di non esagerare con le valutazioni, perchè poi’ sara’ piu’ facile prendere di piu’ con il supero. Ora, il problema forse sorge in un secondo momento, quando (in un tempo successivo, diciamo con meccanismo “rodato”) sara’ il Proprietario potra’ cominciare a farci i conti in tasca, cioè a dubitare della valutazione pensando che noi cerchiamo di guadagnare facile sulle cifre successive al minimo.

Quindi valutazioni normali SI, ma non troppo basse per non far insospettire il venditore (e per correttezza nei confronti di chi ci paghera’) ma nemmeno troppo alte per non bruciarsi possibilità di guadagno extra.

Guardate, le cifre (soprattutto le percentuali) se lette cosi’, possono sembrare “esose” se non addirittura buttate la’ per “provocazione”, ma se andate a vedere gli “euri”, non è che dico sfondoni, il supero dell’esempio sopra non è’ ingiusto nei confronti del venditore (nei confronti del compratore a quel punto non esistera’ giusto o ingiusto, esistera’ un prezzo, prendere o lasciare o trattare poco, ma il carattere di “giustizia” sara’ estraneo) nel senso che a fronte di 5,000 euro in piu’, TU 4,000 ed IO 1,000 non è ingiusto o spropositato, anzi……ai tempi di una volta di solito facevano 50% venditore e 50% Agenzia……quindi non dico castronerie.

Voi, state iniziando a pensarci? Avete in mente cifre o percentuali? Ma soprattutto, l’impostazione durante l’acquisizione come l’avevate pensata? (perchè è un bel cambiamento anche per i venditori, non solo per noi)."

Pega

[sylvestro]

[gordon81]

Secondo me è giusto pagare una commissione sola,cioè non sò se è giusto farla pagare solo al compratore,però se la casa vale tot l'agenzia deve prendere il 3% su quel tot..e non 3+3....certo farla pagare solo ad una parte crea meccanismi strani come quelli che descrive l'ai...

mi sembra una cosa fattibile vista la riduzione dei costi di pubblicità che internet ha portato,e visto il troppo abuso che si fà di quel mestiere,secondo me con meno agenzie in giro...come sarà dopo questo periodo i ricavi per i professionisti saranno gli stessi...

[Istrione]

Per me guadagnate troppo e con troppa facilità rispetto a tutti gli altri che per 1200 euro al mese stanno alla catena di montaggio.
Basterebbe che il comune mettesse con pagamento di marca da bollo un unico centro dove ci sono compratori e venditori che si incontrano.
Poi assumesse giovani precari a fare da accompagnatori e che seguissero la pratica fino al rogito.

Ho espresso il mio pensiero perchè dato che siamo tutti liberi di farlo senza offendere l'ho fatto.

Se fossi un politico l'avrei gia proposto.

[RussianBear]

Chi usufruisce di più del "servizio" di intermediazione immobiliare? Il venditore, ovviamente, come ben sa l'UE
In ogni caso questa sarebbe un'ulteriore spinta al ribasso per l'immobiliare, finirebbero le valutazioni "gonfiate" pur di strappare il cliente

RB

[clericus]

Cioè su una casa di € 500000 quasto qui vorrebbe € 25000? Più il "supero"? e in cambio di cosa?

[Pegasus@]

Originalmente inviato da clericus

Cioè su una casa di € 500000 quasto qui vorrebbe € 25000? Più il "supero"? e in cambio di cosa?

Dell'eterna felicità dell'AI per il "colpaccio" riuscito...

Pega

[Pegasus@]

Originalmente inviato da RussianBear

Chi usufruisce di più del "servizio" di intermediazione immobiliare? Il venditore, ovviamente, come ben sa l'UE
In ogni caso questa sarebbe un'ulteriore spinta al ribasso per l'immobiliare, finirebbero le valutazioni "gonfiate" pur di strappare il cliente

RB

Si elimina il problema di prezzacci sparati per acquisire i mandati , ma dall'altra parte pone serie difficoltà ad una trattativa al ribasso.

Se l'AI prende il 3% secco su un immobile pagato 300 k o 280 k non gli cambia sostanzialmente la vita , se invece subentra il meccanismo del supero , l'AI sarà molto più interessato ed evitare che passino offerte al ribasso , in quanto perderebbe tutta la parte provvigionale legata al supero stesso.

Non a caso l'AI dice che pone prezzo cut off oltre al quale non acetta neanche l'offerta del potenziale acquirente.

Pega

[Pegasus@]

Pensa poi cosa potrebbe succedee in fasce ascendente del mercato , con basso tempi medi di vendita...lavorerebbero esclusivamente per i loro superprofitti da supero...

Pega

[benhur1976]

il sogno dell'AI; un bel supero con mandato in esclusiva!! finchè non guadagna 100K non vende :-)