Mercato SE Florida, costi annuali ed aspetti fiscali

[bale002]

Facts ha scritto: mi interessa il mercato USA. Visto che sei esperto di Florida, ci sono ancora buoni affari in località turistiche (tipo Miami/Orlando)? Costi e problemi fiscali per acquisti da soggetti EU?

Posso parlare della SE Florida, cioè Miami e le tre contee Miami-Dade (Miami proprio, Miami Beach e Coral Gables), Broward (Fort Lauderdale) e Palm Beach (Boca Raton e West Palm Beach).

Prezzi degli apartamenti e delle case independenti ancora in lenta discesa a Miami proprio. Mi concentro sulla zona Brickell, il centro del commercio internazionale con soprattutto l'America Latina e l'Europa, di fronte a Miami Beach che è la zona turistica più conosciuta nell'immagine nazionale ed internazionale.

Come sapete, i prezzi negli USA si quotano in $ per piede quadrato. Per una conversione veloce e approssimativa, basta moltiplicare i piedi quadrati per 10 (10 piedi quadrati equivale rozzamente ad un metro quadrato), poi dividere il risultato per il cambio attuale (al momento circa 1.44 con il dollaro in tendenza verso il basso).

Dunque, nella zona Brickell di Miami, i prezzi per un apartamento di due camere spaziano da circa $75 per piede quadrato (circa €520 per metro quadrato al cambio attuale) a circa $225 (circa €1550). Molto dipende dall'età dell'edificio e ovviamento dallo stato dell'apartamento. Per un esempio di un apartamento dalla parte media del range, vedete qui.

Più o meno lo stesso discorso per Miami Beach e per una casa independente circa a Brickell, il settore Roads, dove, però, l'anno di costruzione tipico è circa 1926, l'epoca dorata dei Flagler e Mizner, giusto prima dell'uragano e del crash del 1927 e del crash generale del 1929. Comunque delle belle case, ovviamente la maggioranza ristrutturata man mano durante gli anni ed in particolare negli ultimi 6 o 8, comprese demolizioni e ricostruzioni.

Più al nord, nella contea di Palm Beach, la comunità di Boca Raton, per esempio, dalla fine del 2008 i prezzi delle case independenti nei settori migliori (subdivisions in inglese US) si sono mantenuti a circa €1280-€1550 per metro quadrato, mentre i prezzi degli apartamenti e delle case nelle zone più periferiche, dove il reditto pro capite è più basso e la criminalità più alta, la lenta discesa continua, in molti casi fino al 50% in meno rispetto al picco, ovviamente mica le zone turistiche più ambite.

Dunque, misurato dal prezzo per metro quadrato, pare un buon affare per un italiano o europeo in generale. L'inghippo, comunque, sta nei costi annuali di mantenimento, in particolare le imposte sulla proprietà, le spese condominiali o le home owners association (HOA) fees nel caso di una casa independente, e l'assicurazione.

Come regola generale in tutto lo stato della Florida, l'imposta sulla proprietà è nel primo anno il 2% del prezzo d'acquisto (ma questo non deve tenere in conto un prezzo d'acquisto di un short sale o foreclosure), poi in futuro potrebbe incrementare o decrementare senza limiti per i non-residenti secondo le condizioni di mercato.

La differenza tra un residente e un non-residente è che un residente a tempo pieno della Florida si gode di un cap annuale del 3% sull'aumento del valore fiscale della proprietà, più un esenzione sui primi $50,000 di tale valore.

Quindi, per esempio, un apartamento a Miami che costa $200,000 avrà un imposto annuale del $4,000 circa, con il rischio per un non-residente di aumento senza limiti secondo le condizioni di mercato.

Le spese condominiali possono variare ampiamente secondo l'età dell'edificio e le amenità disponibili. Per esempio, un apartamento in un nuovo grattacielo di Brickell a Miami potrebbe costare fino a $700 mensili in spese condominiali, che potrebbe comprendere, comunque, internet, mantenimento dell'edificio, parcheggio coperto, concierge, acqua, e l'assicurazione della parte esterna dell'edificio (ma non il contenuto all'interno dell'apartmento). Mediamente, comunque, possiamo dire che le spese condominiali sono circa $500 mensilmente o $6000 all'anno.

Dunque, per un apartmento, il costo annuale tra imposte e spese condominiali sono perlomeno, in questo esempio, circa $10,000 all'anno.

Per una casa independente, l'imposta si calcola nello stesso modo, più l'assicurazione, che, molto rozzamente, vale circa 1.5% del valore della casa (in pratica, i fattori che determinano il premio annuale sono molteplici). Ad esempio, una casa il cui prezzo d'acquisto sia $300,000 avrà un'imposta annuale del $6,000 circa, più $4,500 di premio assicurazione. Alcuni settori (subdivisions) hanno anche un associazione dei proprietari (home owners association - HOA, dunque HOA fees) che richiedono contributi mensili o trimestrali per il mantenimento del quartiere e spesso anche la TV cable. Queste fee possono variare da $0 fino a $700 a secondo le amenità (ci sono comunità golf e tennis, per esempio). Mediamente diciamo $100 mensili o $1,200 annuali.

Dunque, costo minimimo totale annuale per una casa independente a Miami o Coral Gables o Boca Raton, ad esempio, che costa $300,000: imposta $6,000, assicurazione $4,500, HOA fees $1,200 = totale $11,700.

Per una casa che vale $500,000: imposta $10,000, assicurazione $7,500, HOA fees $1,200 = totale $18,700.

Poi questi totali possono variare durante gli anni a secondo delle condizioni di mercato e se il proprietario è residente permanente della Florida o non-residente.

In conclusione, mentre i prezzi d'acquisto per metro quadrato in SE Florida sembrano un buon affare per chi fa contabilità in euro, bisogna calcolare con attenzione i carrying costs annuali per determinare se davvero conviene.

Sono disponibile per ulteriori chiaramenti.

[debitofilo]

ciao e per quanto riguarda le quotazioni di appartamenti/case simili in affitto puoi darci indicazioni in merito alla tassazione ed eventuali agevolazioni per non residenti?

[bigmad]

Naturalmente gli affitti saranno tali che il proprietario recupera tutte le spese e in più ci guadagna un po'... o sbaglio?
Cioè, io mi aspetterei che se un appartamento costa 10000 dollari all'anno solo di mantenimento, se te lo affitti, chiederai almeno 20000 dollari all'anno, se non di più... o no?

[Newco]

Io solo negli ultimi due anni ho scoperto la devastante quantità di tasse e di spese di mantenimento che si pagano per le case negli Stati Uniti
E pensare che ci lamentavamo di quei quattro soldi di Ici

[bale002]

Originalmente inviato da marco333

ciao e per quanto riguarda le quotazioni di appartamenti/case simili in affitto puoi darci indicazioni in merito alla tassazione ed eventuali agevolazioni per non residenti?

Due anni fa si è approvata una mini-riforma nello stato di Florida per cui, tra l'altro, ora c'è un limite del 10% annuale sull'aumento del taxable value su una proprietà posseduta da un non-residente.

Mi sembra piuttosto inutile perchè 1) il 10% è già abbastanza e 2) non mi aspetto rialzi del 10% per i prossimi anni, forse 10, dopo la bolla speculativa straordinaria degli anni 2003-2007.

Al livello federale, c'è un tax credit di $8,000 o $8,500 per quelli che comprono una casa nel 2008 e nel 2009 (sta per scadere), ma vale ovviamente solo per quelli che sono residenti fiscali degli USA e si tratta della prima casa.

Per quanto riguarda l'affitto percepito da un proprietario, in Florida non ci sono imposte personali in genere. Al livello federale, credo che ci sia un modulo apposto per questo tipo di reditto, comunque in genere si conta come reditto ordinario. Per quelli che non sono residenti fiscali degli USA, bisogna vedere che provvede il trattato Italia-USA contro la doppia tassazione.

[bale002]

Originalmente inviato da bigmad

Naturalmente gli affitti saranno tali che il proprietario recupera tutte le spese e in più ci guadagna un po'... o sbaglio?
Cioè, io mi aspetterei che se un appartamento costa 10000 dollari all'anno solo di mantenimento, se te lo affitti, chiederai almeno 20000 dollari all'anno, se non di più... o no?

Faccio un esempio.

Ho un amico che possiede in Broward County un condominium tre vani, circa 80 m2, value più o meno $100,000. L'affitto è $800 al mese. Tra imposte, spese condominiali, assicurazioni e mantenimento ordinario, forse percepisce $100 al mese di reditto netto ($1200 all'anno, meno imposte federali). Ritorno sul capitale ante imposte federali 1.2%. Si è rotta la lavatrice, ha speso circa $800.

Si può fare calcoli analoghi per altre proprietà.

Che sia un buon affare in termini di rendibilità sul capitale, bisogna comprare in contante a prezzi straordinariamente bassi e poi sperare nelle plusvalenza, ma probabilmente dopo 10-20 anni.

[debitofilo]

bale sei stato molto chiaro sulla tassazione residenti/non residenti ed eventuali agevolazioni


mi interessa anche ciò che ha scritto bigmad

Originalmente inviato da bigmad

Naturalmente gli affitti saranno tali che il proprietario recupera tutte le spese e in più ci guadagna un po'... o sbaglio?
Cioè, io mi aspetterei che se un appartamento costa 10000 dollari all'anno solo di mantenimento, se te lo affitti, chiederai almeno 20000 dollari all'anno, se non di più... o no?

non so se sai come funziona da noi ma qui sulla prima casa non si pagano tasse!!!!


l' ici sulla prima casa è stata abolita da Berlusconi anche su case piuttosto grandi non paghi niente

si paga solo la tassazione sul reddito da "rendita catastale" ma si tratta di cifre ridicole il catasto non è aggiornato con i "valori recenti"

rimane solo la tarsu (tassa sui rifiuti) ma è più un servizio che una tassa

ma anche qui ci sono varie agevolazioni e se la casa non viene utilizzata è tutto sommato modesta



agli occhi di un italiano comprare casa in usa è quasi un suicidio c' è qualche sito specializzato in affitti?

che cifra si paga di affitto in percentuale sul valore della casa per un contrastto di affitto medio lungo termine 3-5 anni?

insomma se una casa vale 300000 $ a quanto si affitta?

l' affitto è deducibile/detraibile dal reddito del cittadino?


ciao grazie dei chiarimenti

ho letto ora il tuo ultimo msg cmq da noi il condominio lo paga il fittuario non il proprietario

[bigmad]

No, non parlavo di tassazione dei redditi da affitto, ma del fatto che il canone di affitto DEVE necessariamente tenere conto delle tasse che ci sono sulla casa, per cui, se compri casa e la affitti, sarà l'inquilino che dovrà pagare, direttamente o indirettamente, i costi di mantenimento dell'immobile.
In pratica mi aspetterei che se un appartamento da 200K$ costa 10000$ all'anno tra tasse e "spese di condominio", il proprietario, volendo ricavarne almeno il 3% NETTO di rendita, lo debba affittare ad una cifra tale da ammortizzare i costi fissi. Nel caso in ispecie, il 3% netto di 200000 $ sarebbe 6000 dollari all'anno, ai quali devi aggiungere i 10000 di costo fisso per cui il canone complessivo dovrebbe essere di almeno 16000 dollari all'anno, ovvero un affitto di circa 1350 $ al mese circa... mi sbaglio?
Insomma, i costi fissi di proprietà si scaricano inevitabilmente sull'inquilino... no?

[debitofilo]

mah a me sta cosa non convince tanto secondo me la differenza importante sta nel fatto che gli americani si indebitano molto e in sede di dichiarazione possono dedurre la totalità degli interessi passivi e anche il consumo di alcuni beni cosa vietata in Italia

[debitofilo]

http://www.rentals.com/Home-Rentals/...gNumber=969532

eh non male