Acquistare casa prossima al pignoramento?

[SuperSandro]

Ho una certa somma investita in titoli di stato che stanno per scadere e che vorrei re-investire a lungo termine con un interesse ragionevolmente più alto dei BOT(!) ma altrettanto sicuro.

Ho confidato la mia incertezza su come investire l'importo in scadenza a un mio conoscente, che reputo abbastanza corretto e onesto.

Purtroppo sua moglie ha perso il lavoro di recente e hanno difficoltà enormi a pagare il mutuo, tanto che temono che l'appartamento verrà pignorato.

Mi ha quindi proposto di acquistare il suo appartamento e di affittarglielo. In questo modo potrebbero tirare un sospiro di sollievo e, per lo meno, non essere costretti a cambiare casa. In seguito potrebbero decidere di ri-acquistare la casa.
In pratica, lui sostiene che se io acquisto la sua casa, con una parte dell'importo si estinguerebbe il mutuo e gli rimarrebbe anche una parte residua relativamente elevata. Il canone di locazione - a suo parere - dovrebbe essere inferiore alla cifra mensile attuale del mutuo.

A parte la difficile e imbarazzante soluzione, in che modo bisogna valutare la reciproca convenienza?

Mi spiego meglio:

1) Anzitutto, acquistando l'appartamento, rischio che il mutuo venga automaticamente assegnato a me?
2) L'appartamento è stato acquistato quattro anni fa con le agevolazioni della prima casa. Può essere venduto a terzi (e non come prima casa)?
3) Quali dovrebbero essere l'importo della vendita e il canone di affitto per ottenere un (a mio parere ragionevole e non esoso) 2,5 percento netto annuo?
4) L'interesse del 2,5% netto su un immobile è confrontabile con altri tipi di investimento altrettanto sicuri, visto i tempi che corrono?

[bomboniera]

Originalmente inviato da SuperSandro

Ho una certa somma investita in titoli di stato che stanno per scadere e che vorrei re-investire a lungo termine con un interesse ragionevolmente più alto dei BOT(!) ma altrettanto sicuro.

Ho confidato la mia incertezza su come investire l'importo in scadenza a un mio conoscente, che reputo abbastanza corretto e onesto.

Purtroppo sua moglie ha perso il lavoro di recente e hanno difficoltà enormi a pagare il mutuo, tanto che temono che l'appartamento verrà pignorato.

Mi ha quindi proposto di acquistare il suo appartamento e di affittarglielo. In questo modo potrebbero tirare un sospiro di sollievo e, per lo meno, non essere costretti a cambiare casa. In seguito potrebbero decidere di ri-acquistare la casa.
In pratica, lui sostiene che se io acquisto la sua casa, con una parte dell'importo si estinguerebbe il mutuo e gli rimarrebbe anche una parte residua relativamente elevata. Il canone di locazione - a suo parere - dovrebbe essere inferiore alla cifra mensile attuale del mutuo.

A parte la difficile e imbarazzante soluzione, in che modo bisogna valutare la reciproca convenienza?

Mi spiego meglio:

1) Anzitutto, acquistando l'appartamento, rischio che il mutuo venga automaticamente assegnato a me?
2) L'appartamento è stato acquistato quattro anni fa con le agevolazioni della prima casa. Può essere venduto a terzi (e non come prima casa)?
3) Quali dovrebbero essere l'importo della vendita e il canone di affitto per ottenere un (a mio parere ragionevole e non esoso) 2,5 percento netto annuo?
4) L'interesse del 2,5% netto su un immobile è confrontabile con altri tipi di investimento altrettanto sicuri, visto i tempi che corrono?

troppo casino!!! se non ti paga più l affito che fai? lascia perde

[housecrash]

Ti chiami per caso "Bianco" di nome e "Cavaliere" di cognome?

[gorio]

Originalmente inviato da SuperSandro

Ho una certa somma investita in titoli di stato che stanno per scadere e che vorrei re-investire a lungo termine con un interesse ragionevolmente più alto dei BOT(!) ma altrettanto sicuro.

Ho confidato la mia incertezza su come investire l'importo in scadenza a un mio conoscente, che reputo abbastanza corretto e onesto.

Purtroppo sua moglie ha perso il lavoro di recente e hanno difficoltà enormi a pagare il mutuo, tanto che temono che l'appartamento verrà pignorato.

Mi ha quindi proposto di acquistare il suo appartamento e di affittarglielo. In questo modo potrebbero tirare un sospiro di sollievo e, per lo meno, non essere costretti a cambiare casa. In seguito potrebbero decidere di ri-acquistare la casa.
In pratica, lui sostiene che se io acquisto la sua casa, con una parte dell'importo si estinguerebbe il mutuo e gli rimarrebbe anche una parte residua relativamente elevata. Il canone di locazione - a suo parere - dovrebbe essere inferiore alla cifra mensile attuale del mutuo.

A parte la difficile e imbarazzante soluzione, in che modo bisogna valutare la reciproca convenienza?

Mi spiego meglio:

1) Anzitutto, acquistando l'appartamento, rischio che il mutuo venga automaticamente assegnato a me?
2) L'appartamento è stato acquistato quattro anni fa con le agevolazioni della prima casa. Può essere venduto a terzi (e non come prima casa)?
3) Quali dovrebbero essere l'importo della vendita e il canone di affitto per ottenere un (a mio parere ragionevole e non esoso) 2,5 percento netto annuo?
4) L'interesse del 2,5% netto su un immobile è confrontabile con altri tipi di investimento altrettanto sicuri, visto i tempi che corrono?

Dipende dall'immobile, dal prezzo e dalla rendita, poiché, dal punto di vista dei rischi, se fai le cose con criterio, non ve ne sono.
Prima dell'acquisto visuri l'immobile presso l'agenzia del territorio, nessun preliminare (sembra di capire che paghi in contanti), assegno circolare intestato alla banca che darà l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca volontaria a garanzia del mutuo, resto al tuo amico, trascrizione del tuo acquisto sull'immobile pulito e contestuale contratto d'affitto registrato.
Se l'immobile è appetibile, il prezzo di acquisto ed il canone sono convenienti, non vedo ostacoli.
Ovviamente nel prezzo deve pesare che compri un immobile locato.
Qualora divenga moroso, tutto sommato, tanto meglio, libereresti l'appartamento in pochi mesi, per venderlo meglio o affittarlo a soggetti più solidi.
Ma debbono esserci i presupposti sopra detti.

[Sirswatch]

Originalmente inviato da gorio

Qualora divenga moroso, tutto sommato, tanto meglio, libereresti l'appartamento in pochi mesi, per venderlo meglio o affittarlo a soggetti più solidi.

In che film succede questo ?
Perchè se riesci a mandarlo via dopo un anno è già un successo. Nel frattempo hai perso un anno di affitto, dovrai pagare le spese condominiali, e i costi dell'avvocato per lo sfratto

Ottimo investimento....

[gorio]

Originalmente inviato da Sirswatch

In che film succede questo ?
Perchè se riesci a mandarlo via dopo un anno è già un successo. Nel frattempo hai perso un anno di affitto, dovrai pagare le spese condominiali, e i costi dell'avvocato per lo sfratto

Ottimo investimento....

Detto e stradetto, nella maggioranza dei film che mi hanno visto nei panni di regista, in caso di sfratto per morosità, i tempi medi sono stati di sei - sette mesi, con picchi in alto ed in basso.

[falco d'oro]

Originalmente inviato da SuperSandro

Ho una ce In questo dell'importo si
Mi spiego meglio:

1) Anzitutto, acquistando l'appartamento, rischio che il mutuo venga automaticamente assegnato a me?
2) L'appartamento è stato acquistato quattro anni fa con le agevolazioni della prima casa. Può essere venduto a terzi (e non come prima casa)?
3) Quali dovrebbero essere l'importo della vendita e il canone di affitto per ottenere un (a mio parere ragionevole e non esoso) 2,5 percento netto annuo?
4) L'interesse del 2,5% netto su un immobile è confrontabile con altri tipi di investimento altrettanto sicuri, visto i tempi che corrono?

Il mutuo lo estingue lui e non capisco perche temi di dovertelo accollare,se lo vende prima dei 5 anni le agevolazioni (tassa di registro ridotte) le deve restituire, il canone di affitto deve essere quello di mercato,ma incredibilmente non hai parlato del prezzo !!!
Quello deve essere appetibile ! Per quanto riguarda l'imbarazzo non ti capisco,
l'altro ha contratto un mutuo ti chiede aiuto e tu sei in imbarazzo ??
Se è così lascia stare , non sei adatto a fronteggiare la situazione

[totem1959]

Originalmente inviato da gorio

Dipende dall'immobile, dal prezzo e dalla rendita, poiché, dal punto di vista dei rischi, se fai le cose con criterio, non ve ne sono.
Prima dell'acquisto visuri l'immobile presso l'agenzia del territorio, nessun preliminare (sembra di capire che paghi in contanti), assegno circolare intestato alla banca che darà l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca volontaria a garanzia del mutuo, resto al tuo amico, trascrizione del tuo acquisto sull'immobile pulito e contestuale contratto d'affitto registrato.
Se l'immobile è appetibile, il prezzo di acquisto ed il canone sono convenienti, non vedo ostacoli.
Ovviamente nel prezzo deve pesare che compri un immobile locato.
Qualora divenga moroso, tutto sommato, tanto meglio, libereresti l'appartamento in pochi mesi, per venderlo meglio o affittarlo a soggetti più solidi.
Ma debbono esserci i presupposti sopra detti.

concordo

Originalmente inviato da Sirswatch

In che film succede questo ?
Perchè se riesci a mandarlo via dopo un anno è già un successo. Nel frattempo hai perso un anno di affitto, dovrai pagare le spese condominiali, e i costi dell'avvocato per lo sfratto

Ottimo investimento....

considera che comprerebbe occupato il che fa scendere il prezzo di minimo 30%

Originalmente inviato da falco d'oro

Il mutuo lo estingue lui e non capisco perche temi di dovertelo accollare,se lo vende prima dei 5 anni le agevolazioni (tassa di registro ridotte) le deve restituire, il canone di affitto deve essere quello di mercato,ma incredibilmente non hai parlato del prezzo !!!
Quello deve essere appetibile ! Per quanto riguarda l'imbarazzo non ti capisco,
l'altro ha contratto un mutuo ti chiede aiuto e tu sei in imbarazzo ??
Se è così lascia stare , non sei adatto a fronteggiare la situazione

se non paga e i tempi si dovessero allungare, cmq ha comprato a prezzo ridotto... poi se fa le cose per bene... contratto di locazione dichiarato al 100%.. se non paga potrebbe chiedere anche il quinto dello stipendio e cacciarlo via è cmq più semplice se moroso!

Ideale sarebbe comprare sia l'appartamento sia i mobili per poi fargli un contratto d'affitto mobiliato che accelera ogni procedura di sfratto!!!

[1966]

Non hai detto se chi ti vende l'immobile è un soggetto fallibile. Sai che per 24 mesi corri il rischio di vederti pignorare l'immobile dai creditori del precedente proprietario?

[SuperSandro]

Originalmente inviato da falco d'oro

1) Il mutuo lo estingue lui e non capisco perche temi di dovertelo accollare
2) se lo vende prima dei 5 anni le agevolazioni (tassa di registro ridotte) le deve restituire
3) il canone di affitto deve essere quello di mercato,ma incredibilmente non hai parlato del prezzo !!! Quello deve essere appetibile !
4) Per quanto riguarda l'imbarazzo non ti capisco, l'altro ha contratto un mutuo ti chiede aiuto e tu sei in imbarazzo ?? Se è così lascia stare , non sei adatto a fronteggiare la situazione

1) Non sono pratico: temevo che il mutuo "passasse" automaticamente al nuovo proprietario, eventuali "sorprese" incluse.
2) Spero che siano proporzionali al tempo "residuo", altrimenti - per il mio conoscente - piove sul bagnato.
3) Ovvio che si tratterebbe (sia per l'acquisto, sia per il canone di locazione) di una cifra di mercato reciprocamente conveniente. Mi hanno detto che un appartamento, con contratto in scadenza tra quattro anni, ha un volere inferiore del 30% rispetto a uno vuoto.
4) vedi punto 3). Sono imbarazzato perché - dato che si tratta di un conoscente - non posso comportarmi come un perfetto sconosciuto, potenziale acquirente (speculatore o risparmiatore, fà un po' tu), che acquisterebbe all'asta. Forse hai ragione: da una parte - incredibile a dirsi - sono un po' tenero di cuore; dall'altra non vorrei rimetterci (sempre rispetto a un investimento "onesto" che offra un 2,5% netto annuo).

Originalmente inviato da totem1959

5) ... contratto di locazione dichiarato al 100%.. se non paga potrebbe chiedere anche il quinto dello stipendio e cacciarlo via è cmq più semplice se moroso!
6) Ideale sarebbe comprare sia l'appartamento sia i mobili per poi fargli un contratto d'affitto mobiliato che accelera ogni procedura di sfratto!!!

5) Ovvio, ci mancherebbe: tutto dichiarato e nulla in nero.
6) Questa non la sapevo...

Originalmente inviato da 1966

7) Non hai detto se chi ti vende l'immobile è un soggetto fallibile. Sai che per 24 mesi corri il rischio di vederti pignorare l'immobile dai creditori del precedente proprietario?

7) Sì, lo sapevo. Nel caso specifico non c'è problema: si tratta di due impiegati (anzi, ormai di uno solo...).