Acquisto locale e pagamento iva

[jennis]

Salve sono titolare di una piccola attività commerciale, devo acquistare il locale dove ho l'attività, visto che fino ad ora sono stato affittuario, siccome acquisto da un ente pubblico, devo specificare se acquisto il locale come privato oppure come impresa, questo comporterà delle spese maggiori dal notaio, nel caso se acquisti come impresa. Invece per pagare l'iva sull'acquisto del locale, mi hanno detto che ho la possibilità di usare il reverse charge, che a quanto ho capito bene da la possibilità di non pagare direttamente l'iva a chi mi vende il locale, ma pagarla io successivamente allo stato, in questo caso l'iva che pagherò successivamente sarà sempre la stessa percentuale, che avrei pagato direttamente a chi mi vende il locale, oppure è una percentuale minore? Anche in questo caso mi ha detto che il reverse charge si può applicare se compro il locale come impresa.
Quindi ricapitolando secondo voi a me conviene acquistare il locale come impresa, così da poter pagare successivamente un iva più bassa, anche se dovrà pagare delle spese notarili più alte?
Grazie a chi mi risponderà

[VanP]

Originalmente inviato da jennis

Salve sono titolare di una piccola attività commerciale, devo acquistare il locale dove ho l'attività, visto che fino ad ora sono stato affittuario, siccome acquisto da un ente pubblico, devo specificare se acquisto il locale come privato oppure come impresa, questo comporterà delle spese maggiori dal notaio, nel caso se acquisti come impresa. Invece per pagare l'iva sull'acquisto del locale, mi hanno detto che ho la possibilità di usare il reverse charge, che a quanto ho capito bene da la possibilità di non pagare direttamente l'iva a chi mi vende il locale, ma pagarla io successivamente allo stato, in questo caso l'iva che pagherò successivamente sarà sempre la stessa percentuale, che avrei pagato direttamente a chi mi vende il locale, oppure è una percentuale minore? Anche in questo caso mi ha detto che il reverse charge si può applicare se compro il locale come impresa.
Quindi ricapitolando secondo voi a me conviene acquistare il locale come impresa, così da poter pagare successivamente un iva più bassa, anche se dovrà pagare delle spese notarili più alte?
Grazie a chi mi risponderà

di primaria importanza per poterti rispondere è saper come acquisti l'immobile
- provvista ?
- mutuo ?
- leasing ?

[jennis]

Acquisto il locale tramite un mutuo

[VanP]

Originalmente inviato da jennis

Acquisto il locale tramite un mutuo

allora hai due possibilità

a) compri come privato, non scarichi una mazza ma lo affitti alla tua azienda che scaricherà l'affitto interamente
in tal caso non puoi applicare la reverse charge perchè non sei soggetto passivo iva, ed il reddito derivante dall'affitto influisce all'85% sulla tua irpef

b) compri come azienda e ammortizzi in 33 anni, non paghi immediatamente l'iva perchè applichi RC, ma la metti a debito nella tua contabilità e la versi in compensazione con quella a credito in fase di pagamento imposte dirette
Tutto "sto cinema" è stato fatto per evitare che il venditore incassasse l'iva e non la versasse e il compratore potesse comunque, avendola effettivamente pagata, metterla a credito

in queste cose... l'ultima rilevanza l'hanno i costi notarili (che comunque trattandosi di locale ergo non residenziale, non vedo perchè ti dicano cambino )

[jennis]

non penso che mi convenga comprare come privato, visto che la mia è una piccola attività a conduzione familiare, e non è un'azienda, quindi se compro come azienda posso pagare l'iva con il reverse charge, e oltre a poter dilatare il pagamento nel tempo, posso pagare una percentuale d'iva minore, oppure è sempre la stessa, che pagherei se acquistassi come privato?

[VanP]

Originalmente inviato da jennis

non penso che mi convenga comprare come privato, visto che la mia è una piccola attività a conduzione familiare, e non è un'azienda, quindi se compro come azienda posso pagare l'iva con il reverse charge, e oltre a poter dilatare il pagamento nel tempo, posso pagare una percentuale d'iva minore, oppure è sempre la stessa, che pagherei se acquistassi come privato?

no
l'iva è sempre uguale e non dipende da chi compra, ma da chi vende e, soprattutto da cosa
anche per il RC non importa che azienda sei, basta che hai una P.IVA e un pro rata non superiore al 20% (ovvero che almeno lo 80% delle fatture che emetti sia ad IVA)

tutto diverso se stai comprando un appartamento e lo vuoi usare come ufficio
in questo caso di quanto sopra vale nulla bannato

ciao

[mac2003]

1)Se acquisti come azienda, ti beccherai sempre la plusvalenza quando lo venderai e sono legnate.
2)Se acquisti come privato dopo 5 anni, niente plusvalenze......
3)Pagati l'affitto e detrai le spese dall'azienda, fidati ti conviene.

[recycling]

Originalmente inviato da mac2003

1)Se acquisti come azienda, ti beccherai sempre la plusvalenza quando lo venderai e sono legnate.
2)Se acquisti come privato dopo 5 anni, niente plusvalenze......
3)Pagati l'affitto e detrai le spese dall'azienda, fidati ti conviene.

approvo, sottoscrivo e aggiungo:
l'immobile sarà soggetto a plusvalenza anche nel caso di cessazione o vendita della attività, anche nel caso in cui assieme all'azienda non venga ceduto l'immobile.
In tal caso (e nel caso di cessazione) occorrerrà provvedere alla "privatizzazione" (cosiddetto autoconsuno) dell'immobile a valori correnti di quel periodo e calcolare (e pagarci le tasse) sulla differenza tra tale valore ed il residuo ammortizzabile.
In questi casi consiglio sempre l'intestazione "personale" e non aziendale dell'immobile.

[VanP]

Originalmente inviato da recycling

approvo, sottoscrivo e aggiungo:
l'immobile sarà soggetto a plusvalenza anche nel caso di cessazione o vendita della attività, anche nel caso in cui assieme all'azienda non venga ceduto l'immobile.
In tal caso (e nel caso di cessazione) occorrerrà provvedere alla "privatizzazione" (cosiddetto autoconsuno) dell'immobile a valori correnti di quel periodo e calcolare (e pagarci le tasse) sulla differenza tra tale valore ed il residuo ammortizzabile.
In questi casi consiglio sempre l'intestazione "personale" e non aziendale dell'immobile.

troppo generalistico
bisogna vedere come è messo a redditi societari
se si tratta di un attività nuova allora può convenire comprarlo come privato e 'casomai' venderlo alla società dopo i fatidici 5 anni (alla cifra che si vuole )
ma se gli utili della società sono significativi conviene comprarlo in leasing al fine di ammorizzarlo in minor tempo, scaricare tutti i costi di acquisto (ed eventuale sistemazione) e 'magari'... se proprio... girare poi il contratto a se stessi come privato o... nuova ditta individuale

e qui... mi fermo

[recycling]

Originalmente inviato da VanP

troppo generalistico
bisogna vedere come è messo a redditi societari
se si tratta di un attività nuova allora può convenire comprarlo come privato e 'casomai' venderlo alla società dopo i fatidici 5 anni (alla cifra che si vuole )
ma se gli utili della società sono significativi conviene comprarlo in leasing al fine di ammorizzarlo in minor tempo, scaricare tutti i costi di acquisto (ed eventuale sistemazione) e 'magari'... se proprio... girare poi il contratto a se stessi come privato o... nuova ditta individuale
e qui... mi fermo

spiace dire che non sei aggiornato e comunque dispensi consigli fiscali senza averne le competenze ......
innanzitutto se leggi il post lui dice "piccola attività commerciale" quindi si presuppone una ditta individuale ...... secondo (e più importante) "girare" il contratto, come dici tu, non è più una soluzione perchè comunque la cessione del contratto di leasing ad altro soggetto presuppone la valorazione del bene ai valori correnti di mercato ......
tanto per dire a proposito di "generalistico"