Mattone e casse - Ecco su cosa puntano gli enti pensione

[sylvestro]

da ilsole24ore-casa24

È ancora lontana una scelta di campo definitiva. Fondi specializzati o tradizionale società immobiliare? Un fatto è certo: le casse di previdenza italiane hanno abbandonato l'antico progetto di mettere assieme tutto il loro mattone in un'unica società di gestione. Sono andate in ordine sparso, investendo a volte direttamente in una Sgr come notai, ingegneri (Inarcassa) e agenti di commercio (Enasarco). Le strategie però sono abbastanza variegate. Vi sono enti che hanno diversificato: è il caso dei ragionieri che possiedono una propria società immobiliare (la Previra) e allo stesso tempo puntano pure sui fondi specializzati. Stesso discorso per i medici-odontoiatri (Enpam). I giornalisti (Inpgi) invece non hanno nè fondi nè società specializzata: gli immobili sono seguiti da una divisione interna dell'ente pensione. Roma e Milano sono le città dove in genere le casse concentrano gli investimenti nel mattone. Per quanto riguarda la destinazione d'uso, il patrimonio degli enti è in prevalenza residenziale con un'incidenza del 59% sul totale: Enasarco, per esempio, si contraddistingue per la maggior presenza nel residenziale. Per alcuni enti, secondo le linee strategiche avviate nel recente passato, è prevista una valorizzazione ovvero la vendita degli immobili per liberare risorse. Quando la proprietà degli edifici è diretta, infatti, spesso il rendimento è contenuto a causa dell'incidenza delle spese di manutenzione, delle imposte e degli oneri di gestione. Molti enti di previdenza sono dunque al bivio e stanno decidendo come valorizzare al meglio la quota di immobili. «In alcuni casi la conoscenza del patrimonio addirittura non è precisa – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari –. E la causa principale va ricercata nella dimensione del patrimonio stesso che andrebbe costantemente verificato e aggiornato con nuove informazioni». In generale poi, aggiunge il consulente real estate, «il mercato presenta una scarsa propensione a comprare, le trattative sono molto lunghe e gestite da terzi con costi ulteriori. Senza dimenticare che in gran parte gli immobili delle casse sono occupati e spesso lo stato di conservazione non è buono per via di una manutenzione non sempre adeguata». Grande difficoltà quindi nella vendita del mattone. Quale alternativa? Il fondo, secondo Breglia, diventa lo strumento con le caratteristiche più idonee a accogliere i patrimoni immobiliari delle casse che intendono effettuare la dismissione. «Il fondo raccoglie tutto, senza distinzione, gli immobili in buono stato e quelli che necessitano di un'operazione di ristrutturazione – aggiunge l'esperto –. Si occupa di pianificare la valorizzazione dell'investimento in un'ottica temporale di lungo periodo, ad esempio trent'anni, una durata che viaggia in parallelo con le attese dei pensionati». Nonostante questi pregi, solo alcuni enti hanno deciso di prendere in modo deciso la strada dei fondi. La società immobiliare è considerata ancora un'opportunità benché qualche volta i manager di queste imprese si avventurino in rapide compravendite di edifici. Operazioni simili a quelle messe in atto da ben noti immobiliaristi. Senza dimenticare che il conferimento a un fondo fa perdere la disponibilità del bene da parte della cassa. E non tutti sono proprio convinti di questa scelta definitiva. Maria Adelaide Marchesoni © RIPRODUZIONE RISERVATA
Sabato 07 Novembre 2009