Il punto sul mercato immobiliare italiano

[sylvestro]

Mercato immobiliare in Italia
di borsa-finanza00com (29/12/2009 - 11:51)

Gli immobili rappresentano una quota enorme della ricchezza nazionale in qualsiasi paese.
Questo gli dà una rilevanza enorme e li mette in condizione di fare potenzialmente molti danni.
Nel dopoguerra lo scoppio della bolla immobiliare giapponese aveva già dato il senso di quanto fosse grande la capacità di fare danni delle bolle immobiliari ben prima della crisi dei mutui subprime.
La bolla immobiliare ha avuto un ruolo cruciale in quella che è stata timbrata come la più grande recessione del dopoguerra.
Per essere precisi, questa definizione è approssimativa.
Ad esempio, in Italia il PIL era sceso nel dopoguerra in soli due anni (il 1975 ed il 1993) prima del doppio calo del 2008 e del 2009.
Ebbene, si può già dire che l'entità del calo del solo 2009 è superiore alla somma di quello del 1975 e del 1993.
Si può considerare una recessione applicando il criterio classico dei due trimestri consecutivi di calo (che possono caratterizzare un anno complessivamente in crescita) oppure considerare i dati dell'anno intero.
Se si considera l'anno intero è inadeguato definire quella attuale come la recessione più pesante del dopoguerra essendo stata una recessione più pesante DELLA SOMMA di tutte quelle precedenti nel dopoguerra.
Le stime di Confindustria, usate dai telegiornali per sostenere l'imminente crescita economica, stimano una jobless recovery, ossia una crescita economica senza occupazione.
Segnatamente, le stime del Csc (Centro Studi Confindustria) parlano di un PIL a -1,0% nel 2008, -4,7% nel 2009, +1,1% nel 2010 e +1,3% nel 2011.
Questo a fronte di una disoccupazione del 6,7% nel 2008, 7,6% nel 2009, 8,7% nel 2010 e 9,0% nel 2011.
Considerando che la BCE ha sostanzialmente chiarito che nella seconda metà del 2010 inizieranno lentissimi incrementi dei tassi, lo scenario è il peggiore possibile per i prezzi degli immobili.
I tassi incidono molto perché hanno un effetto duplice: rendono più competitive le obbligazioni come strumento di rendita rispetto agli affitti e rendono più cari i mutui.
Un contesto di disoccupazione in crescita con tassi in (peraltro lentissima) crescita è quello peggiore possibile per gli immobili.
Senza contare che i prezzi degli immobili attuali in paesi come USA e Germania sono nettamente inferiori a quelli italiani, nonostante abbiano salari nettamente superiori ai nostri.
E' importante la questione salariale perché incide sulla sostenibilità dei prezzi degli immobili.
Se si aggiunge quanto è più facile, rispetto all'Italia, buttare fuori l'affittuario moroso, è fin troppo chiaro perché è in crollo l'acquisto di immobili in Italia a scopo di investimento, viste le alternative.
Inoltre veniamo da un tracollo delle NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, in sostanza le compravendite immobiliari) ed in tutti i precedenti cicli immobiliari in Italia il calo delle compravendite è stato accompagnato da un tardivo calo dei prezzi.
L'unico elemento che potrebbe essere a favore della sostenibilità dei prezzi degli immobili è il denaro che rientra con lo scudo fiscale.
Per contro c'è la mole enorme di immobili messi in vendita a causa dei pignoramenti, quelli messi in vendita dai comuni e quelli messi in vendita, direttamente od indirettamente, dalle banche.
Al picco della crisi bancaria, quando i telegiornali ripetevano in continuazione che le banche mettevano in vendita "asset non core", questi erano in larghissima parte immobili.
Indipendentemente dal fatto che siano passati o meno da fondi immobiliari una parte di quegli immobili si sta riversando sul mercato.

Sui pignoramenti va annotato che nel periodo 2007-2009 per Adusbef e Federconsumatori essi sono saliti del 60,5% per complessive 130 mila case all'asta.
Quando si tratta di quelle due associazioni i dati sono, al solito, inattendibili e finalizzati a sostenere una tesi.
Tuttavia, lo shock dell'impennata dei tassi dopo il crack Lehman (con il picco dell'Euribor dell'ottobre del 2008) e l'aumento della disoccupazione incide su un trend pesante da questo punto di vista.
Inoltre non è più l'epoca in cui dal pignoramento alla messa all'asta in Italia si impiegavano 6-7 anni.
Ora il tempo impiegato è sceso sotto i due anni, diventando più simile a quello degli altri paesi.

Sullo scudo fiscale va annotato che fino al 15 dicembre 2009 esso ha fatto registrare 90-100 miliardi EURO a cui andrà aggiunto altro denaro per la riapertura dei termini.
Occorre considerare come larghissima parte del denaro scudato sia fittizio.
Intanto perché spesso non si tratta di denaro.
Vengono scudati anche immobili esteri (che, ovviamente, restano all'estero), quote societarie, gioielli ed opere d'arte.
Altre risorse verranno soltanto regolarizzate perché i termini dello Scudo sono tali che gli importi non scudati verranno considerati automaticamente come evasione.
Su queste basi pagare appena il 5% è un costo minimo anche se non si ha intenzione di investire niente in Italia.
Semplicemente, è un obolo per mettersi al sicuro da contestazioni successive, un condono puro e semplice.
Secondo Prometeia appena il 16% andrà in immobili.
Un livello inadeguato persino a compensare la mole di immobili messi in vendita per i pignoramenti e le vendite dei comuni e delle banche.
E' possibile che l'impatto sia concentrato nell'acquisto di quegli immobili di fascia alta che rappresentano uno "sfizio".
Questo perché si tratta di soggetti che hanno dovuto tenere uno stile di vita inferiore a quello che avrebbero potuto per nascondersi dal fisco.

N.B.
Il senso di questo articolo non è sostenere che i prezzi degli immobili in Italia continueranno a calare.
Il futuro non lo conosce nessuno.
E' un articolo che si limita ad evidenziare i principali termini della situazione.

[olly67]

bello .. quasi quasi da utilizzare come posta da inviare a tutti i proprietari venditori di immobili a cifre rimaste al 2005 ..
perchè mi stanno a scocciare .. non venderanno, ma disorientano chi mette sul mercato il proprio immobile, rende poco credibili gli ai che spingono ai ribassi ..
ci vuole un'azione per velocizzare le cose .. per il bene di tutti e chi non ci sta non vende, mica è obbligato a farlo ..

[sylvestro]

Ai proprietari venditori potresti far ascoltare le considerazioni di questi due operatori del settore in materia di prezzi degli immobili passati, presenti e futuri.

Giuliano Olivati - Fiaip Bergamo

Mario Breglia - Scenari Immobiliari

[g_m_p]

Originalmente inviato da olly67

ci vuole un'azione per velocizzare le cose ..

infatti sono curioso di capire quale sarà il detonatore...

[olly67]

un rialzo dei tassi e sei mesi dallo scudo senza aumento delle ntn di immobili normali
con annessa rinfrescatina della memoria con raccolta articoli giornale 93/99

[sylvestro]

Originalmente inviato da olly67

un rialzo dei tassi e sei mesi dallo scudo senza aumento delle ntn di immobili normali
con annessa rinfrescatina della memoria con raccolta articoli giornale 93/99

mmmhhmmm possibile

A parte le ntn; secondo me smetteranno di scendere nel corso del 2010 (le ntn, non i prezzi)

[olly67]

penso che intorno alle 500mila siano fisiologiche .. siamo 60milioni di italiani, ca 35milioni nuclei familiari, l'80% è proprietario quindi sono ca 28milioni case che per ragioni personali possono essere vendute
considerato che la vita media è ottanta anni, che si cambia casa tre volte circa nella vita ogni 25/30 anni ca si vende
28milioni diviso 28 fa ? 1 milione .. di case vendibili ogni anno ..
500mila mi pare la soglia sotto la quale scendere sarebbe davvero un sintomo di crisi gravissima, altro che i prezzi in discesa

[sylvestro]

Avvertenze d'uso: dopo aver ascoltato l'intervento, soprattutto la prima parte, sarete colti da un irrefrenabile impulso a:

1) comprare una casa
2) sottoscrivere un mutuo
3) comprare quote di fondi immobiliari
4) comprare azioni di societa' immobiliari
5) comprare obbligazioni di societa' immobiliari
6) diventare imprenditori edili

Suggerimento: sottolineare mentalmente avverbi, aggettivi e percentuali




Convegno dal titolo:
"Opportunità e prospettive dell'edilizia sostenibile - Il ruolo delle imprese della filiera".



Lorenzo Bellicini, Direttore del CRESME, interviene con:
"L'edilizia Sostenibile: i regolamenti comunali e le prospettive del mercato".

[sylvestro]

Prezzi in calo del 9% secondo l'ultimo rapporto Cresme

Un po' datato ma ...

[Dav. c. G.]

Originalmente inviato da sylvestro

Mercato immobiliare in Italia
di borsa-finanza00com (29/12/2009 - 11:51)

N.B.
Il senso di questo articolo non è sostenere che i prezzi degli immobili in Italia continueranno a calare.
Il futuro non lo conosce nessuno.
E' un articolo che si limita ad evidenziare i principali termini della situazione.

Invece io sostengo da tempo che i prezzi degli immobili in Italia devono ancora scendere in termini reali di almeno il 10%; non saprei se in un anno solo oppure in più anni: ma questo è un altro discorso.