Acquisto appartamento con inquilini

[soros75]

Ciao a tutti.

Ho recentemente comprato casa ad un'asta giudiziaria e nell'immobile risiedono degli inquilini.

Gli inquilini sono in affitto con un contratto 3+2.
Il contratto è stato stipulato dopo l'avvio della procedura di esecuzione e quindi, se volessi liberare l'immobile non avrei problemi perchè il contratto non è opponibile.

Tuttavia, ho interesse a tenere gli iniquilini al loro posto.

La domanda è questa:
Posso subentrare come nuovo locatario al contratto di affitto attualmente in essere o devo fare un nuovo contratto ?
Se si, cosa devo fare ? Devo darne comunicazione all'Agenzia delle Entrate ? Come ?

L'inquilino mi ha detto di aver pagato l'affitto all'esecutato, fino al mese scorso.
Oggi li ho avvisati del fatto che all'esecutato non devono più un centesimo )e secondo me non lo dovevano nemmeno prima).
A partire da quando dovranno corrispondere l'affitto al sottoscritto ?
Da subito, oppure solo dopo che il sottoscritto avrà in mano il decreto di trasferimento (che equivale al rogito) ?

Grazie,
Gio

[ciottolino]

Originalmente inviato da soros75

Ciao a tutti.

Ho recentemente comprato casa ad un'asta giudiziaria e nell'immobile risiedono degli inquilini.

Gli inquilini sono in affitto con un contratto 3+2.
Il contratto è stato stipulato dopo l'avvio della procedura di esecuzione e quindi, se volessi liberare l'immobile non avrei problemi perchè il contratto non è opponibile.

Tuttavia, ho interesse a tenere gli iniquilini al loro posto.

La domanda è questa:
Posso subentrare come nuovo locatario al contratto di affitto attualmente in essere o devo fare un nuovo contratto ?


Se si, cosa devo fare ? Devo darne comunicazione all'Agenzia delle Entrate ? Come ?

L'inquilino mi ha detto di aver pagato l'affitto all'esecutato, fino al mese scorso.
Oggi li ho avvisati del fatto che all'esecutato non devono più un centesimo )e secondo me non lo dovevano nemmeno prima).
A partire da quando dovranno corrispondere l'affitto al sottoscritto ?
Da subito, oppure solo dopo che il sottoscritto avrà in mano il decreto di trasferimento (che equivale al rogito) ?

Grazie,
Gio

Non va fatto un contratto nuovo... tu subentri in quello esistente comunicandolo all'agenzia dell'entrate attraverso un versamento di 67 € (il codice non lo ricordo ma la dicitura è (sostituzione). Porta anche una copia del decreto da allegare al versamento.

Per quello che riguarda le mensilità del canone, se sono anticipate ed è stato già versato il mese corrente, direi di iniziare a riscuotere il mese successivo, a meno che tu possa contattare l'esecutato e conteggiare gli ultimi giorni come proprietario in modo da farsi restituire le somme..

La Cauzione??

[robimo]

Se non erro dovrebbe essere "cessione". la causale è RP ed il codice è 110T se il contratto è stato registrato per l'intera durata, mentre 109T se annuale.
Servono anche i dati di registrazione del contratto in essere.
ciao.

P.S. non sono sicuro, ma credo che vada fatto il versamento entro 30 giorni dalla cessione.

[soros75]

Originalmente inviato da ciottolino

Non va fatto un contratto nuovo... tu subentri in quello esistente comunicandolo all'agenzia dell'entrate attraverso un versamento di 67 € (il codice non lo ricordo ma la dicitura è (sostituzione). Porta anche una copia del decreto da allegare al versamento.

Quindi la procedura devo farla io e non il precedente locatario ?
Devo andare all'agenzia delle entrate del mio comune ?
Visto che il locatario é esecutato devo contattarlo oppure no ?

Originalmente inviato da ciottolino

Per quello che riguarda le mensilità del canone, se sono anticipate ed è stato già versato il mese corrente, direi di iniziare a riscuotere il mese successivo, a meno che tu possa contattare l'esecutato e conteggiare gli ultimi giorni come proprietario in modo da farsi restituire le somme..

Posso riscuotere anche se non ho ancora il decreto di trasferimento in mano ?

Originalmente inviato da ciottolino

La Cauzione??

Devo chiedere all'inquilino.
Spetta a lui farsela ridare ?

[soros75]

Ho sentito il custode dell'immobile e riporto quanto mi ha detto.
Magari puó essere utile anche ad altri.

D. Ho recentemente comprato casa ad un'asta giudiziaria e nell'immobile risiedono degli inquilini.
Gli inquilini sono in affitto con un contratto 3+2.
Posso subentrare come nuovo locatario al contratto di affitto attualmente in essere o devo fare un nuovo contratto ?

R. Non va fatto un contratto nuovo... tu subentri in quello esistente comunicandolo all'agenzia dell'entrate attraverso un versamento di 67 € (il codice non lo ricordo ma la dicitura è (sostituzione). Porta anche una copia del decreto da allegare al versamento. A quanto detto da Ciottolino (che ringrazio per l'intervento) aggiungo che non occorre dire nulla al proprietario appena esecutato.

D. A partire da quando dovranno corrispondere l'affitto al sottoscritto ?
Da subito, oppure solo dopo che il sottoscritto avrà in mano il decreto di trasferimento (che equivale al rogito) ?


R. L'inquilino NON deve pagare l'affitto al precedente proprietario che, in quanto esecutato, non ha alcun diritto né lo aveva prima.
Fino a quando non avró il decreto di trasferimento firmato dal Giudice l'affitto dovrá essere pagato al Tribunale che provvederá ad aprire un conto e a distribuirne i proventi tra i creditori.

D. La cauzione ?
R. Spetta agli attuali inquilini farsi restituire la cauzione dal precedente proprietario.

D. Dopo quanti giorni dal pagamento del saldo si ottiene il decreto di trasferimento firmato dal Giudice ?
R. Il decreto viene preparato immediatamente dopo il versamento del saldo, dopodiché viene depositato in attesa della firma del Giudice.
La firma necessita di circa 2 mesi, dopodiché l'atto viene trasmesso per il pagamento dell'imposta di registro e dopo altri 20 giorni si dovrebbe avere il decreto tra le mani.

[soros75]

Qualcuno sa se subentrando ad un contratto di locazione si é obbligati a mantenere il contratto cosí come é oppure, se entrambe le parti sono d'accordo, é possibile apportare delle modifiche/integrazioni ?
Preciso che non intendo aumentare l'affitto.

[falco d'oro]

Originalmente inviato da soros75

Ciao a tutti.

Ho recentemente comprato casa ad un'asta giudiziaria e nell'immobile risiedono degli inquilini.

Gli inquilini sono in affitto con un contratto 3+2.
Il contratto è stato stipulato dopo l'avvio della procedura di esecuzione e quindi, se volessi liberare l'immobile non avrei problemi perchè il contratto non è opponibile.

Tuttavia, ho interesse a tenere gli iniquilini al loro posto.

La domanda è questa:
Posso subentrare come nuovo locatario al contratto di affitto attualmente in essere o devo fare un nuovo contratto ?
Se si, cosa devo fare ? Devo darne comunicazione all'Agenzia delle Entrate ? Come ?

L'inquilino mi ha detto di aver pagato l'affitto all'esecutato, fino al mese scorso.
Oggi li ho avvisati del fatto che all'esecutato non devono più un centesimo )e secondo me non lo dovevano nemmeno prima).
A partire da quando dovranno corrispondere l'affitto al sottoscritto ?
Da subito, oppure solo dopo che il sottoscritto avrà in mano il decreto di trasferimento (che equivale al rogito) ?

Grazie,
Gio

Non sei obbligato al subentro, il contratto non è opponibile alla procedura perchè successivo al pignoramento.
Dal momento che paghi, non occorre avere in mano il decreto e aver pagaro la tassa di registro, per il subentro vai all'agenzia delle entrate e fai un versamento di 67 € sul modello F 23.
Il contratto 3+2 si fa nelle zone ad alta densità abitative a canone agevolato, si pagano meno tasse perche c'è una detrazione sull'imponibile.
Io farei un nuovo contratto a fitto più alto e poi se subentri a contratto scaduto chiederanno a te la restituzione della caparra che generalmente è 3 mesi di affitto

saluti

[turn around]

dacci info dell'asta

mq e prezzo almeno

comunque complimenti per esserti cautelato dall'inflazione e dall'effetto dello scudo con un immobile di proprietà

[soros75]

Originalmente inviato da falco d'oro

Non sei obbligato al subentro, il contratto non è opponibile alla procedura perchè successivo al pignoramento.
Dal momento che paghi, non occorre avere in mano il decreto e aver pagaro la tassa di registro, per il subentro vai all'agenzia delle entrate e fai un versamento di 67 € sul modello F 23.
Il contratto 3+2 si fa nelle zone ad alta densità abitative a canone agevolato, si pagano meno tasse perche c'è una detrazione sull'imponibile.
Io farei un nuovo contratto a fitto più alto e poi se subentri a contratto scaduto chiederanno a te la restituzione della caparra che generalmente è 3 mesi di affitto

saluti

L'immobile è in una delle zone considerate ad alta densità abitativa, quindi mi sta bene subentrare.
Subentro perchè il 3+2 è vicino alla scadenza dei primi 3 e a me sta bene affittare ancora i prossimi 2 anni e poi prendere l'immobile per me.

Riguardo alla cauzione che hanno dato al vecchio proprietario, ho avvisato gli inquilini di farsela restituire perchè poi da me non potranno avere nulla.

[falco d'oro]

Originalmente inviato da soros75

L'immobile è in una delle zone considerate ad alta densità abitativa, quindi mi sta bene subentrare.
Subentro perchè il 3+2 è vicino alla scadenza dei primi 3 e a me sta bene affittare ancora i prossimi 2 anni e poi prendere l'immobile per me.

Riguardo alla cauzione che hanno dato al vecchio proprietario, ho avvisato gli inquilini di farsela restituire perchè poi da me non potranno avere nulla.

Ma se subentri tacitamente te la potrebbero chiedere alla scadenza !
Non poi provare di non averla ricevuta