Acquisto "ulteriore prima casa" prima di vendere

[ClaudioEmme]

Salve a tutti,
sono nuovo del forum e vi chiedo aiuto per risolvere una questione che una mia amica commercialista non ha saputo dipanare.
Sono in regime di separazione dei beni con mia moglie. Abbiamo acquistato 4 anni fa un immobile in comproprietà (io il 60% e lei il 40%) con un prezzo d'acquisto di 187000€ ed un valore catastale di circa la metà.
Ora siamo in procinto di cambiare casa, ma non sappiamo se riusciremo a vendere prima di comprare.
Il problema non è tanto la liquidità, quanto la possibilità di trovare un escamotage per poter acquistare anche la nuova casa in regime di agevolazione prima casa, anche perché dopo poche settimane o mesi sarà comunque la nostra unica prima casa.
Ho ipotizzato un paio di soluzioni, ma non sono riuscito a valutarne fattibilità ed effetti collaterali. Sto assumendo che due coniugi in regime di separazione dei beni possano godere singolarmente dell'acquisto di due distinte prime casa (anche se non sono sicuro che sia vero).

Alternativa 1: dono a mia moglie la mia quota di casa (o viceversa) e acquisto entro dodici mesi una nuova prima casa.
Non mi è chiaro quanto ci costerebbe la donazione, nè se questa farebbe ripartire il conteggio dei 5 anni di "impossibilità di rivendere" per mia moglie.
Non mi è chiaro se la donazione possa essere "annullata" dopo che avrò concluso l'acquisto della nuova cosa e se tale annullamento invaliderebbe i miei requisiti prima casa.
Non mi è chiaro se avere ricevuto parte dell'immobile tramite donazione potrebbe creare problemi a mia moglie quando dovrà rivendere. Per questo mi chiedevo prima della possibilità di annullare successivamente la donazione.

Alternativa 2: vendo a mia moglie la mia quota di casa (o viceversa) al "minimo prezzo possibile" (immagino faccia fede il valore catastale) e riacquisto entro dodici mesi una nuova prima casa.
Non mi è chiaro quanto ci costerebbe la vendita in termine di spese notarili soprattutto perchè non mi è chiaro se mia moglie potrebbe usufruire dei benefici prima casa per acquistare la quota di immobile che le manca per avere il 100%.
Non mi è chiaro se, avendo mia moglie acquistato una quota di casa, dovrebbe aspettare altri 5 anni per vendere senza dover "restituire" le agevolazioni o, se in caso di vendita, dovesse "restituire" solo i benefici relativi alla seconda tranche.

Mi chiedo inoltre se esiste qualche altra soluzione che non ho preso in considerazione.

Grazie anticipatamente.

Claudio

[ccc]

Originalmente inviato da ClaudioEmme

Salve a tutti,
sono nuovo del forum e vi chiedo aiuto per risolvere una questione che una mia amica commercialista non ha saputo dipanare.
Sono in regime di separazione dei beni con mia moglie. Abbiamo acquistato 4 anni fa un immobile in comproprietà (io il 60% e lei il 40%) con un prezzo d'acquisto di 187000€ ed un valore catastale di circa la metà.
Ora siamo in procinto di cambiare casa, ma non sappiamo se riusciremo a vendere prima di comprare.
Il problema non è tanto la liquidità, quanto la possibilità di trovare un escamotage per poter acquistare anche la nuova casa in regime di agevolazione prima casa, anche perché dopo poche settimane o mesi sarà comunque la nostra unica prima casa.
Ho ipotizzato un paio di soluzioni, ma non sono riuscito a valutarne fattibilità ed effetti collaterali. Sto assumendo che due coniugi in regime di separazione dei beni possano godere singolarmente dell'acquisto di due distinte prime casa (anche se non sono sicuro che sia vero).

Alternativa 1: dono a mia moglie la mia quota di casa (o viceversa) e acquisto entro dodici mesi una nuova prima casa.
Non mi è chiaro quanto ci costerebbe la donazione, nè se questa farebbe ripartire il conteggio dei 5 anni di "impossibilità di rivendere" per mia moglie.
Non mi è chiaro se la donazione possa essere "annullata" dopo che avrò concluso l'acquisto della nuova cosa e se tale annullamento invaliderebbe i miei requisiti prima casa.
Non mi è chiaro se avere ricevuto parte dell'immobile tramite donazione potrebbe creare problemi a mia moglie quando dovrà rivendere. Per questo mi chiedevo prima della possibilità di annullare successivamente la donazione.

Alternativa 2: vendo a mia moglie la mia quota di casa (o viceversa) al "minimo prezzo possibile" (immagino faccia fede il valore catastale) e riacquisto entro dodici mesi una nuova prima casa.
Non mi è chiaro quanto ci costerebbe la vendita in termine di spese notarili soprattutto perchè non mi è chiaro se mia moglie potrebbe usufruire dei benefici prima casa per acquistare la quota di immobile che le manca per avere il 100%.
Non mi è chiaro se, avendo mia moglie acquistato una quota di casa, dovrebbe aspettare altri 5 anni per vendere senza dover "restituire" le agevolazioni o, se in caso di vendita, dovesse "restituire" solo i benefici relativi alla seconda tranche.

Mi chiedo inoltre se esiste qualche altra soluzione che non ho preso in considerazione.

Grazie anticipatamente.

Claudio

quanti problemi ti poni, vendi con calma e poi comperi e quella sara' la prima casa a tutti gli effetti.
Ricordati che per avere i benefici di prima casa devi risiedere in quella casa.
con certificato di residenza di entrambi in oguna delle due case.
La donazione a tua moglie della tua quota potrebbe andare bene ma vai incontro a delle spese notarili e poi la donazione potrebbe essere tolta solo per gravi motivi. Non e' che si puo' fare quello che si vuole e tua moglie potrebbe non ricederti spontaneamente la quota che le hai dato e se lo facesse andresti incontro ad altre spese notarili...
Il problema dei cinque anni non ancora trascorsi non ti vieta di vendere solo che e' piu' penalizzante come tasse a tuo sfavore.
se tu volessi vendere invece la quota a tua moglie pagheresti sempre delle spese notarili, non importa se le vendi solo il 60% della tua casa. E' un rogito anche questo ed implica delle spese.
Per questo secondo caso, per tua moglie e' sempre prima casa, sarebbe intera al 100% e dovrebbe aspettare i cinque anni.

[ClaudioEmme]

Quello della residenza non credo sia un problema.
Mi risulta che due coniugi possano avere la residenza ad indirizzi differenti e comunque si tratterebbe solo di una situazione temporanea destinata a durare pochi mesi.

Le eventuali spese non mi spaventano a priori e vanno confrontate con quelle di comprare la nuova casa come seconda casa. Se così facessi mi troverei a pagare un 6% in più di IVA (si tratta di nuova costruzione) che per un valore di acquisto di circa 350.000€ corrisponde ad oltre 20.000€. Inoltre dovrei rinunciare alla deducibilità di parte degli interessi passivi del mutuo.

Per questo se il "passaggio" della nostra attuale prima casa a mio moglie costasse anche 10.000€ avremmo comunque convenienza a farlo.

Quello che mi lascia più perplesso non è la convenienza economica (su cui non ho grossi dubbi), ma la fattibilità della cosa ed eventuali effetti collaterali sulla rivendibilità del primo immobile, come ho esplicitato nel mio primo post.

Mi chiedo se qualcuno possa fugare puntualmente i miei dubbi.

[ccc]

Originalmente inviato da ClaudioEmme

Quello della residenza non credo sia un problema.
Mi risulta che due coniugi possano avere la residenza ad indirizzi differenti e comunque si tratterebbe solo di una situazione temporanea destinata a durare pochi mesi.

Le eventuali spese non mi spaventano a priori e vanno confrontate con quelle di comprare la nuova casa come seconda casa. Se così facessi mi troverei a pagare un 6% in più di IVA (si tratta di nuova costruzione) che per un valore di acquisto di circa 350.000€ corrisponde ad oltre 20.000€. Inoltre dovrei rinunciare alla deducibilità di parte degli interessi passivi del mutuo.

Per questo se il "passaggio" della nostra attuale prima casa a mio moglie costasse anche 10.000€ avremmo comunque convenienza a farlo.

Quello che mi lascia più perplesso non è la convenienza economica (su cui non ho grossi dubbi), ma la fattibilità della cosa ed eventuali effetti collaterali sulla rivendibilità del primo immobile, come ho esplicitato nel mio primo post.

Mi chiedo se qualcuno possa fugare puntualmente i miei dubbi.

Ti sconsiglio la donazione.
quindi tu vorresti pagare meno a vendere la tua quota della casa attuale a tua moglie piuttosto che comprare la seconda casa con le tasse di seconda casa non avendo ancora venduto quella attuale?
ma non sai i prezzi di costo di notaio e rogito che verresti a pagare per dire se e' piu' conveniente.

[ClaudioEmme]

Originalmente inviato da ccc

ma non sai i prezzi di costo di notaio e rogito che verresti a pagare per dire se e' piu' conveniente.

Questo infatti è uno dei dubbi che vi chiedo di chiarire. Per il notaio escluderei comunque spese sostanzialmente superiori a quelle che abbiamo sostenuto per l'acquisto dell'intero immobile 4 anni fa.
Non essendoci di mezzo mutui direi che la spesa notarile per trasferire il 40% dell'immobile non dovrebbe superare i 3000-4000€.

Quanto all'imposta di registro/catastale/ipotecaria è quasi nulla in caso di donazione.
Se invece si facesse una compravendita credo che pagherei il 10% tra imposte di registro/catastale/ipotecaria. Credo che il limite minimo per il prezzo di vendita sia circa il valore catastale per cui se il totale del valore catastale è circa 100.000€ il 40% varrà 40.000€ e il 10% di tasse corrisponderebbe a 4.000€. In tutto tra notaio e tasse non si dovrebbero superare gli 8.000€ (e credo di essermi tenuto largo).

Tutte i miei ragionamenti sono fatti a buon senso e con il condizionale. Mi farebbe piacere che qualcuno esperto in materia potesse confermare o smentire.

[ccc]

Originalmente inviato da ClaudioEmme

Questo infatti è uno dei dubbi che vi chiedo di chiarire. Per il notaio escluderei comunque spese sostanzialmente superiori a quelle che abbiamo sostenuto per l'acquisto dell'intero immobile 4 anni fa.
Non essendoci di mezzo mutui direi che la spesa notarile per trasferire il 40% dell'immobile non dovrebbe superare i 3000-4000€.

Quanto all'imposta di registro/catastale/ipotecaria è quasi nulla in caso di donazione.
Se invece si facesse una compravendita credo che pagherei il 10% tra imposte di registro/catastale/ipotecaria. Credo che il limite minimo per il prezzo di vendita sia circa il valore catastale per cui se il totale del valore catastale è circa 100.000€ il 40% varrà 40.000€ e il 10% di tasse corrisponderebbe a 4.000€. In tutto tra notaio e tasse non si dovrebbero superare gli 8.000€ (e credo di essermi tenuto largo).

Tutte i miei ragionamenti sono fatti a buon senso e con il condizionale. Mi farebbe piacere che qualcuno esperto in materia potesse confermare o smentire.

Prova a fare la domanda a Gorio, e' un avvocato e probabilmente ti puo' dare delle notizie piu' precise.

[sisimomo]

so che fanno le finte separazioni per queste cose

[ClaudioEmme]

Originalmente inviato da sisimomo

so che fanno le finte separazioni per queste cose

Se intendi le finte separazioni dei beni allora non è il mio caso dato che sono già in separazione dei beni.

[sisimomo]

no, finte separazioni matrimoniali

ma anche li ci sono pro e contro

[ClaudioEmme]

Originalmente inviato da sisimomo

no, finte separazioni matrimoniali

ma anche li ci sono pro e contro

Non credo che arriverei a tanto, ma sono curioso di capire che vantaggi avrei rispetto alla mia situazione attuale dato che sono in regime di separazione dei beni.
Di primo acchito non vedo differenze nè vantaggi.