piantina catastale differente da realtà

[fabiodl]

Buongiorno sto apprestandomi ad acquistare casa con la mia ragazza. Abbiamo visto un appartamento che ci potrebbe piacere, e dopo la prima visita, l'agenzia ci ha consegnato la piantina catastale (scala 1:200) sia dell'appartamento che del box. Ora guardandola, ci siamo accorti che è leggermente diversa dalla realtà. Ossia la porta che divide il soggiorno dalla cucina semiabitabile è stata spostata rispetto a dove era posizionata nella piantina ed è stata messa una scorrevole (nella piantina però non c'è tipo di porta che c'era prima, quindi potrebbe starci che era già scorrvole). Nella zona soggiorno, molto ampia dalla piantina, ora a livello dell'ingresso è stato fatto un muro separatorio molto bello, fatto di mattoncini a vista che divide da una parte il soggiorno vero e proprio dall'ingresso, a cui è stato aggiunto un abbasssamento con faretti (nella piantina ribadisco non cè traccia del muro e il soggiorno è un loclae unico).

Mi chiedo se queste modifiche, spostamento porta e quindi entrata nel locale cucina, e divisorio interno tramite muro sarebbero dovuto esseri inseriti nella piantina catastale, oppure se non è necessario. Ma in questo caso non rischiamo qualche sanzione o problema nel caso dovessimo andare a rivenderlo??

Nel caso decidessimo di tenere il muretto divisorio (stiamo anche pensando di riportare il soggiorno a locale unico come era nella piantina, visto che è molto bello da vedere ma "ruba" abbastanza spazio al locale) la modifica della piantina e il relativo costo spetterebbe all'attuale proprietario vero??

Scusate il poema, ma è un problema che ci sta facendo pensare abbastanza, visto che ne abbiamo già viste di ogni con le agenzie, che pur di vendere non prendono troppo le difese dei potenziali acquirenti!!!!!

[olly67]

la planimetria dovrebbe corrispondere
può darsi sia corretta quella in comune (se hanno fatto dia) e non hanno corretto la catastale
che rimedino ..

[ccc]

Originalmente inviato da fabiodl

Buongiorno sto apprestandomi ad acquistare casa con la mia ragazza. Abbiamo visto un appartamento che ci potrebbe piacere, e dopo la prima visita, l'agenzia ci ha consegnato la piantina catastale (scala 1:200) sia dell'appartamento che del box. Ora guardandola, ci siamo accorti che è leggermente diversa dalla realtà. Ossia la porta che divide il soggiorno dalla cucina semiabitabile è stata spostata rispetto a dove era posizionata nella piantina ed è stata messa una scorrevole (nella piantina però non c'è tipo di porta che c'era prima, quindi potrebbe starci che era già scorrvole). Nella zona soggiorno, molto ampia dalla piantina, ora a livello dell'ingresso è stato fatto un muro separatorio molto bello, fatto di mattoncini a vista che divide da una parte il soggiorno vero e proprio dall'ingresso, a cui è stato aggiunto un abbasssamento con faretti (nella piantina ribadisco non cè traccia del muro e il soggiorno è un loclae unico).

Mi chiedo se queste modifiche, spostamento porta e quindi entrata nel locale cucina, e divisorio interno tramite muro sarebbero dovuto esseri inseriti nella piantina catastale, oppure se non è necessario. Ma in questo caso non rischiamo qualche sanzione o problema nel caso dovessimo andare a rivenderlo??

Nel caso decidessimo di tenere il muretto divisorio (stiamo anche pensando di riportare il soggiorno a locale unico come era nella piantina, visto che è molto bello da vedere ma "ruba" abbastanza spazio al locale) la modifica della piantina e il relativo costo spetterebbe all'attuale proprietario vero??

Scusate il poema, ma è un problema che ci sta facendo pensare abbastanza, visto che ne abbiamo già viste di ogni con le agenzie, che pur di vendere non prendono troppo le difese dei potenziali acquirenti!!!!!

attenzione, attenzione, la piantina catastale deve essere identica come muri all'appartamento altrimenti il notaio, al rogito, potrebbe sollevare obbiezioni.
abbattimenti di muri, archi, porte spostate, ripostigli etc devono coincidere sempre con la piantina catastale. Basta un geometra, un controllo, fa le variazioni e siete tranquilli.

[simofra]

Originalmente inviato da fabiodl

Buongiorno sto apprestandomi ad acquistare casa con la mia ragazza. Abbiamo visto un appartamento che ci potrebbe piacere, e dopo la prima visita, l'agenzia ci ha consegnato la piantina catastale (scala 1:200) sia dell'appartamento che del box. Ora guardandola, ci siamo accorti che è leggermente diversa dalla realtà. Ossia la porta che divide il soggiorno dalla cucina semiabitabile è stata spostata rispetto a dove era posizionata nella piantina ed è stata messa una scorrevole (nella piantina però non c'è tipo di porta che c'era prima, quindi potrebbe starci che era già scorrvole). Nella zona soggiorno, molto ampia dalla piantina, ora a livello dell'ingresso è stato fatto un muro separatorio molto bello, fatto di mattoncini a vista che divide da una parte il soggiorno vero e proprio dall'ingresso, a cui è stato aggiunto un abbasssamento con faretti (nella piantina ribadisco non cè traccia del muro e il soggiorno è un loclae unico).

Mi chiedo se queste modifiche, spostamento porta e quindi entrata nel locale cucina, e divisorio interno tramite muro sarebbero dovuto esseri inseriti nella piantina catastale, oppure se non è necessario. Ma in questo caso non rischiamo qualche sanzione o problema nel caso dovessimo andare a rivenderlo??

Nel caso decidessimo di tenere il muretto divisorio (stiamo anche pensando di riportare il soggiorno a locale unico come era nella piantina, visto che è molto bello da vedere ma "ruba" abbastanza spazio al locale) la modifica della piantina e il relativo costo spetterebbe all'attuale proprietario vero??

Scusate il poema, ma è un problema che ci sta facendo pensare abbastanza, visto che ne abbiamo già viste di ogni con le agenzie, che pur di vendere non prendono troppo le difese dei potenziali acquirenti!!!!!

Devi far sistemare la piantina al catasto ho in alternativa,visto che il muretto non lo volete e in pianta non è segnato dici ai proprietari di smantellarlo a loro spese e fate solo la variazione catastale per la porta.

O meglio ancora togli 5/6m € dal prezzo lo spieghi al tuo notaio e poi con pochi soldi sistemi il tutto.

[ond@nomala]

Originalmente inviato da fabiodl

Buongiorno sto apprestandomi ad acquistare casa con la mia ragazza. Abbiamo visto un appartamento che ci potrebbe piacere, e dopo la prima visita, l'agenzia ci ha consegnato la piantina catastale (scala 1:200) sia dell'appartamento che del box. Ora guardandola, ci siamo accorti che è leggermente diversa dalla realtà. Ossia la porta che divide il soggiorno dalla cucina semiabitabile è stata spostata rispetto a dove era posizionata nella piantina ed è stata messa una scorrevole (nella piantina però non c'è tipo di porta che c'era prima, quindi potrebbe starci che era già scorrvole). Nella zona soggiorno, molto ampia dalla piantina, ora a livello dell'ingresso è stato fatto un muro separatorio molto bello, fatto di mattoncini a vista che divide da una parte il soggiorno vero e proprio dall'ingresso, a cui è stato aggiunto un abbasssamento con faretti (nella piantina ribadisco non cè traccia del muro e il soggiorno è un loclae unico).

Mi chiedo se queste modifiche, spostamento porta e quindi entrata nel locale cucina, e divisorio interno tramite muro sarebbero dovuto esseri inseriti nella piantina catastale, oppure se non è necessario. Ma in questo caso non rischiamo qualche sanzione o problema nel caso dovessimo andare a rivenderlo??

Nel caso decidessimo di tenere il muretto divisorio (stiamo anche pensando di riportare il soggiorno a locale unico come era nella piantina, visto che è molto bello da vedere ma "ruba" abbastanza spazio al locale) la modifica della piantina e il relativo costo spetterebbe all'attuale proprietario vero??

Scusate il poema, ma è un problema che ci sta facendo pensare abbastanza, visto che ne abbiamo già viste di ogni con le agenzie, che pur di vendere non prendono troppo le difese dei potenziali acquirenti!!!!!

E' obbligo della parte venditrice fornire all'acquirente la planimetria conforme allo stato della porzione immobiliare.
Pertanto fatelo presente all'AI, e in caso di interesse all'acquisto, inserirete una frase nella proposta, che ne siete a conoscenza della nn conformità e la richiedete "corretta "nello stato di fatto".
Considerate che qualsiasi banca, o meglio qualsiasi perito, la esigerebbe in regola, in ultimo lo stesso notaio - da mettere in testa - la chiede per rogitare e il notaio è a vs. tutela.
Pertanto sereni, è un non problema, il venditore dovr noninare un tecnico abilitato, spenderà sugli 800/1000 Neuro e ve la fornirà, è obbligatoria.

[olly67]

Premesso che non sono un geometra, voglio darti qualche spunto in più
1) come era la porta della cucina prima non conta .. se scorrevole, pieghevole o quant'altro .. conta l'apertura nel muro e la posizione .. se è cambiata andava fatta una DIA in comune e poi presentata la variazione al catasto (cmq poca cosa .. spesso non viene fatta)
2) nn ho capito bene come è sto muretto divisorio .. se è solo una specie di tramezzo che rimpicciolisce l'ampia apertura sul soggiorno o se di fatto ha creato un nuovo vano dove prima era uno solo ..
e qui viene secondo me il punto critico ....
al di là che anche questo andava fatto con DIA (e poi modificata anche al catasto) non so se il catasto considera realizzato un vano ulteriore e questa sia modifica tale da influire sulla rendita catastale (mi informerei con un tecnico)

se anche influisse e adesso la rendita è già alta scarso problema perchè in % inciderà pochissimo, ma se la casa è ancora accatastata come A/3 con una rendita molto bassa si rischia di vedersela alzare abbastanza e quindi influisce sulle imposte che pagherai al rogito che sono calcolate sul catastale rivalutato, visto che compri da privato ..

Vorrei poi far porre l'attenzione sul fatto che l'immobile deve essere conforme sul piano edilizio e questo NON E MAI COMPROVATO dalla planimetria catastale, ma da quella in Comune all'ufficio edilizia privata. Salvo immobili costruiti decenni fa mai modificati in seguito che può mancare in comune una planimetria e allora nelle compravendite ci si basa su quella catastale e sulle dichiarazioni di chi vende (che ovviametne devono essere plausibili)

Mi domando dunque se chi vende questo immobile abbia solo evitato di fare il cambiamento al catasto (per evitare di pagare parcella in più se non modifica la rendita catastale, per non avere la rendita modificata se la cambia) ma in comune è tutto apposto con regolare progetto allegato a DIA (e deve essere conforme) o è roba condonata o sanata o invece, purtroppo, non sia tutto abusivo .. al che con un tecnico devi valutare cosa fare e se ci sono le possibilità l'abuso sia sanato pagando quanto dovuto .. a meno che non preferisci demolire ..
tutto questo ovviamente incide sul prezzo e va chiarito prima
quindi per prima cosa fai una verifica sulla documentazione depositata in Comune, se hanno fatto una DIA recentemente in alcuni comuni trovi i dati online con cui andare a fare poi richiesta di accesso agli atti ...

INfine .. ma l'AI che ci sta a fare? se della difformità si sono accorti questi ragazzi, no certo geometri, vuol dire che è palese e quindi per quanto l'AI non debba fare il geometra è venuto meno mi pare alla diligenza del padre di famiglia

[olly67]

dimenticavo .. dai un'occhiata al regolamento edilizio comunale e verifica quali sono gli interventi liberi (ovvero che si possono fare senza chiedere alcun permesso e addirittura senza comunicare niente in Comune): alcuni comuni sono più flessibili, altri vogliono quasi per tutto una DIA
dipende poi se tali lavori sono di oltre un decennio fa .. che allora c'è pure il caso ci volesse un'autorizzazione edilizia ..

[fabiodl]

intanto grazie a tutti.... alcune precisazioni viste le numerose risposte.

Allora lo stabile è del 1999 quindi abbastanza recente. La piantina l'ha dietro la mia ragazza adesso, però mi sembra ci fossero dei timbri, presumo relativi alla registrazione in comune. Però posso controllare e vi dico.

Per la porta è solo stata spostata dalla posizione originale nella parete divisoria tra soggiorno e cucina... prima era quasi tutta a destra e ora è scorrevole a sinistra, più vicina alla porta finestra per il balcone.

Per il muretto divisorio, non separa totalmente in due il locale soggiorno, ma è solo una parete intera che però finisce con una specie di curvetta (quindi è praticamente una J) che serve solo per non far vedere totalmente la zona living una volta che si entra nell'appartamento.... devo dire che deto così può sembrare strano ma l'effetto è cmq bellino, ovviamnete come detto porta via un pò di spazio..

Il discorso della piantina ce ne siamo accorti dopo l'incontro, quindi ancora non abbiamo parlato con l'AI... sarà una delle prime cose che gli chiederemo, la discussione qui era per capire quale era la prassi e se la modifica della piantina per legge spetta a chi vende o a chi compra...

[ond@nomala]

per legge spetta a chi vende



ora cambieranno casa...

[gorio]

E' una cosa abbastanza comune ed è un problema prima di tutto ai fini del mutuo, in quanto il perito non potrà depositare l'elaborato alla banca finché non è stato presentato il docfa al catasto.
A questo punto accertati anche di altre cose, per esempio l'esatta indicazione del numero d'interno dell'appartamento, dei dati catastali di box, posto auto e cantina.
Di solito si risolve velocemente; il venditore nomina un tecnico, meglio se tu lo nomini e lui lo paga così si sbriga e, molto importante, se devi fare una proposta di acquisto subordina la validità alla presentazione del docfa, e la facoltà da parte tua di spostare la data del rogito in caso di mancata risoluzione del problema entro un determinato tempo, da ripetere in preliminare.