Dove investire nell'immobiliare: nuda proprietà, casa occupata o locale/ufficio?

[cesgrec]

Salve ragazzi,

non sono proprio un pivello ma nemmeno un professionista,
vorrei qualche consiglio per reinvestire i frutti di una recente vendita immobiliare.
Abitiamo in una casa di proprietà che ci piace,
abbiamo due figli ancora piccoli, quindi non ci servono case a breve, ma tra vent'anni sì, magari un paio...
Vorremmo investire in qualcosa di sicuro per il futuro ma che allo stesso tempo ci dia una mano in caso di necessità familiari,
sia con una facile e proficua rivendibilità sia con una rendita che ci aiuti nel quotidiano e ancora di più in caso di problemi,
ad esempio di lavoro (di questi tempi..).
Ho valutato alcune alternative, qui a Roma, per 500.000 €. circa:

1) nuda proprietà:
PRO: compri bene (non sempre) risparmiando circa un 20-30% a seconda dell'età.., la rivendi facilmente e tra un po' di anni ti ritrovi una casa bella e di valore elevato;
CONTRO: per anni non frutta niente;

2) appartamento già locato:
PRO: compri bene, a volte benissimo, e soprattutto frutta subito (1200€/mese circa)
CONTRO: ne trovi pochi (soprattutto se li vuoi nella tua zona) e li rivendi male;

3) locale/negozio/ufficio:
PRO: ora cavalchi la crisi e compri benissimo, frutta subito 2000-2300€/mese,
CONTRO: settore in crisi forte, si rivende male e si rischia più di quanto già si rischiava anni fa. E' importante in questo momento acquisire solo in zone molto commerciali per diminuire il rischio. Quota elevata di imposte di acquisto, se vende una società c'è anche l'IVA da pagare.
A proposito: se si acquista già locato a un prezzo medio, vale di più o di meno?


Sicuramente ho dimenticato qualcosa...
...mi aiutate a prendere una direzione,
considerando l'aria che tira?

Grazie ragazzi, aspetto qualche precisazione
e qualche dritta
dai più esperti di me!

Ciao

Cesarito

[weaky]

Il migiior affare nell'immobiliare ora e' quello di non entrarci.

Tutte le stime parlano di tempi bui ed i prezzi dovrebbero calare ancora.

[businessman]

Ma scusa un appartamento da locare a persone che vuoi TU?

[cesgrec]

..sono d'accordo che sono tempi bui,
ma qualche consiglio un po' più "tecnico"...?

Grazie!!

[olly67]

non ho capito se hai 500 da destinare ad un solo immobile (che mi pare follia, se non altro perchè hai due figli) o se pensi già a due ..
con quella cifra pensa minimo a due e visti i tempi strani pensa anche di no prenderli a roma
ma in località che possono risentire meno della crisi e se affittati danno rendita maggiore rispetto al costo sostenuto ..
se poi ne hai tre puoi venderne uno in caso di necessità
quando servirà casa ai tuoi figli o useranno quelli (se gli sono comodi) o li venderanno e li useranno per comprare casa dove gli interessa

Ps sarei per un locato .. o per cercare, a trovarla, un'occasione in asta (se entri nell'ottica di uscire da roma) la nuda proprietà solo se strappi davvero un bel prezzo: l'usufrutto allunga la vita

[cesgrec]

Originalmente inviato da olly67

non ho capito se hai 500 da destinare ad un solo immobile (che mi pare follia, se non altro perchè hai due figli) o se pensi già a due ..
con quella cifra pensa minimo a due e visti i tempi strani pensa anche di no prenderli a roma
ma in località che possono risentire meno della crisi e se affittati danno rendita maggiore rispetto al costo sostenuto ..
se poi ne hai tre puoi venderne uno in caso di necessità
quando servirà casa ai tuoi figli o useranno quelli (se gli sono comodi) o li venderanno e li useranno per comprare casa dove gli interessa

Ps sarei per un locato .. o per cercare, a trovarla, un'occasione in asta (se entri nell'ottica di uscire da roma) la nuda proprietà solo se strappi davvero un bel prezzo: l'usufrutto allunga la vita

Ciao Olly,
grazie per la risposta.

Vedi, il fatto è che qualcosa per i miei figli servirà tra vent'anni (ne hanno tre e sei),
e nel frattempo vorrei una mano per vivere un po' meglio..
Non pensi che valga la pena comprare un locale commerciale
che frutti il 5% circa
invece di una casa che a Roma frutta al massimo il 3?
Nel caso fosse una casa sarebbe la prima casa di mia moglie,
quindi meglio una..
Io mi starei orientando per un locale commerciale in zona ambita,
si cominciano a strappare buoni prezzi...
Perché no?
E quali sono le imposte in quel caso?
Mi ricordo così:
registro, fissa 168 €,
ipotecaria 3%,
catastale 1%,
e l'IVA quant'è???

Un locale frutta indubbiamente di più, o no?
Quali sono gli aspetti che non ho valutato?
Dimmi che ne pensi..
Vale anche per gli altri, naturalmente
ogni consiglio sarà ben accetto!


Ciao

[olly67]

le imposte che citi e in realtà sono il 3% + 2 da 168 euro sono prima casa
per il commerciale non so quali siano
in ogni caso visto che fai un investimento di lungo periodo e vuoi pure tenerti aperto all'ignoto (ovvero un bisogno non prevedibile esattamente) io ci starei molto attenta a buttarmi su un solo immobile (a me non che non sia una super occasione)
oltretutto un solo conduttore equivale ad avere massimo rischio di insolvenza .. se ne hai due o tre è difficile siano tutti e tre morosi
infine per comparare residenziale/commerciale valuterei
1) i costi che devi sostenere
(anche di manutenzione) nei periodi in cui resta vuoto (sempre resti vuoto .. un residenziale è più probabile, ma un commerciale quando lo resta direi lo resta più a lungo) e oltretutto il commerciale ha meno flessibilità (sono contratti di dodici anni .. se ti serve vendere nel mezzo?)
2) le imposte su fabbricato e redditi derivanti
3) gli eventuali, se ci sono, differenze di costi in successione (visto che è per i figli e se si pensa a tutto si dovrebbe pure pensare che si può schiantare prima del previsto .. )

[kawawoky71]

scusate se m'intrometto. Io sto cercando casa a milano, vorrei sapere a cosa si va incontro in termini di spese e documentazione, se acquisto un ufficio per andarci a vivere. Visto che i prezzi a milano son bassi degli uffici rispetto agli appartamenti.

Grazie
Antonio

[romaforever]

Gli Stati Uniti presentano una timida ripresa del mercato immobiliare ed una ripresa del PIL. Aspetta Gennaio e se le cose continuano cosi' COMPRA: vorra' dire ch si e' giunti al bottom.

[gito67]

Tieni presente che l'ufficio per abitarlo devi declassarlo ad abitazione; inoltre con l'ufficio non puoi usufruire delle imposte agevolate prima casa e quindi pagherai le imposte all'11% invece che al 3%.