Come confrontare mutuo e affitto

[romaforever]

A prescindere da considerazioni sull'andamento del mercato (esempio: inflazione bassa o alta, aumento o diminuzione del valore della casa etc.) e a prescindere da spese varie, esiste una metodologia piuttosto semplice per valutare OGGETTIVAMENTE la convenienza del mutuo o dell'affitto.

Punto 1. Il mutuo non e' piu' conveniente dell'affitto A PRESCINDERE.

Punto 2. L'affitto non e' piu' conveniente del mutuo A PRESCINDERE.

Punto 3. La rata mensile del mutuo presenta una "quota di denaro BUTTATA" e mi riferisco alla quota interessi che chiamo con I

Punto 3. La rata mensile dell'affitto e' TUTTA "quota di denaro BUTTATA" e la chiamo F

Punto 4. E' ASSOLUTAMENTE SBAGLIATO confrontare I con F a PRESCINDERE

Punto 5. Per una oggettiva valutazione, senza tenere in conto di PREVISIONI sull'andamento immobiliare e degli affitti, bisogna operare come segue. Si fa una ricerca su internet dello spread piu' BASSO applicato ad un mutuo variabile PURO. Probabilmente il mutuo ARANCIO e' uno dei piu' bassi. Supponiamo che il tasso applicato (COMPRENSIVO si spread) sia r=4%. Si considera la casa che si vuole comprare. Mettiamo che costi P = 300000. Poi valutiamo l'affitto, che di fatto e' un mutuo nel quale si pagano solo gli interessi sul valore (capitale) che non verra' MAI restituito per definizione di affitto (con svantaggi e vantaggi). A quel punto, il calcolo del "corretto" affitto e' semplice. Nell'esempio sopra riportato il "corretto" affitto per quell'immobile sarebbe l'ammontare degli interessi (senza restituzione di capitale) calcolati sui 300000 euro: AFFITTO CORRETTO = 300000*4/100/12 = 1000 euro al mese.
A quel punto si valuta l'ammontare di interessi che si pagherebbe col mutuo (fatto al 100%). Se tale ammontare risulta superiore, allora le cose sono due:

1) La casa e' eccessivamente sopravvalutata rispetto alla capacita' potenziale di produrre reddito da affitto (alias il rendimento e' misero se non persino negativo)

2) Il mutuo e' stato richiesto per un periodo troppo lungo

Ovviamente, se non si sopporta la rata di mutuo a causa delle quote capitale che DEVONO essere restituite risulta OVVIO che non ci si puo' permettere di comprare tale casa e si e' costretti a stare in affitto.

Faccio notare un'ultima cosa. Un mutuo a 30 anni comporta una restituzione di praticamente soli interessi per un periodo di 5 anni. Di fatto, equivale a stare in affitto per un ammontare pari a quello della quota di interessi.

[yak66]

ottimo ragionamento.
Sull'Acquisto della casa con MUTUO oltre gli interessi devi aggiungere : NOTAIO, Tassa di Registro, AGENZIA e spese % l'anno da Proprietario che l'Affittuario non ha le tasse ICI (a breve tornera alla grande) ecc..
Aggiungerei altri anni gratis di AFFITTO equivalenti ..

alla fine mi sa .....a prescindere ... specie di questi tempi ... ehm

[microalfa]

Scusate, ma come si può paragonare un investimento col pagamento di un servizio?

A prescindere da ogni altra considerazione personale, con il canone di locazione si paga semplicemente l'utilizzo temporale di un immobile, al termine del quale non resta nulla in mano; il pagamento rateale per l'acquisizione del medesimo immobile, più o meno caro che sia, rende a consuntivo il suo valore pieno, attualizzato, oltre alla sua piena disponibilità per un periodo indefinito.
Ossia rappresenta una forma autodeterminata di risparmio che infatti, per la stragrande parte della popolazione italiana, è molto gradita.

[yak66]

Originalmente inviato da microalfa

Scusate, ma come si può paragonare un investimento col pagamento di un servizio?

A prescindere da ogni altra considerazione personale, con il canone di locazione si paga semplicemente l'utilizzo temporale di un immobile, al termine del quale non resta nulla in mano; il pagamento rateale per l'acquisizione del medesimo immobile, più o meno caro che sia, rende a consuntivo il suo valore pieno, attualizzato, oltre alla sua piena disponibilità per un periodo indefinito.
Ossia rappresenta una forma autodeterminata di risparmio che infatti, per la stragrande parte della popolazione italiana, è molto gradita.

e molto gradita invece questa tua affermazione : alla sua piena disponibilità per un periodo indefinito.
in effetti con i mutui 30 ennali necessari per l'acquisto di pessimi bilocali (in alcune citta' questa e' la realta) il periodo di piena disponibilita' e' davvero indefinito.. mica siamo immortali

[olly67]

maa che stai dicendo? certo che si comparano!

[gorio]

Originalmente inviato da microalfa

Scusate, ma come si può paragonare un investimento col pagamento di un servizio?

A prescindere da ogni altra considerazione personale, con il canone di locazione si paga semplicemente l'utilizzo temporale di un immobile, al termine del quale non resta nulla in mano; il pagamento rateale per l'acquisizione del medesimo immobile, più o meno caro che sia, rende a consuntivo il suo valore pieno, attualizzato, oltre alla sua piena disponibilità per un periodo indefinito.
Ossia rappresenta una forma autodeterminata di risparmio che infatti, per la stragrande parte della popolazione italiana, è molto gradita.

Di per sé il paragonare la quota interessi della rata di mutuo con il canone non è sbagliato, anche se non tiene conto di altre componenti.
Il capitale rende dei frutti, questi sono i frutti civili cioè gli interessi; per un capitale immobilizzato come quello insito nel valore dell'immobile i frutti civili è il canone di affitto.
Comprando casa investo il capitale, se è a mutuo ci pago degli interessi, qualora gli interessi non superino l'eventuale canone vuol dire che i frutti civili da acquisto sono meno cari dei frutti civili che si comperano nel mercato delle locazioni e percepiti dai proprietari.
Manca qualche variabile, tipo, la variazione dei valori, il reinvestimento degli interessi, l'inflazione, l'indice ISTAT, etc..

[yak66]

giusto, le variabili sono troppe, microalfa purtroppo mi sembra un po troppo miope (senza offesa)

[microalfa]

Originalmente inviato da olly67

maa che stai dicendo? certo che si comparano!

Bene, visto che secondo te si possono confrontare, fammi il conto economico preciso di qualsivoglia immobile per un periodo di dieci anni, pagando l'affitto relativo o acquistandolo con un mutuo del 30% sul valore.
Chiaramente la discriminante essenziale consiste nel possedere parte della cifra per l'acquisto, altrimenti cade tutta l'impalcatura del discorso e le due situazioni non sono confrontabili.

Vediamo, alla fine, il bilancio tra dare e avere.

Lasciando perdere altre considerazioni di merito come gli effetti psicologici, i legami di stabilità, ecc.

[olly67]

un mutuo del 30% di valoree?
pratticamentee 4 gaatti
cmq ho la ttaastiera fusa .. come si può nottaarree
faatti tuu i calccli e veeedi se conviene
vva vvisto .. pul convenireee come no, con un mutuo molto bassso di solito conviene, di solito .. non sempre ..
è lo steesso discorso che si faa con l'auto: conviene ccomprarla? o conviene noleggiarla? o convviene faree un leassing? ddipende ..
ccon la casaa è uguaale

[fieracusa]

il ragionamento va bene.
però io considereri sia la prevista variazione di prezzo, sia i costi una tantum indicati da yak.

io considereri la presunta variazione annua di prezzo sia nel lungo periodo (20-30 anni), sia nel breve periodo(1-3 anni);

Lungo periodo: Nel passato facendo la media di tutti i cicli immobiliari è stata circa del 5% annuo; mi aspetto che nel lungo periodo prima o poi riprenda il trend medio, e questo mi dovrebbe aiutare nel prendere una decisione di tipo "strategico".

Breve periodo: Mi può aiutare per prendere decisioni "tattiche"; esempio: se ho deciso che la strategia conveniente è comprare, potrei decidere tatticamente di aspettare uno, due anni prima di farlo.

allego un piccolo tool in Excel che ho buttato giù nell'ultima mezz'ora.