Valore della nuda proprietà

[_Sharik_]

Salve gente,
non sono sicurissimo che sia questa la sezione più adatta o quella legale per il mio dubbio... comunque provo a chiedere qui:
ho appena calcolato il mio "Net Worth" come richiesto dal mio broker Forex e oltre il 70% dei miei asset sono rappresentati da un immobile di cui io in realtà ho solo la nuda proprietà mentre l'usufrutto è dei miei genitori (ma in realtà ci vive mia nonna ).
E` corretto considerare il valore di mercato dell'immobile in questo caso o dovrei ridurlo di una certa percentuale? E se sì quale?
Se, ad esempio, usassi l'immobile per avere un prestito la banca come considererebbe questa garanzia?

Inoltre, se volessi monetizzare potrei vendere la nuda proprietà?
A occhio direi di sì ma non penso che esista un mercato per solo le nude proprietà... le agenzie le trattano?

Mi pare un po' un casino, ma all'estero è possibile separare la proprietà dall'usufrutto o è una tipica stramberia italica?

[Gaudente]

in linea di massima dovresti calcolare l'aspettativa di vita dei tuoi genitori (ad esempio se hanno 50 anni potrebbe essere di altri 30 anni) , poi scontare il valore di mercato della casa per tale periodo secondo la formula valore / r elevato alla n dove r e' il fattore di ricapitalizzazione (ovvero 1+ il tasso di interesse espresso in unita' anziche' in percentuale) ed n gli anni di vita residua.
Quindi ad esempio per un immobile del valore di 100.000 euro supponendo un tasso reale del 2% e un'aspettativa di vita dell'usufruttuario di 30 anni abbiamo 100.000 / 1,02 elevato alle 30 = 100.000/1,81 = 55.200 euro

[AcciaioIT]

Ci sono delle tabelle che ti dicono come dividere il valore tra usufrutto e nuda proprietà Il parametro fondamentale è l'età dell'usufruttuario.

Ad esempio guarda qui

http://www.tutelati.it/usufrutto_val.htm

[clericus]

Inoltre se l'usufrutto è in testa a due o più persone il valore va ulteriormente ridotto, in quanto esso si estinguerà solo alla morte dell'ultimo degli usufruttuari.


Certamente puoi vendere la nuda proprietà, tenendo conto pero' che il valore sarà minore per le ragioni indicate prima. Io comunque prima di farlo consulterei gli usufruttuari.

[_Sharik_]

Originalmente inviato da Gaudente

Quindi ad esempio per un immobile del valore di 100.000 euro supponendo un tasso reale del 2% e un'aspettativa di vita dell'usufruttuario di 30 anni abbiamo 100.000 / 1,02 elevato alle 30 = 100.000/1,81 = 55.200 euro

Ho capito come funziona, grazie.
Visto che il Net Worth è una cosa indicativa metterò il 50% di quello che penso sia ilvalore dell'immobile.

Originalmente inviato da AcciaioIT

Ad esempio guarda qui

http://www.tutelati.it/usufrutto_val.htm

Ottimo link, grazie. Spiega anche la possibilità di vendite separate.
Interessante il vantaggio fiscale nel vendere la nuda proprietà citato in fondo.

Originalmente inviato da clericus

Certamente puoi vendere la nuda proprietà, tenendo conto pero' che il valore sarà minore per le ragioni indicate prima. Io comunque prima di farlo consulterei gli usufruttuari.

Sì, è più che altro un discorso teorico; grazie anche a te.
Anche perché non capisco chi altri mi comprerebbe la sola nuda proprietà.