Il mercato immobiliare di Milano (P.za Udine/quartiere Feltre): qualche osservazione

[carax]

Ciao a tutti,
volevo condividere qualche impressione sul mercato immobiliare milanese e, in particolare, della zona che osservo con più interesse, ossia quella di piazza Udine / quartiere Feltre.
E’ da circa un anno che sto monitorando la situazione, nella prospettiva di comprare prima o poi (senza nessuna particolare fretta) una casa più grande (diciamo sui 120 metri quadri).
Queste le tendenze che ho notato:

-Grande stagnazione, soprattutto. La zona è in effetti storicamente molto “compressa” quanto a volumi di compravendita, ma da un anno a questa parte gli scambi sembrano davvero minimi. Gli immobili in vendita sono sempre gli stessi e ormai è frequente vedere case che fanno, letteralmente, il giro di tutte le agenzie di zona (con anche un esilarante balletto di cifre circa i metri quadri, che a seconda delle “politiche” delle diverse agenzie conoscono abbondanti oscillazioni, con case che passano da 100 a 85 metri quadri, per dire, o altre che variano da 125 a 145 metri quadri… ma perché in giro ci sono tanti cialtroni? Perché non ci si regola su parametri più oggettivi?).

-Mi pare si registri un leggero calo di prezzi, ma soprattutto per le tipologie più diffuse in zona (quelle tra i 60 e i 90 metri quadri, diciamo); sembrano restare invece fermi i prezzi degli appartamenti più grandi.

-Sembra essersi radicalizzata la distinzione tra le case “medie” e quelle signorili. Le prime sembrano essere scese di prezzo, le seconde pare di no, con il risultato che alcune di queste hanno richieste a mio avviso completamente sproporzionate rispetto alla zona (faccio degli esempi: 140 mq in via Pordenone a 560k di richiesta; 110 metri quadri da ristrutturare con box in via Ronchi a 470k; 115 mq in via Maniago a 450k).

-La confluenza di questi fenomeni mi sembra abbia portato al fatto che ora le case “piccole” della zona costano mediamente meno, al metro quadro, di quelle grandi (anche a parità di palazzi e condizioni: nello stesso palazzo, con appartamenti a piani simili e in condizioni paragonabili, capita di vedere 90 mq in vendita a 290k e 130 mq a 450k).

-Altro aspetto curioso: la differenza con le zone limitrofe. Da un lato, basta percorrere anche solo un chilometro verso via Padova o Cimiano o Crescenzago per vedere quasi un dimezzamento dei prezzi; dall’altra parte, le richieste per le case signorili della zona ha portato quest’ultime ormai a un livello di prezzi non distante da Città Studi, che nel frattempo mi pare calata.

Insomma, tutto questo per chiedere a chi di voi conosce bene Milano e questa zona: vi ritrovate in quello che scrivo o vi sembra abbia male interpretato qualcosa?

E ancora: quali credete possano essere le prospettive?

Per me è assurdo che qualcuno spenda 560k per comprare 140 mq in via Pordenone (e infatti dopo due anni che la casa era in vendita alla fine il proprietario si è rassegnato ad affittarla, m’hanno detto oggi in agenzia) o 450k per 115mq in via Maniago. Del resto, credo che chi può disporre di cifre del genere a questo punto possa comprare meglio in altri quartieri di Milano che già hanno mostrato più ribassi (come ad esempio Città Studi), o sbaglio?

Eppure, vedo gente che da un anno e passa ha i propri immobili nelle varie vetrine, virtuali e non (spacciati nei più svariati modi), non riesce a venderli ma non cala granché di prezzo (se non dopo essere partito da pretese vistosamente assurde - è il caso che citavo del 110mq di via Ronchi che era partito da 510k per arrivare ora, nell'arco di pochi mesi, a 470k, ma più che di ribasso parlerei di sparata inziale insensata) e pare non rendersi conto che il mercato milanese tutto intorno, anche di zone storicamente più prestigiose, sembra andare in tutta un’altra direzione. Mi sfugge qualcosa? Fanno bene loro a fare così?

E più in generale: avete riscontrato andamenti del genere anche in altre zone/città? Che pensate accadrà prossimamente in situazioni di questo tipo?

(scusate la prolissità, ma volevo offrivi un quadro il più possibile completo, spero di non aver dimenticato nulla).

[ccc]

Quello che hai scritto rispecchia la situazione a Milano. e' logico che i prezzi in via padova siano quasi dimezzati, piu' a nord vai meno costano anche perche' la zona e' notoriamente critica. Piazza Udine invece e' ancora un'oasi
tranquilla, mi piace meno lambrate e via porpora ma anche li' si tratta di zone e zone. via wildt e' bella,via teodosio anche, via pacini e le laterali pure, trovo abbastanza brutte via vallazze,via porpora troppa prostituzione anche di giorno e questo e' negativo per chi vuol vendere.
anche dove abito io, e' senz'altro definita un'ottima zona ma vai a 2,5 km e c'e' viale certosa dopo il cavalcavia serra e cambia tutto lo scenario.
i prezzi dipendono da zona a zona, diciamo che dipende anche dall'eta' della casa, dallo stato di manutenzione, dai servizi vicini ma il prezzo non dovrebbe discostare molto nella stessa zona o nelle vie immediatamente vicine.
Ti faccio un esempio, in zona mia, in corso sempione, in zona domodossola i prezzi viaggiano a circa 5k euro per l'usato buono, 6k. per il nuovo, ad 800 metri, in zona arco della pace o piu' verso Vincenzo Monti - Pagano i prezzi viaggiano sui 7k e piu' ed a piedi ci metti 15 minuti a fare il tragitto.
dipende da via a via, in certi casi.

[Tifoso_Shogun]

diciamo che a fronte di un lento calo degli ultimi 4 mesi, c'è un notevole inventario ombra che sta aumentando mese dopo mese. Poche vendite e aumento dell'offerta , con tassi ai minimi ha un significato .

[carax]

Originalmente inviato da Tifoso_Shogun

diciamo che a fronte di un lento calo degli ultimi 4 mesi, c'è un notevole inventario ombra che sta aumentando mese dopo mese. Poche vendite e aumento dell'offerta , con tassi ai minimi ha un significato .

Scusa l'ignoranza, ma cosa intendi per "inventario ombra"? (Complimenti intanto per l'espressione, sembra quasi il titolo di un romanzo...)

[Tifoso_Shogun]

mi riferisco ad un'espressione coniata negli Usa per parlare degli immobili invenduti e non smaltibili dal mercato, spesso nemmeno messi in vendita ma semplicemente nascosti e "di nessuno" cioè delle banche ( la' è dovuto principalmente alla marea di pignoramenti ) qui all'immobilità del mercato e alla minore disponibilità finanziaria. Piu' il tempo passa e più aumentano, sono fiducioso che anche il 2010-11 porterà ritocchi al ribasso e sconti, specie se rialzano i tassi per rendere più appetibili i tds.

[carax]

Originalmente inviato da Tifoso_Shogun

mi riferisco ad un'espressione coniata negli Usa per parlare degli immobili invenduti e non smaltibili dal mercato, spesso nemmeno messi in vendita ma semplicemente nascosti e "di nessuno" cioè delle banche ( la' è dovuto principalmente alla marea di pignoramenti ) qui all'immobilità del mercato e alla minore disponibilità finanziaria. Piu' il tempo passa e più aumentano, sono fiducioso che anche il 2010-11 porterà ritocchi al ribasso e sconti, specie se rialzano i tassi per rendere più appetibili i tds.

capito. Grazie.

[carax]

Originalmente inviato da ccc

Quello che hai scritto rispecchia la situazione a Milano. e' logico che i prezzi in via padova siano quasi dimezzati, piu' a nord vai meno costano anche perche' la zona e' notoriamente critica. Piazza Udine invece e' ancora un'oasi
tranquilla, mi piace meno lambrate e via porpora ma anche li' si tratta di zone e zone. via wildt e' bella,via teodosio anche, via pacini e le laterali pure, trovo abbastanza brutte via vallazze,via porpora troppa prostituzione anche di giorno e questo e' negativo per chi vuol vendere.
anche dove abito io, e' senz'altro definita un'ottima zona ma vai a 2,5 km e c'e' viale certosa dopo il cavalcavia serra e cambia tutto lo scenario.
i prezzi dipendono da zona a zona, diciamo che dipende anche dall'eta' della casa, dallo stato di manutenzione, dai servizi vicini ma il prezzo non dovrebbe discostare molto nella stessa zona o nelle vie immediatamente vicine.
Ti faccio un esempio, in zona mia, in corso sempione, in zona domodossola i prezzi viaggiano a circa 5k euro per l'usato buono, 6k. per il nuovo, ad 800 metri, in zona arco della pace o piu' verso Vincenzo Monti - Pagano i prezzi viaggiano sui 7k e piu' ed a piedi ci metti 15 minuti a fare il tragitto.
dipende da via a via, in certi casi.

Sì, il quadro mi sembra quello.
La cosa che però mi sorprende (e non so se ci sia un parallelismo in altre zone) è che per le dinamiche che si dicevano, diverse offerte di Città Studi (che dovrebbe essere una zona più quotata di Piazza Udine - o almeno lo è stata storicamente da quando io ne ho memoria, diciamo negli ultimi 15 anni) sono orami molto vicine a livello di costo al metro quadro alle richieste della parte "signorile" di Piazza Udine. Il che mi pare un po' paradossale... e non so che tipo di dinamiche possa innescare. Da un lato, forse contribuirà a mantenere il quartiere "un'oasi tranquilla", come dici tu. Dall'altra, però, potrebbe anche preludere a un crollo, se tutti quelli che hanno quella disponibilità si rendono conto che ormai possono comprare "meglio" (intendo, non a meno in assoluto, ma con uno sconto maggiore) in Città Studi che in zona Piazza Udine...

[ccc]

Originalmente inviato da carax

Sì, il quadro mi sembra quello.
La cosa che però mi sorprende (e non so se ci sia un parallelismo in altre zone) è che per le dinamiche che si dicevano, diverse offerte di Città Studi (che dovrebbe essere una zona più quotata di Piazza Udine - o almeno lo è stata storicamente da quando io ne ho memoria, diciamo negli ultimi 15 anni) sono orami molto vicine a livello di costo al metro quadro alle richieste della parte "signorile" di Piazza Udine. Il che mi pare un po' paradossale... e non so che tipo di dinamiche possa innescare. Da un lato, forse contribuirà a mantenere il quartiere "un'oasi tranquilla", come dici tu. Dall'altra, però, potrebbe anche preludere a un crollo, se tutti quelli che hanno quella disponibilità si rendono conto che ormai possono comprare "meglio" (intendo, non a meno in assoluto, ma con uno sconto maggiore) in Città Studi che in zona Piazza Udine...

bhe' citta' studi e' meglio di piazza udine, quasi semicentrale, piazza Piola e' zona molto quotata, molto bella.idem l'inizio di via pacini che non ha nulla a che fare con la fine di via pacini all'inizio di lambrate. (troppi stranieri).
se io dovessi scegliere le due zone a parita' di prezzo sceglierei senz'altro
citta' studi anche perche' e' meno periferia e in due cinque minuti sei in viale Abruzzi ed in via dei Mille, una delle zone piu' belle della citta'.
Ma stiamo parlando di zone completamente diverse fra loro anche se abbastanza vicine in linea d'aria.

[carax]

Originalmente inviato da ccc

bhe' citta' studi e' meglio di piazza udine, quasi semicentrale, piazza Piola e' zona molto quotata, molto bella.idem l'inizio di via pacini che non ha nulla a che fare con la fine di via pacini all'inizio di lambrate. (troppi stranieri).
se io dovessi scegliere le due zone a parita' di prezzo sceglierei senz'altro
citta' studi anche perche' e' meno periferia e in due cinque minuti sei in viale Abruzzi ed in via dei Mille, una delle zone piu' belle della citta'.
Ma stiamo parlando di zone completamente diverse fra loro anche se abbastanza vicine in linea d'aria.

Eh, è un po' questo che sto notando, infatti: che su una certa fascia d'offerta (case grandi signorili, forbice di prezzo 400k - 600k), ormai la distanza tra le due zone è molto ridotta... E proprio perché credo che la più parte della gente faccia un ragionamento simile al tuo, la cosa mi sorprende... anche perché se uno vuole una casa signorile, sicuramente trova di meglio, quanto a varietà di offerta e a qualità delle vie, in Città Studi... E questo mi fa domandare: fin quando potranno tirare la corda, da questo punto di vista, i venditori di zona Udine, prima di rendersi conto che stanno diventando "poco concorrenziali" rispetto a Città Studi?

A me la cosa che fa incàzzare invece è che non vorrei spostarmi di zona (ma mi ci stanno convincendo per le dinamiche di cui sopra), però purtroppo case della metratura che vorrei (intorno ai 120 mq) paiono esserci solo "signorili" (con i costi che dicevo). A me della "signorilità" non frega nulla, preferirei una casa più grande in uno stabile "medio" che una più piccola in uno stabile signorile (che qui in zona comporta anche spese condominiali intorno ai 3500 euro l'anno, cosa che mi sembra esagerata), solo che le case "medie" dei dintorni sembrano essere quasi tutte più piccole di 90 mq - ad esempio, in quartiere Feltre (che mi piace molto) quasi tutte le ex-case popolari dell'INA sono sui 90mq, ce ne sono poi pochissime più grandi, ma la più parte di queste sono sui 140mq (che iniziano ad essere troppi per me, essendo oltretutto dei cinque locali mentre a me basterebbe un quattro locali)....

[ccc]

Originalmente inviato da carax

Eh, è un po' questo che sto notando, infatti: che su una certa fascia d'offerta (case grandi signorili, forbice di prezzo 400k - 600k), ormai la distanza tra le due zone è molto ridotta... E proprio perché credo che la più parte della gente faccia un ragionamento simile al tuo, la cosa mi sorprende... anche perché se uno vuole una casa signorile, sicuramente trova di meglio, quanto a varietà di offerta e a qualità delle vie, in Città Studi... E questo mi fa domandare: fin quando potranno tirare la corda, da questo punto di vista, i venditori di zona Udine, prima di rendersi conto che stanno diventando "poco concorrenziali" rispetto a Città Studi?

A me la cosa che fa incàzzare invece è che non vorrei spostarmi di zona (ma mi ci stanno convincendo per le dinamiche di cui sopra), però purtroppo case della metratura che vorrei (intorno ai 120 mq) paiono esserci solo "signorili" (con i costi che dicevo). A me della "signorilità" non frega nulla, preferirei una casa più grande in uno stabile "medio" che una più piccola in uno stabile signorile (che qui in zona comporta anche spese condominiali intorno ai 3500 euro l'anno, cosa che mi sembra esagerata), solo che le case "medie" dei dintorni sembrano essere quasi tutte più piccole di 90 mq - ad esempio, in quartiere Feltre (che mi piace molto) quasi tutte le ex-case popolari dell'INA sono sui 90mq, ce ne sono poi pochissime più grandi, ma la più parte di queste sono sui 140mq (che iniziano ad essere troppi per me, essendo oltretutto dei cinque locali mentre a me basterebbe un quattro locali)....

se sei affezionato alla zona e' giusto che tu cerchi di restarci, ti capisco ma l'importante e' trovare qualcosa che faccia i tuoi interessi soprattutto e anche se ti dovessi spostare perche' trovi qualcosa di piu' conveniente un po' piu' spostato, non fartene un problema, non cambia molto, la zona e' sempre quella. Diverso sarebbe se tu ti spostassi ad esempio ad affori o in via meda, tanto per fare due esempi qualsiasi.
io sono convinto che da oggi a 18 mesi circa, la situazione immobiliare cambiera' facendo scendere i prezzi, non certamente un crollo, questo non lo credero' mai ma una bella limatura ai prezzi odierni si' (rispetto al 2006-2007).
Se non hai particolarmente fretta, fai come me, controlla i prezzi di oggi e poi confrontali con quelli che saranno i prezzi del 2011.
Io penso che avremo delle belle sorprese.