Le previsioni sulla ripresa

[sylvestro]

L’IMPATTO DELLA CRISI SUL MERCATO IMMOBILIARE E LE PREVISIONI SULLA RIPRESA

CNBC Class Intervista al Presidente di Assoedilizia Colombo Clerici

MILANO, 30/09/2009 (informazione.it - comunicati stampa) Class Cnbc, la televisione del Gruppo Class, ha intervistato il Presidente di Assoedilizia e vice presidente di Confedilizia Achille Colombo Clerici sull’impatto della crisi economica sul mercato immobiliare italiano e sulle prospettive di ripresa.
Dopo aver riaffermato che non si può parlare di scoppio della bolla immobiliare perché, a differenza di altri Paesi, bolla immobiliare in Italia non c’è stata nonostante il calo delle compravendite e del prezzo degli alloggi (da luglio 2008 a giugno 2009 rispettivamente -15% e -8%), Colombo Clerici ha rilevato come, a causa delle aspettative di mercato, rivelatesi errate, si sia costruito troppo rivolgendosi alle classi economiche medie e medio-basse, proprio quelle che risentono maggiormente della congiuntura economica sfavorevole.
Perciò oggi si contano, nel residenziale,in Italia, almeno 250.000 nuovi alloggi ultimati o in fase di ultimazione in attesa di essere venduti, e 50.000 solo in Lombardia.
Tra l'altro gli ingenti investimenti edilizi che si stanno impostando in alcune città, fra le quali Milano, per operazioni di trasformazione urbanistica e di sostituzione edilizia, che beneficeranno anche dei premi volumetrici previsti dalle diverse leggi regionali, rischiano di inflazionare il mercato con un'offerta esorbitante di nuovo prodotto edilizio.
Il mercato dunque manterrà una certa stabilità dei prezzi e dei valori se non si innalzerà sensibilmente il cosiddetto flottante (l'ammontare annuale delle transazioni relative agli investimenti non strutturali; cioè legati all'utilizzazione diretta dell'immobile) che storicamente si è aggirato attorno all' 1-1,5 % del valore dello stock immobiliare complessivo.
Questo innalzamento può derivare o da una sovrapproduzione edilizia, o dall'esigenza dei proprietari di monetizzare l'investimento a causa della crisi economica in atto, ovvero ancora dallo scarso interesse economico a mantenerlo a causa di una riduzione della rimuneratività o dell'aumento dei costi di gestione e del carico fiscale.
Un esempio: noi abbiamo tra i nostri soci soggetti che posseggono nelle grandi città patrimoni immobiliari a reddito, dell'ordine di uno,due ed oltre tre miliardi di euro ciascuno.
Ebbene è opportuno che questi investitori non siano dissuasi dal mantenere in vita il proprio investimento dalla permanenza di politiche fiscali punitive.
Si potrebbe diversamente innescare un effetto domino assai preoccupante. Si aggiunga che d'altronde non è da pensare che in presenza di una depressione dei mercati finanziari e borsistici, l'investimento immobiliare possa catalizzare da sé solo i flussi di denaro.
I cicli storici dell'andamento del mercato immobiliare attestano che la crescita dei prezzi è stata conseguente a periodi in cui si era stata creata una grande disponibilità di ricchezza finanziaria da ricollocare.
Oggi si è bruciata, a livello mondiale, una ricchezza finanziaria pari a qualcosa come 9 trilioni di dollari: più o meno il valore di tutto il patrimonio immobiliare italiano.
Si aggiunga al quadro valutativo il problema della restrizione delle linee del credito destinato ai mutui casa da parte del sistema bancario, che non mancherà di produrre effetti negativi sull'andamento del mercato.
Per quanto riguarda il settore locativo, esso è in calo da alcuni anni; ciononostante il valore degli affitti resta al di fuori delle possibilità di accesso da parte della fascia di popolazione meno abbiente (giovani,nuove coppie, studenti, immigrati, pensionati).
Considerato che, a causa dell’assenza di una politica della casa – da trent’anni non si costruiscono alloggi di edilizia residenziale pubblica – l’onere della locazione ricade quasi esclusivamente sul privato, è indispensabile che lo Stato ricorra ad incentivi quali la cedolare secca al 20% sui canoni di locazione. (ecchilola' )
Il passaggio dalla tassazione delle locazioni in vigore (aliquota Irpef marginale media del 28%) alla cedolare secca del 20% porterebbe a una perdita di gettito pari a 1.456 milioni (cifra calcolata partendo dai dati del governo, relazione tecnica al decreto-legge n.261/2007 che si riferiscono al 2006).
Ma gli effetti positivi saranno:
- far emergere il “sommerso” nel settore della locazione ( una stima questa che presenta margini di incertezza);
- incentivare l’investimento privato nel settore delle locazioni abitative;
- recuperare a tassazione gli immobili attraverso il passaggio dal regime di esenzione al regime di imponibilità; con un gettito complessivo di circa 2 miliardi, tra Irpef,Registro ed ICI.
- generare una crescita economica attraverso un incremento del PIL dell’ordine dell’1-1,5% ed un recupero di una cospicua parte di immobili ad una economia dinamica e produttiva di gettito fiscale ( incremento delle imposte sui redditi e dell'IVA)
Per chi intende investire, comunque, Colombo Clerici suggerisce alloggi di uno-due locali in prossimità di università, di aree soggette a grandi riqualificazione urbane e di sviluppo di metropolitane; ed in prospettiva lungo gli assi delle nuove reti infrastrutturali di collegamento viario e particolarmente in coincidenza dei raccordi con le strade ordinarie.
A Milano nel centro storico e nelle fasce limitrofe semicentrali, a Bovisa e Bicocca, nei dintorni di Citylife e Porta Nuova, lungo la nuova linea metropolitana 4.

[sylvestro]

Non mi aspettavo che questo articolo passasse inosservato;

se vi annoiano evito di postarli

[SupermightyZ]

Originalmente inviato da sylvestro

Non mi aspettavo che questo articolo passasse inosservato;

se vi annoiano evito di postarli

NO! Silvestro e che ormai TUTTI sulla rete sanno della BOLLA IMMOBILIARE anche ITALIANA e quindi alle b.a.l.l.e. degli immobiliaristi si è diventati IMMUNI.

[kronos333]

Qualcuno, di tanto in tanto, scrive seriamente.

Marco
_________________________________

Mercato immobiliare, come distinguere fra vera ripresa e illusione ottica (Fonte: quotidianocasa.it - 08/09/2010)

Niente di peggio che lasciarsi prendere da facili entusiasmi per aver concluso questo o quell'affare dopo un lungo sofferto periodo di fermo tecnico. Il mercato immobiliare ha quanto mai bisogno di certezze

Si interroga il presidente FIAIP Bergamo, Giuliano Olivati, circa la consistenza o meno della ripresa del mercato immobiliare.

Si tratta di una vera ripartenza, o siamo in presenza di un fuoco di paglia, oppure, peggio, ci stiamo semplicemente lasciando prendere da un’illusione ottica?

Preoccupato da una prospettiva “fasulla” Olivati lancia l’allarme perché l’euforia, che non è comunque mai una buona consigliera, men che mai se riferita al mercato immobiliare, non prenda il sopravvento senza che ve ne sia motivo per sostenerla.
“Troppi parlano senza una solida base scientifica, in base a impressioni passeggere che poi rimbalzano da un sito internet ad un quotidiano e così via. Qualcuno già profetizza un aumento dei prezzi, mentre è proprio il loro plafonamento ad avere fluidificato il mercato, troppo a lungo ingessato da richieste anacronistiche, che non tengono conto che l’economia mondiale è cambiata dal 2007 ad oggi. E’ necessario un serio check-up del mercato immobiliare, una rilevazione statistica solida e affidabile, per capire se i segnali di ripresa, dopo due anni di fermo, saranno confermati, o se si tratta di un fuoco di paglia. Gli economisti parlano di ripresa a W, con molti alti e bassi, stile otto volante, nessuno può garantire che si tornerà ai valori pre-crisi, ma di certo ci vorranno anni per risalire la china, deve prima cessare l’onda lunga dei licenziamenti, e le banche devono riaprire il credito”.

Di certo i prezzi sono calati di un buon 20% rispetto ai valori registrati nel 2007, ma questa situazione si traduce in un numero notevole di immobili invenduti.

Attenti in definitiva a non cedere senza cognizione di causa (ecco perché esistono realtà come quella dell’Osservatorio immobiliare FIAIP Bergamo, cui è demandata la raccolta di dati concreti) a questo o a quel “sentito dire” che può portare fuori strada e fuori mercato.

[housecrash]

Originalmente inviato da kronos333

Attenti in definitiva a non cedere senza cognizione di causa (ecco perché esistono realtà come quella dell’Osservatorio immobiliare FIAIP Bergamo, cui è demandata la raccolta di dati concreti) a questo o a quel “sentito dire” che può portare fuori strada e fuori mercato.[/I]

[totem1959]

Originalmente inviato da kronos333

Qualcuno, di tanto in tanto, scrive seriamente.

Marco
_________________________________

Mercato immobiliare, come distinguere fra vera ripresa e illusione ottica (Fonte: quotidianocasa.it - 08/09/2010)

Niente di peggio che lasciarsi prendere da facili entusiasmi per aver concluso questo o quell'affare dopo un lungo sofferto periodo di fermo tecnico. Il mercato immobiliare ha quanto mai bisogno di certezze

Si interroga il presidente FIAIP Bergamo, Giuliano Olivati, circa la consistenza o meno della ripresa del mercato immobiliare.

Si tratta di una vera ripartenza, o siamo in presenza di un fuoco di paglia, oppure, peggio, ci stiamo semplicemente lasciando prendere da un’illusione ottica?

Preoccupato da una prospettiva “fasulla” Olivati lancia l’allarme perché l’euforia, che non è comunque mai una buona consigliera, men che mai se riferita al mercato immobiliare, non prenda il sopravvento senza che ve ne sia motivo per sostenerla.
“Troppi parlano senza una solida base scientifica, in base a impressioni passeggere che poi rimbalzano da un sito internet ad un quotidiano e così via. Qualcuno già profetizza un aumento dei prezzi, mentre è proprio il loro plafonamento ad avere fluidificato il mercato, troppo a lungo ingessato da richieste anacronistiche, che non tengono conto che l’economia mondiale è cambiata dal 2007 ad oggi. E’ necessario un serio check-up del mercato immobiliare, una rilevazione statistica solida e affidabile, per capire se i segnali di ripresa, dopo due anni di fermo, saranno confermati, o se si tratta di un fuoco di paglia. Gli economisti parlano di ripresa a W, con molti alti e bassi, stile otto volante, nessuno può garantire che si tornerà ai valori pre-crisi, ma di certo ci vorranno anni per risalire la china, deve prima cessare l’onda lunga dei licenziamenti, e le banche devono riaprire il credito”.

Di certo i prezzi sono calati di un buon 20% rispetto ai valori registrati nel 2007, ma questa situazione si traduce in un numero notevole di immobili invenduti.

Attenti in definitiva a non cedere senza cognizione di causa (ecco perché esistono realtà come quella dell’Osservatorio immobiliare FIAIP Bergamo, cui è demandata la raccolta di dati concreti) a questo o a quel “sentito dire” che può portare fuori strada e fuori mercato.

quello che ho evidenziato è, secondo me , il fulcro del problema...

Se c'è stabilità e serenità lavorativa e le banche fanno il loro lavoro... il tutto riparte, non penso sia possibile prima...

[kronos333]

Originalmente inviato da totem1959

quello che ho evidenziato è, secondo me , il fulcro del problema...

Se c'è stabilità e serenità lavorativa e le banche fanno il loro lavoro... il tutto riparte, non penso sia possibile prima...

Sono assolutamente d'accordo con te, non si può certamente parlare di ripresa non appena si riscontra un debole aumento delle transazioni a fronte del vero e proprio crollo che abbiamo riscontrato negli ultimi tre anni, cosa che invece puntualmente si legge sui quotidiani.
Più si ostineranno nel diffondere stupidaggini peggio sarà, più a lungo si protrarrà la crisi del mercato immobiliare.

Negli USA si fanno strada strategie impensabili e improbabili fino a poco fa: USA - Facciamo scendere il prezzo delle case (Fonte: idealista.it - 07/09/2010)

Chissà quanto durerà la "nostra" caparbietà e il nostro insensato accanimento terapeutico nei confronti di un mercato immobiliare che, di fatto, non dà più segni di vita?

Marco

[bruno182]

600mila e passa transazioni non mi sembra segnale di un mercato senza segni di vita...potrà essere un momento di debolezza ma non un tracollo....inoltre quando tutto andava a gonfie vele stavamo sugli 800mila..e non a 2 milioni!!

quindi o si scende ancora o addio alle (vostre) speranze

[housecrash]

Originalmente inviato da bruno182

600mila e passa transazioni non mi sembra segnale di un mercato senza segni di vita...potrà essere un momento di debolezza ma non un tracollo....inoltre quando tutto andava a gonfie vele stavamo sugli 800mila..e non a 2 milioni!!

quindi o si scende ancora o addio alle (vostre) speranze

900mila, bruno. 900mila.

-33% in 3 anni non lo chiami tracollo?

Sei proprio incontentabile: peggio di me

[Loryfab]

Originalmente inviato da bruno182

600mila e passa transazioni non mi sembra segnale di un mercato senza segni di vita...potrà essere un momento di debolezza ma non un tracollo....inoltre quando tutto andava a gonfie vele stavamo sugli 800mila..e non a 2 milioni!!

quindi o si scende ancora o addio alle (vostre) speranze

Una contrazione del 25% infatti è un lieve calo, quasi impercettibile direi

Se al mio capo dico che il fatturato è calato del 25% non fa una piega