Invito alla lettura

[Laerzio]

http://www.quasardat.com/economia/i-...nunci-storici/


Penso non sia stato ancora indicato nel forum

[sylvestro]

Qua e la' era gia stato postato (come nell'esempio sotto), ma e' utile un ripasso


http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=22335473&postcount=328

[Tifoso_Shogun]

da notare la lunghezza del ciclo ....

[sylvestro]

Originalmente inviato da Tifoso_Shogun

da notare la lunghezza del ciclo ....

Ovvio che l'andamento passato non e' garanzia di equivalente futuro ma ci da' un'idea attendibile di come potra' evolversi.

Comunque la ripresa del mercato immobiliare (e soprattutto delle quotazioni) non scaturira' da un disegno, e nemmeno dal credito ma dalla ripartenza del potere d'acquisto.

[Laerzio]

Originalmente inviato da Tifoso_Shogun

da notare la lunghezza del ciclo ....

Da notare la pendenza dell ultimo ciclo a partire dal 2007.
Rispetto ai casi precedenti, la discesa dei prezzi e molto rallentata.

(Affitti carissimi + discesa lenta) potrebbe influire sulle scelte di eventuali compratori

[Tifoso_Shogun]

beh allora avremmo di che gioire, purtroppo io ritengo che non sia tanto il potere di acquisto in se' quanto più il rapporto tra ( combinazione tra prezzo-rate-spese cond) e gli introiti medi mensili di una famiglia. Nel 2007 hanno raggiunto il massimo di ciclo, dopo il 2007 puo' solo scendere per anni, la crisi dei redditi dei dipendenti è palese dal 2002, gli altri se la cavano con l'elusione e l'evasione, non mi aspetto un'inversione di tendenza quindi non mi aspetto nemmeno che il mercato delle case cambi marcia nei prossimi 3 anni.

Originalmente inviato da Laerzio

Da notare la pendenza dell ultimo ciclo a partire dal 2007.
Rispetto ai casi precedenti, la discesa dei prezzi e molto rallentata.

(Affitti carissimi + discesa lenta) potrebbe influire sulle scelte di eventuali compratori

quindi i prossimi compratori del prossimo ciclo rialzista saranno gruppi di acquisto bifamiliari ... non so se si è capito: il 2007 è stato il piu' costoso per chi comprava, era da strangolamento: massimi prezzi e tassi alti ....piu' di così cosa puo' fare una famiglia ?

Poi chiaramente quel grafico è pro-mercato delle case e di certo non può rappresentare Roma e Milano: come si fa a dire che la piu' grande e continuativa crescita dei prezzi di case ed affitti che si è verificata negli ultimi 30 anni, è stata meno grave della salita della meta' degli anni 80 ? siamo seri ... l'ultima è stata una vera bolla da +150% in particolare nelle grandi città quel grafico nel 2006 doveva stare a 6000 specie con l'inflazione istat degli ultimi 5 anni .

[ccc]

Originalmente inviato da Tifoso_Shogun

beh allora avremmo di che gioire, purtroppo io ritengo che non sia tanto il potere di acquisto in se' quanto più il rapporto tra ( combinazione tra prezzo-rate-spese cond) e gli introiti medi mensili di una famiglia. Nel 2007 hanno raggiunto il massimo di ciclo, dopo il 2007 puo' solo scendere per anni, la crisi dei redditi dei dipendenti è palese dal 2002, gli altri se la cavano con l'elusione e l'evasione, non mi aspetto un'inversione di tendenza quindi non mi aspetto nemmeno che il mercato delle case cambi marcia nei prossimi 3 anni.
quindi i prossimi compratori del prossimo ciclo rialzista saranno gruppi di acquisto bifamiliari ... non so se si è capito: il 2007 è stato il piu' costoso per chi comprava, era da strangolamento: massimi prezzi e tassi alti ....piu' di così cosa puo' fare una famiglia ?

Poi chiaramente quel grafico è pro-mercato delle case e di certo non può rappresentare Roma e Milano: come si fa a dire che la piu' grande e continuativa crescita dei prezzi di case ed affitti che si è verificata negli ultimi 30 anni, è stata meno grave della salita della meta' degli anni 80 ? siamo seri ... l'ultima è stata una vera bolla da +150% in particolare nelle grandi città quel grafico nel 2006 doveva stare a 6000 specie con l'inflazione istat degli ultimi 5 anni .

tre anni sono lunghi anche per i piu' ostinati, io penso invece il contrario, quando non si vende se non scendendo il prezzo ci vogliono meno di tre anni per capirlo. Basta un annetto se hai la casa in vendita, due anni se sei proprio ostinato e piano piano la macchia di venditori che scendono il prezzo si allarga ed i prezzi reali si abbassano.Questo secondo me, e' la cosa piu' importante.
i piu' caparbi ritirano l'immobile dal mercato, ( ma saranno sempre meno) questa secondo me sarebbe la prospettiva peggiore nel prossimo futuro perche' il trend calante e' evidente e vorrebbe dire andare controcorrente, non serve a niente se vuoi vendere davvero.
Chi invece vorrebbe vendere ancora al max ha perso oramai il treno.

[carax]

Originalmente inviato da ccc

tre anni sono lunghi anche per i piu' ostinati, io penso invece il contrario, quando non si vende se non scendendo il prezzo ci vogliono meno di tre anni per capirlo. Basta un annetto se hai la casa in vendita, due anni se sei proprio ostinato e piano piano la macchia di venditori che scendono il prezzo si allarga ed i prezzi reali si abbassano.Questo secondo me, e' la cosa piu' importante.
i piu' caparbi ritirano l'immobile dal mercato, ( ma saranno sempre meno) questa secondo me sarebbe la prospettiva peggiore nel prossimo futuro perche' il trend calante e' evidente e vorrebbe dire andare controcorrente, non serve a niente se vuoi vendere davvero.
Chi invece vorrebbe vendere ancora al max ha perso oramai il treno.

Io sono d'accordo con te. E lo dico da proprietario di diversi immobili. Mi sorprende invece il fatto di registrare nella mia zona (Milano, piazza Udine), come scrivevo in un 3d ieri, una grande stagnazione soprattutto delle case più costose della zona (fascia 400k-600k - e parliamo di una zona bella a suo modo, verde, ma periferica), con diversi venditori che lasciano i loro immobili sul mercato anche per un paio d'anni e poi, senza aver calato minimamente il prezzo, decidono di metterli in affitto, senza rendersi conto che ormai, con il calo in corso, alle cifre da loro richieste si possono comprare immobili di dimensioni e caratteristiche simili in zone decisamente più "prestigiose" della città - è un po' come se le case signorili della zona fossero "slittate" come prezzi verso Città Studi (che s'è abbassata abbastanza, mi pare) e le case "medie" si siano un po' ribassate, con il fatto di avere oscillazioni di prezzo davvero notevoli nell'arco di pochissimi metri - anche solo tra una strada (con più palazzi "signorili") e la sua parallela (con più palazzi "medi").

Mi sorprende la lentezza con cui i proprietari stanno capendo che devono calare, e anche il fatto che molti sembrano non avere difficoltà a lasciare la loro casa sul mercato per così tanto tempo... una delle case che ho visto, ad esempio, è di una coppia che vive fuori Milano (ormai anziani, figli usciti di casa da un pezzo): possibile che non si rendano conto di quanti soldi hanno già perso e stanno perdendo, nell'anno e mezzo da quando hanno messo il loro immobile in vendita senza calare di un centesimo? Possibile che pensino che tenendo duro tra qualche mese o magari un anno venderanno a una cifra più alta di oggi? E quanto avranno perso, nel frattempo?

[ccc]

Originalmente inviato da carax

Io sono d'accordo con te. E lo dico da proprietario di diversi immobili. Mi sorprende invece il fatto di registrare nella mia zona (Milano, piazza Udine), come scrivevo in un 3d ieri, una grande stagnazione soprattutto delle case più costose della zona (fascia 400k-600k - e parliamo di una zona bella a suo modo, verde, ma periferica), con diversi venditori che lasciano i loro immobili sul mercato anche per un paio d'anni e poi, senza aver calato minimamente il prezzo, decidono di metterli in affitto, senza rendersi conto che ormai, con il calo in corso, alle cifre da loro richieste si possono comprare immobili di dimensioni e caratteristiche simili in zone decisamente più "prestigiose" della città - è un po' come se le case signorili della zona fossero "slittate" come prezzi verso Città Studi (che s'è abbassata abbastanza, mi pare) e le case "medie" si siano un po' ribassate, con il fatto di avere oscillazioni di prezzo davvero notevoli nell'arco di pochissimi metri - anche solo tra una strada (con più palazzi "signorili") e la sua parallela (con più palazzi "medi").

Conosco bene piazza Udine e avendo la MM e' zona abbastanza quotata, mi piace anche via Ronchi e dintorni sono zone tranquille anche se periferiche.
E' una bella periferia di Milano. Quelli che tu dici hanno ritirato e messo in affitto, probabilmente non avevano bisogno di vendere, pazienza, di case in vendita nella stessa zona ce ne saranno tante altre.
guarda io abito in una zona abbastanza buona- sempione - e ti dico che case in vendita ce ne sono una marea, anche se ne tolgono qualcuna c'e' solo l'imbarazzo della scelta.
e ogni sei mesi ce ne sono altre.

[carax]

Originalmente inviato da ccc

Conosco bene piazza Udine e avendo la MM e' zona abbastanza quotata, mi piace anche via Ronchi e dintorni sono zone tranquille anche se periferiche.
E' una bella periferia di Milano. Quelli che tu dici hanno ritirato e messo in affitto, probabilmente non avevano bisogno di vendere, pazienza, di case in vendita nella stessa zona ce ne saranno tante altre.guarda io abito in una zona abbastanza buona- sempione - e ti dico che case in vendita ce ne sono una marea, anche se ne tolgono qualcuna c'e' solo l'imbarazzo della scelta.
e ogni sei mesi ce ne sono altre.

Quoto quasi tutto - la zona mi piace, ci vivo da dieci anni e da quando ho comprato casa qui, complice l'arrivo della prole, l'ho apprezzata sempre di più (è verde, ben servita, ecc. ecc.)

Quello che ha di spiacevole è che, storicamente, il volume delle compravendite immobiliari è RIDOTTISSIMO in proporzione ad altre zone di Milano (vedi Città Studi, molto più effervescente in questo senso) e che negli ultimi due anni (specie nell'ultimo) si è contratto ulteriormente.

Ho l'impressione che questo fattore stia rallentando parecchio il calo, e che mentre le zone intorno (tanto più pregiate, come appunto Città Studi, quanto meno quotate come via Padova) siano calare MOLTO di più rispetto a zona Udine/Feltre...

Io aspetto paziente, però mi domando se non ci sia il rischio che, per assurdo, una zona non di pregio (perlomeno non nel senso "economico-commerciale" del termine, riferito a Milano) come questa possa sfuggire alla generale flessione (mi toccherebbe relativamente, la cosa, essendo a mia volta proprietario, però amo muovermi con gli occhi aperti).