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Vecchio 13-10-09, 17:38   #1 (permalink)
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Spese ordinarie e straordinarie, chi deve sostenerle? Inquilino o padrone di casa?

Ciao,

scusate la mia ignoranza, ma sarei interessato a sapere come devono essere ripartite le spese.
Le straordinarie al padrone di casa, le ordinarie all'inquilino?
E quali sono queste spese ordinarie? Sono tutte da imputarsi all'inquilino?

Grazie per l'attenzione

Ciao
Fede74 non  è collegato   Rispondi citando
 
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Vecchio 13-10-09, 18:15   #2 (permalink)
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Secondo l’articolo 1117 c.c., "sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli asI tetti sono oggetto di proprietà comune.
censori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini

Queste sono le spese straordinarie a carico del proprietario. Tutto il resto è ordinario.
elisar non  è collegato   Rispondi citando
Vecchio 13-10-09, 18:36   #3 (permalink)
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Originalmente inviato da Fede74 Visualizza messaggio
Ciao,

scusate la mia ignoranza, ma sarei interessato a sapere come devono essere ripartite le spese.
Le straordinarie al padrone di casa, le ordinarie all'inquilino?
E quali sono queste spese ordinarie? Sono tutte da imputarsi all'inquilino?

Grazie per l'attenzione

Ciao
Ho trovato questo articolo:

Adeguamento antenna alla tv digitale, chi paga la spesa per gli appartamenti affittati?
Condominio con appartamenti uso abitazione ed uffici. Si sostituisce la vecchia antenna con parabola digitale. La spesa è a carico dei locatori o dei conduttori? I conduttori degli uffici in qualche modo devono partecipare alla spesa se usano o non usano la nuova parabola? (Atus A.)

Premesso che sono in affitto e che l'antenna necessita di essere aggiornata per ricevere i futuri segnali (a breve) del digitale terrestre, volevo sapere se le spese di aggiornamento/manutenzione dell'impianto centralizzato competono al proprietario dell'appartamento o a me che sono in affitto? Grazie (daniela)

Abito in un appartamento in affitto e nell'ultima riunione condominiale è stato stabilito di rifare tutto l'impianto tvper la ricezione del segnale digitale. La spesa da sostenere compete a me o al proprietario dell'appartamento? Grazie (raffaele )
La spesa per l'adeguamento dell'antenna tv spetta al proprietario e non all'inquilino. Si tratta, infatti, di manutenzione straordinaria, e come tale la spesa è a carico del proprietario dell'appartamento, in quanto la sola manutenzione ordinaria spetta a chi utilizza l'immobile. Le regole per la suddivsione delle spese sono stabilite nell'articolo 9 della legge 372/78 (equo canone), nella parte non abrogata. Con l'etrata in vigore della legge 431/98 (locazioni abitative)è stata poi messa a punto una tabella ministeriale di divsione degli oneri che da allora in poi è parte integrante dei contratti. Nella tabella è specificato che l'adeguamento dell'impianto centralizzato è a carico del proprietario. In questo articolo altri dettagli e la tabella. La suddivisione stabilita nella tabella si applica anche per le locazioni di tipo commerciale, dato che è possibile prevedere una diversa suddivisione degli oneri accessori solo - come precisa la legge - " ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditorial del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi." (8 ottobre 2009)


Manutenzione e spese condominiali, come si dividono tra proprietario e inquilino
E' una questione che solleva molti dubbi e che, spesso, non viene affrontata al momento della stipula del contratto. Ma la legge chiarisce tutto.

di Antonella Donati

Le spese di registrazione del contratto sono sempre a metà tra proprietario e inquilino, perché così prevede la legge che riconosce una responsabilità "in solido" tra i due soggetti interessati. Ma le altre spese, a partire da quelle condominiali, come vanno suddivise? I dubbi sono tanti, anche perché non sempre si pensa ad affrontare nel dettaglio questo aspetto del contratto, salvo poi ritrovarsi con bollette condominiali più pesanti del previsto, oppure con il problema delle spese di manutenzione che alcune volte possono essere non banali, come quando si tratta di levigare il parquet o cambiare la moquette. Chi paga cosa, dunque? A tutte le domande, anche in questo caso, risponde la legge.


La tabelle degli oneri -
L'articolo 9 della legge sull'equo canone, nella parte non abrogata e che quindi vale anche per la legge 431/98 sulle locazioni abitative, stabilisce che "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate." Su questa base con il decreto decreto del Ministero delle infrastrutture del 30 dicembre 2002, oltre ai criteri per la stipula dei patti territoriali per i contratti a canone concordato, è stata, messa a punto anche una tabella di suddivisione degli oneri tra locatore e conduttore, destinata a far parte integrante del contratto di locazione e che deve perciò essere consegnata in copia all'inquilino (leggi la tabella). La tabella, che si applica anche ai contratti 4+4, entra puntualmente nel merito delle varie voci di spesa, rispettando comunque un criterio fondamentale: tutto ciò che è manutenzione "ordinaria" non solo dell'appartamento ma anche delle parti comuni del palazzo, spetta a chi vi abita; quando si tratta di intervenire sugli impianti e sulle parti strutturali l'obbligo di pagamento ricade invece in toto sul proprietario. Come dire che all'inquilino non può essere addebitata la spesa per la tinteggiatura della facciata esterna del palazzo, ma l'imbiancatura del vano scale sì, perchè è manutenzione ordinaria. E così le altre, dalla pulizia del palazzo, alla verniciatura del portone, ai controlli sull'ascensore.
I rapporti con il condominio - Le spese si pagano, ma non si possono discutere: la partecipazione all'assemblea condominiale, infatti, spetta solo al proprietario, tranne per quella che riguarda la gestione dell'impianto di riscaldamento. In questo caso, infatti, l'inquilino ha diritto di voto, in base all'articolo 10 della legge 392/1978 , ma dovrà chiedere al proprietario di essere informato sulla data dell'assemblea, perché il proprietario è l'unico titolare dei rapporti con il condominio. Per questo motivo, peraltro, la rata per le spese condominiali va pagata al proprietario e non direttamente all'amministratore. E a proposito di amministratore, come si potrà vedere guardano la tabella, le spese per il suo compenso non sono indicate. Questo perchè di norma il compenso dell'ammnistratore è a carico del proprietario, salvo patto contrario e salvi i casi in cui l'amministratore svolga attività esclusiva in favore del conduttore. Per cui se nel contratto non è indicato nulla, la parte della bolletta relativa al compenso dovrà essere decurtata dalle spese messe a carico del conduttore. Se invece nel contratto - e capita spesso quando si tratta di un contratto 4+4 - è specificato che restano a carico dell'inquilino "tutti gli oneri accessori", bisogna pagare anche il compenso dell'amministratore. In ogni caso, come prevede la legge, si ha diritto di chiedere all'amministratore tutta la documentazione sulle spese.
Le migliorie dell'inquilino - Amministratore a parte non è detto, però, che nonostante la chiarezza della tabella non possano nascere dubbi, soprattutto quando si tratta di intervenire con opere di manutenzione che possono essere considerate non del tutto ordinarie: se, ad esempio, si avesse l'esigenza di cambiare la moquette o di lucidare il parquet, chi deve pagare? Si tratta di interventi strutturali, quindi a carico del proprietario, che però non abita nell'appartamento e quindi potrebbe non sentire questa come esigenza. In questi casi l'inquilino ha la possibilità di effettuare questi interventi a sue spese con la possibilità di ottenere una sorta di risarcimento da parte del proprietario, a patto che, però, il proprietario sia d'accordo e abbia autorizzato l'intervento in maniera formale piuttosto che a voce. Non si tratta, però di un rimborso totale, ma - come precisa l'articolo 1592 del Codice Civile - quella dovuta al conduttore è una cifra pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta ed il valore del risultato ottenutone al momento in cui avverrà la riconsegna dell'immobile. Insomma se quando si entra nell'appartamento si pensa che ci saranno spese da fare è bene parlarne subito con il proprietario e mettere l'accordo per scritto, quantificando fin da subito l'eventuale suddivisione dei costi.


Tabella oneri accessori

RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE
AMMINISTRAZIONE
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
Manutenzione ordinaria C
Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione L
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,
PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Installazione e sostituzione degli impianti L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell'impianto L
Acquisti degli estintori L
Manutenzione ordinaria C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO
Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato L
Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato C

PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
Installazione e sostituzione di serrature L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C

PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C
Rifacimento di chiavi e serrature C
Tinteggiatura di pareti C
Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell'impianto citofonico e videocitofonico C
Verniciatura di opere in legno e metallo C
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento L

PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L10% C 90%
Materiale per le pulizie C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L10% C 90%
Manutenzione ordinaria della guardiola L10% C 90%
Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA
Spese per l'assunzione dell'addetto L
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
Spese per il conferimento dell'appalto a ditta L
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
Sacchi per la per raccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE
Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso C
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Vecchio 27-04-13, 16:52   #4 (permalink)
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parere

A proposito di spese: ho appena preso l'affitto di immobile adibito a bar tabaccheria, il barista dice che bisogna chiamare la ditta per la pulizia delle tubature di scarico fognario, chi deve pagare?
L'anno scorso ha pagato lui ma dice che verbalmente ci eravamo accordati per pagarle un anno lui ed un anno noi proprietari, ma io non ricordo.....
luiss1970 non  è collegato   Rispondi citando
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