Proposta d'acquisto. Inserita dicitura "ACCONTO" anzichè "CAPARRA CONFIRMATORIA".

[portisso]

Salve.
Qualche giorno fa ho sottoscritto una "Proposta di acquisto" tra privati per l'acquisto della mia prima casa.

Nell'atto, ho indicato testualmente quanto segue:
"Il sottoscritto dichiara che la presente ha efficacia a condizione che NESSUNA SPESA STRAORDINARIA PER L'ESECUZIONE DI OPERE NON ANCORA REALIZZATE SIA GIA' STATA DELIBERATA DA PARTE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE".

Inoltre, ho consegnato al venditore un assegno da 5.000€ a titolo di ACCONTO. Contestualmente, ho ricevuto dal venditore la documentazione dell'immobile in questione, tra cui copia del verbale relativo all'ultima assemblea condominiale eseguita a febbraio 2009, cui egli stesso prendeva parte.

Una volta rientrato a casa, ho esaminato attentamente tale verbale (ribadisco risalente al mese di gennaio 2009) potendo verificare che durante quella seduta, l'assemblea ha espressamente deliberato quanto segue: "L'assemblea, all'unanimità delibera di riparare le crepe insistenti nella facciata esterna del palazzo. L'amministratore e tutti i condomini dovranno acquisire vari preventivi. Prima dell'affidamento dei lavori, l'amministratore provvederà a riconvocare l'assemblea".

Desidero specificare che il padrone di casa, non ha mai parlato al sottoscritto di tale delibera dell’assemblea.

Le mie domande sono:

1) A chi spetta il pagamento dei lavori suddetti, in considerazione sia del fatto che l’assemblea ha deliberato l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione molto prima del mio interessamento per l'immobile, sia del fatto che ha rinviato a data da destinarsi l’approvazione dei preventivi di spesa non ancora richiesti ad alcuna ditta.

2) Qualora il venditore si rifiutasse di accollarsi le spese per l'effettuazione di tali lavori, ho il diritto di richiedere al venditore (il quale ha formalmente accettato la mia proposta di acquisto, controfirmandola), il doppio dell’ACCONTO da me versato in sede di proposta? A tal proposito, desidero sottolineare che ho forse erroneamente indicato nell’atto, che la somma di 10.000€ rappresenta un ACCONTO anziché una CAPARRA CONFIRMATORIA.

Grazie, a risentirci!!!

[langecon]

1) le spese deliberate in assemblea spettano al venditore, proprietario dell'immobile

2) no, non puoi chiedere il doppio della "CAPARRA" in quanto, come hai ben capto, è un acconto e non una caparra confirmatoria.

[gorio]

Originalmente inviato da portisso

Salve.
Qualche giorno fa ho sottoscritto una "Proposta di acquisto" tra privati per l'acquisto della mia prima casa.

Nell'atto, ho indicato testualmente quanto segue:
"Il sottoscritto dichiara che la presente ha efficacia a condizione che NESSUNA SPESA STRAORDINARIA PER L'ESECUZIONE DI OPERE NON ANCORA REALIZZATE SIA GIA' STATA DELIBERATA DA PARTE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE".

Inoltre, ho consegnato al venditore un assegno da 5.000€ a titolo di ACCONTO. Contestualmente, ho ricevuto dal venditore la documentazione dell'immobile in questione, tra cui copia del verbale relativo all'ultima assemblea condominiale eseguita a febbraio 2009, cui egli stesso prendeva parte.

Una volta rientrato a casa, ho esaminato attentamente tale verbale (ribadisco risalente al mese di gennaio 2009) potendo verificare che durante quella seduta, l'assemblea ha espressamente deliberato quanto segue: "L'assemblea, all'unanimità delibera di riparare le crepe insistenti nella facciata esterna del palazzo. L'amministratore e tutti i condomini dovranno acquisire vari preventivi. Prima dell'affidamento dei lavori, l'amministratore provvederà a riconvocare l'assemblea".

Desidero specificare che il padrone di casa, non ha mai parlato al sottoscritto di tale delibera dell’assemblea.

Le mie domande sono:

1) A chi spetta il pagamento dei lavori suddetti, in considerazione sia del fatto che l’assemblea ha deliberato l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione molto prima del mio interessamento per l'immobile, sia del fatto che ha rinviato a data da destinarsi l’approvazione dei preventivi di spesa non ancora richiesti ad alcuna ditta.

2) Qualora il venditore si rifiutasse di accollarsi le spese per l'effettuazione di tali lavori, ho il diritto di richiedere al venditore (il quale ha formalmente accettato la mia proposta di acquisto, controfirmandola), il doppio dell’ACCONTO da me versato in sede di proposta? A tal proposito, desidero sottolineare che ho forse erroneamente indicato nell’atto, che la somma di 10.000€ rappresenta un ACCONTO anziché una CAPARRA CONFIRMATORIA.

Grazie, a risentirci!!!

Le crepe sulla facciata (parte comune) di un edificio sono chiaramente visibili all'acquirente che adoperi una diligenza media e non è scusabile, pertanto, la non conoscenza.
Quindi tu hai formulato una proposta di acquisto anche sulla scorta dell'esistenza di quelle crepe, per le quali è assolutamente espresso obbligo condominiale la loro ristrutturazione.
In altre parole il prezzo è quello anche perché ci sono quelle crepe, che tu conoscevi al momento della proposta, e non puoi pretendere che il condominio non le manutenga, né che le spese le assuma il venditore, che proprio in ragione di quelle crepe, riceverà meno compendio dalla vendita.
Oltretutto la manutenzioni dele crepe della facciata esterna non sono un'opera straordinaria, poiché attiene non alla struttura delle parti comuni, ma al normale e periodico rifacimento della parte comune dell'edificio più sottoposto al deterioramento, poiché esposto alle intemperie.
Secondo il codice civile (art. 1123) spettano al proprietario al momento del pagamento le spese inerenti.
Le spese che sosterresti rientrano in un maggior valore che avrà il tuo patrimonio, nel quale sono comprese le parti comuni dell'edificio, di cui anche tu diventeresti proprietario.


Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035
In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.

Per inciso quella clausola è il tipico esempio di obrobrio che si compie quando non si è asististiti da professionisti, contraddittoria e altamente contenziosa.

[portisso]

Originalmente inviato da gorio

Le crepe sulla facciata (parte comune) di un edificio sono chiaramente visibili all'acquirente che adoperi una diligenza media e non è scusabile, pertanto, la non conoscenza.
Quindi tu hai formulato una proposta di acquisto anche sulla scorta dell'esistenza di quelle crepe, per le quali è assolutamente espresso obbligo condominiale la loro ristrutturazione.
In altre parole il prezzo è quello anche perché ci sono quelle crepe, che tu conoscevi al momento della proposta, e non puoi pretendere che il condominio non le manutenga, né che le spese le assuma il venditore, che proprio in ragione di quelle crepe, riceverà meno compendio dalla vendita.
Oltretutto la manutenzioni dele crepe della facciata esterna non sono un'opera straordinaria, poiché attiene non alla struttura delle parti comuni, ma al normale e periodico rifacimento della parte comune dell'edificio più sottoposto al deterioramento, poiché esposto alle intemperie.
Secondo il codice civile (art. 1123) spettano al proprietario al momento del pagamento le spese inerenti.
Le spese che sosterresti rientrano in un maggior valore che avrà il tuo patrimonio, nel quale sono comprese le parti comuni dell'edificio, di cui anche tu diventeresti proprietario.
Per inciso quella clausola è il tipico esempio di obrobrio che si compie quando non si è asististiti da professionisti, contraddittoria e altamente contenziosa.

Non sono assolutamente d'accordo.

E' vero che io mi accingo ad acquistare l'immobile con la consapevolezza che in futuro, l'assemblea dei condomini provvederà a deliberare tale manutenzione STRAORDINARIA (ove STRAORDINARIO = FUORI DALL'ORDINARIO = DA PROPORSI IN SEDE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE E DA ASSOGGETTARE AD APPROVAZIONE E SUCCESSIVA DELIBERA); ma i lavori in questione risultano esser stati pensati, discussi e deliberati da un'assemblea condominiale a me estranea. Il proprietario quindi, dovrà assumersi la responsabilità d'aver omesso di rivelarmi la decisione dell'assemblea, scendendo a patti col sottoscritto e trattando sul prezzo finale già concordato.

Desidero ribadire che il venditore ha sottoscritto una PROPOSTA DI ACQUISTO, in cui è espressamente indicato che NESSUNA SPESA STRAORDINARIA PER L'ESECUZIONE DI OPERE NON ANCORA REALIZZATA SIA GIA' STATA DELIBERATA DA PARTE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE.

Ad ogni buon fine, riporto i compiti e le attività dell'assemblea condominiale ( ex art. 1135 c.c.):

* nomina, conferma, sostituzione o revoca dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
* approvazione del bilancio preventivo e consuntivo annuali ripartendo le relative spese tra i condomini;delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio;
* delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese contro il condominio;
* a modificare il regolamento di condominio;
* all'uso o al godimento delle parti comuni con esclusione di qualsiasi ingerenza sulle parti in proprietà esclusiva:
* qualsiasi altra decisione eccedente l'ordinaria amministrazione.

Sottolineo: "QUALSIASI ALTRA DECISIONE ECCEDENTE L'ORDINARIA AMMINISTRAZIONE".
Se la ristrutturazione della facciata della palazzina che m'accingo ad acquistare è stata discussa in sede di assemblea condominiale, ed è stata assoggettata a delibera, evidentemente essa è considerata dall'assemblea stessa LAVORO DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA.

[ccc]

Originalmente inviato da portisso

Non sono assolutamente d'accordo.

E' vero che io mi accingo ad acquistare l'immobile con la consapevolezza che in futuro, l'assemblea dei condomini provvederà a deliberare tale manutenzione STRAORDINARIA (ove STRAORDINARIO = FUORI DALL'ORDINARIO = DA PROPORSI IN SEDE DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE E DA ASSOGGETTARE AD APPROVAZIONE E SUCCESSIVA DELIBERA); ma i lavori in questione risultano esser stati pensati, discussi e deliberati da un'assemblea condominiale a me estranea. Il proprietario quindi, dovrà assumersi la responsabilità d'aver omesso di rivelarmi la decisione dell'assemblea, scendendo a patti col sottoscritto e trattando sul prezzo finale già concordato.

Desidero ribadire che il venditore ha sottoscritto una PROPOSTA DI ACQUISTO, in cui è espressamente indicato che NESSUNA SPESA STRAORDINARIA PER L'ESECUZIONE DI OPERE NON ANCORA REALIZZATA SIA GIA' STATA DELIBERATA DA PARTE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE.

Ad ogni buon fine, riporto i compiti e le attività dell'assemblea condominiale ( ex art. 1135 c.c.):

* nomina, conferma, sostituzione o revoca dell'amministratore e alla eventuale sua retribuzione;
* approvazione del bilancio preventivo e consuntivo annuali ripartendo le relative spese tra i condomini;delibera in ordine alle opere di manutenzione straordinaria nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio;
* delibera di promuovere liti o resistere a domande intraprese contro il condominio;
* a modificare il regolamento di condominio;
* all'uso o al godimento delle parti comuni con esclusione di qualsiasi ingerenza sulle parti in proprietà esclusiva:
* qualsiasi altra decisione eccedente l'ordinaria amministrazione.

Sottolineo: "QUALSIASI ALTRA DECISIONE ECCEDENTE L'ORDINARIA AMMINISTRAZIONE".
Se la ristrutturazione della facciata della palazzina che m'accingo ad acquistare è stata discussa in sede di assemblea condominiale, ed è stata assoggettata a delibera, evidentemente essa è considerata dall'assemblea stessa LAVORO DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA.

Ma le crepe interessano tutta la facciata? Si deve rifar tutto o solo piccole parti qua' e la'?? La spesa e' ben diversa in caso di facciata intera deteriorata.
Se la ristrutturazione INTERA della facciata (manutenzione straordinaria) e' stata approvata ma non e' stata ancor eseguita -, il proprietario ti ha venduto l' appartamento cosi' come e', con un prezzo che rispecchia lo stato esterno del condominio con le crepe.
Qualsiasi discussione si faccia in assemblea puo' durare anche anni e anni prima di arrivare ad un accordo della maggioranza necessaria. In tutto questo lasso di tempo il proprietario puo' vendere.
Prima di versare l'acconto dovevi farti consegnare i documenti dell' assemblea
per vedere i lavori da fare, non dopo aver consegnato i soldi.
Certo se il venditore ha firmato un documento in cui nega la delibera gia' approvata e' palesemente in torto.
Fatti consegnare dall'amministratore una dichiarazione in cui il venditore e ' in regole con le spese amministrative ordinarie.
Non si sa mai.

[claudio123]

Originalmente inviato da langecon

1) le spese deliberate in assemblea spettano al venditore, proprietario dell'immobile

Esatto......senza ma e senza se

[gorio]

Le spese condominiali sono ripartite secondo l'art. 1123 cod. civ.

Art.1123 - Ripartizione delle spese - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.


Vuol dire che vengono ripartite secondo la proprietà di ciascuno, secondo la proprietà di ciascuno al momento della delibera che ha reputato necessaria l'opera.
Il vecchio proprietario risponde degli oneri condominiali per un certo periodo con il principio di solidarietà, in quanto inerenti il godimento di parti comuni; è chiaro che si fa confusione su questo.
Inoltre la manutenzione della facciata è un'opera ordinaria, né la citazione dell'articolo 1135 ha alcuna inerenza, né si può dire che una delibera assembleare è estranea al nuovo proprietario, poiché, appunto, è il nuovo proprietario.
Una compravendita è una succesione a titolo particolare, vuol dire che il nuovo subentra, in tutto e per tutto, nella stessa posizione giuridica del vecchio nei riguardi del condominio.
Dire che un'assemblea condominiale è estranea vuol dire non tener conto, tra l'altro, di questa regoletta basilare.

Per ultimo cito, tornando al punto principale del 3D, cioè la validità della proposta, ad esempio, il regolamento edilizio di Milano, che, ovviamente, ma non ve n'era bisogno, esplicita che la manutenzione della facciata, tra cui il ripristino, è un'opera ordinaria:



Art. 63. (Manutenzione ordinaria)
1. Sono di manutenzione ordinaria gli interventi che riguardano le opere
necessarie a riparare e a rinforzare parti delle strutture, delle murature e delle coperture,
tra cui quelli finalizzati al mantenimento delle caratteristiche apparenti e all’unificazione
delle finiture esistenti, anche con l’impiego di materiali diversi.
...
4. Sono opere edilizie esterne:
4.1. le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture esterne
delle costruzioni, anche con l'impiego di materiali diversi purché vengano
conservate le caratteristiche esistenti;
4.2. ricorsa del manto di copertura e dell'orditura secondaria del tetto, riparazione
e/o sostituzione di pluviali e gronde anche con materiali diversi, purché non siano
modificate la sagoma, le pendenze e le caratteristiche della copertura.
4.3. ripristino delle facciate con materiali aventi le stesse caratteristiche e colori di quelle preesistenti;

L'asemblea decide sulle opere straordinarie ma non vuol dire che non può decidere su quelle ordinarie, come sempre accade.
Poi se il rifacimento della facciata implica lavori strutturali che ne fanno mutare la natura da ordinaria a straordinaria il discorso cambia.


Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035
In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.

[afd]

Originalmente inviato da langecon

1) le spese deliberate in assemblea spettano al venditore, proprietario dell'immobile

2) no, non puoi chiedere il doppio della "CAPARRA" in quanto, come hai ben capto, è un acconto e non una caparra confirmatoria.

1) Non è propriamente così, infatti l'Art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile al paragrafo II recita:


Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo (Cod. Civ. 1292 e seguenti), al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

E' opportuno fare sempre molta attenzione a questo articolo di legge al fine di evitare sgradite sorprese.

Qualora l'acquirente desideri la massima tranquillità relativamente alle spese pregresse e/o deliberate con lavori che andranno in esecuzione, e quindi in pagamento, nel corso dell'anno in cui avviene il passaggio di proprietà, è bene far inserire una clausola nell'atto notarile che libera l'acquirente dal peso di eventuali spese condominiali pregresse riferite all'anno precedente.

[gorio]

Originalmente inviato da afd

1) Non è propriamente così, infatti l'Art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile al paragrafo II recita:


Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo (Cod. Civ. 1292 e seguenti), al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

E' opportuno fare sempre molta attenzione a questo articolo di legge al fine di evitare sgradite sorprese.

Qualora l'acquirente desideri la massima tranquillità relativamente alle spese pregresse e/o deliberate con lavori che andranno in esecuzione, e quindi in pagamento, nel corso dell'anno in cui avviene il passaggio di proprietà, è bene far inserire una clausola nell'atto notarile che libera l'acquirente dal peso di eventuali spese condominiali pregresse riferite all'anno precedente.

Corretto, infatti secondo il principio di solidarietà, esteso come detta l'art. 1292 cod. civ. ne risponde anche il nuovo proprietario.
Non per niente ai rogiti al venditore viene chiesta la liberatoria dell'amministratore.
Per quanto riguarda le opere deliberate e non ancora eseguite c'é l'obbligo del nuovo proprietario in solido nei confronti del condominio, accompagnato, dalla solidarietà da parte del vecchio condomino che ha partecipato alla delibera.
Nei rapporti interni tra venditore ed acquirente il discorso cambia, ma nulla ha a che fare con la validità della proposta.
Tornando al tema del 3D, bisogna vedere se l'opera è ordinaria o straordinaria, il ripristino della facciata non è un'opera straordinaria.


Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035
In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all'amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.