sole24ore: Uffici in affitto: crollano i canoni in tutta Europa

[superbo@]

http://www.ilsole24ore.com/art/SoleO...lesView=Libero

... come da me postato in questo ed altri forum, la richiesta di diminuzione di canone affitto uffici è una realtà sperimentata dalla famiglia del mio amico/socio, a cui è stato richiesto da una grossa e famosa banca di chiudere anticipatamente il contratto d'affitto e di riaprirne un altro con circa il 10% di sconto sull'ultimo affitto di agosto 2009.

[sylvestro]

(ASCA-ECONOMIASICILIA) - Palermo, 20 ott - Mercato immobiliare, il cliente in Sicilia non va piu' in ufficio.

Sono, infatti, le compravendite degli uffici che, secondo alcuni dati di Tecnocasa in corso di elaborazione e anticipati da www.economiasicilia, sarebbero proprio le compravendite immobiliari di immobili destinati ad ufficio ad avere avuto le maggiori batoste negli scorsi mesi. I prezzi sono calati, nel primo semestre del 2009, sia per il nuovo che per l'usato rispettivamente del 7,9% e dell'8,7%. Un ridimensionamento consistente nel livello dei prezzi che ha raggiunto nel 2009 il suo clou ma di cui gia' qualche avvisaglia si era avvertita nel 2008. Nello stesso tempo non ha funzionato nemmeno il mercato degli affitti di uffici.

Tutti i comparti del settore industriale e commerciale nel I semestre 2009 sono con il segno meno ma, oltre agli uffici, a registrare le maggiori contrazioni sono state le compravendite per i negozi soprattutto per le vie non centrali (-6,6%). Si salvano dal corposo ridimensionamento nella formazione del prezzo solo gli immobili del centro che anzi nello stesso periodo registrano un lieve aumento dello 0,4%. A soffrire particolarmente anche il settore degli opifici destinati ad attivita' industriale o commerciale. I prezzi dei capannoni sono andati giu' del 5,3% per l'usato e del 2,1% per il nuovo. Nel ciclone della crisi sono entrati anche i laboratori. Tra gli strumenti di finanziamento spicca il ricorso al leasing. Esso conta, in Sicilia, circa il 44% delle erogazioni.

dod/rg/alf

[Sirswatch]

Originalmente inviato da superbo@

... come da me postato in questo ed altri forum, la richiesta di diminuzione di canone affitto uffici è una realtà sperimentata dalla famiglia del mio amico/socio, a cui è stato richiesto da una grossa e famosa banca di chiudere anticipatamente il contratto d'affitto e di riaprirne un altro con circa il 10% di sconto sull'ultimo affitto di agosto 2009.

Confermo: stessa situazione a Torino. Banca famosissima, viale molto commerciale. Ricevuto due mesi fà raccomandata per rinegoziazione dei canoni con offerta di -15%. Stò 'tenendo duro' perchè ci hanno speso un tot per rendere il tutto sicuro perciò non penso che se ne vadano (la scadenza è tra due anni) prima della scadenza. Poi si vedrà, in ogni caso sono dei figli di....... visto che loro non abbassano mai nulla, anzi alzano sempre i costi e tra un po' ti faranno pagare anche per passare dal metal detector

La menata è se iniziano a non pagarmi e mi toccherà mettere di mezzo un avvocato con relativo anticipo di spese

[sylvestro]

Originalmente inviato da Sirswatch

Confermo: stessa situazione a Torino. Banca famosissima, viale molto commerciale. Ricevuto due mesi fà raccomandata per rinegoziazione dei canoni con offerta di -15%. Stò 'tenendo duro' perchè ci hanno speso un tot per rendere il tutto sicuro perciò non penso che se ne vadano (la scadenza è tra due anni) prima della scadenza. Poi si vedrà, in ogni caso sono dei figli di....... visto che loro non abbassano mai nulla, anzi alzano sempre i costi e tra un po' ti faranno pagare anche per passare dal metal detector

La menata è se iniziano a non pagarmi e mi toccherà mettere di mezzo un avvocato con relativo anticipo di spese

Grazie per la testimonianza

[Devil the Rasta]

Originalmente inviato da Sirswatch

Confermo: stessa situazione a Torino. Banca famosissima, viale molto commerciale. Ricevuto due mesi fà raccomandata per rinegoziazione dei canoni con offerta di -15%. Stò 'tenendo duro' perchè ci hanno speso un tot per rendere il tutto sicuro perciò non penso che se ne vadano (la scadenza è tra due anni) prima della scadenza. Poi si vedrà, in ogni caso sono dei figli di....... visto che loro non abbassano mai nulla, anzi alzano sempre i costi e tra un po' ti faranno pagare anche per passare dal metal detector

La menata è se iniziano a non pagarmi e mi toccherà mettere di mezzo un avvocato con relativo anticipo di spese

cioè? banca famosissima che non paga?

[quizzarolo]

Originalmente inviato da Sirswatch

Confermo: stessa situazione a Torino. Banca famosissima, viale molto commerciale. Ricevuto due mesi fà raccomandata per rinegoziazione dei canoni con offerta di -15%. Stò 'tenendo duro' perchè ci hanno speso un tot per rendere il tutto sicuro perciò non penso che se ne vadano (la scadenza è tra due anni) prima della scadenza. Poi si vedrà, in ogni caso sono dei figli di....... visto che loro non abbassano mai nulla, anzi alzano sempre i costi e tra un po' ti faranno pagare anche per passare dal metal detector

La menata è se iniziano a non pagarmi e mi toccherà mettere di mezzo un avvocato con relativo anticipo di spese

me pari un po' esagerato...non si schioderanno...

comunque se fossi avvocato, te difenderei gratissse...anzi te pagherei io per un sollazzo del genere...

[Sirswatch]

Originalmente inviato da quizzarolo

me pari un po' esagerato...

comunque se fossi avvocato, te difenderei gratissse...anzi te pagherei pure per un sollazzo del genere...

non capisco il motivo di chiedere uno sconto del 15% se comunque hanno intenzione di pagarmi ugualmente

Notare che lavoro con una delle mie attività con QUELLA banca da oltre 20 anni, non con quella filiale però

Secondo me 'ce stanno a provà', il mio avvocato dice che non c'è nulla nel codice civile che OBBLIGHI ad accettare una proposta di ribasso di un canone di affitto visto che il contratto è stato regolarmente firmato

Forse un impiegato doveva giustificare il suo lauto stipendio facendo vedere che anche lui ha cercato di far diminuire i costi !

[quizzarolo]

Originalmente inviato da Sirswatch

non capisco il motivo di chiedere uno sconto del 15% se comunque hanno intenzione di pagarmi ugualmente

Notare che lavoro con una delle mie attività con QUELLA banca da oltre 20 anni, non con quella filiale però

Secondo me 'ce stanno a provà', il mio avvocato dice che non c'è nulla nel codice civile che OBBLIGHI ad accettare una proposta di ribasso di un canone di affitto visto che il contratto è stato regolarmente firmato

Forse un impiegato doveva giustificare il suo lauto stipendio facendo vedere che anche lui ha cercato di far diminuire i costi !

ma infatti, anzi spero anche che prima di andarsene siano obbligati a ripristinarti i locali come in condizione originaria...

di' che li segnali al CRIF come cattivi pagatori...

[sylvestro]

da b2b24
Secondo Jones Lang LaSalle, l'immissione di immobili sul mercato milanese nei prossimi mesi aumenterà la competizione sui prezzi

Alessandro Serena
19 Novembre 2009

Timidi segnali di ripresa dal mercato degli immobili commerciali

Oggi siamo in grado di analizzare e capire il momento storico che un determinato mercato degli uffici sta vivendo, attraverso lo studio dei dati più recenti, riferiti per lo più all'ultimo trimestre. Possiamo inoltre elaborare previsioni sull'andamento di quel particolare mercato grazie ai dati storici degli ultimi anni. Bisogna, innanzitutto, analizzare e studiare il territorio di riferimento: per esempio una città come Milano, diversamente dalla maggior parte delle principali città europee, non possiede distretti del business, aree urbane dedicate esclusivamente agli immobili direzionali, come la Défense a Parigi o Canary Wharf a Londra. L'analisi del territorio è fondamentale per capire quali siano le aree più attive per gli insediamenti direzionali e come la città sta sviluppando queste aree.

Il mercato degli uffici a Milano: lo stock
Rappresenta la superficie totale degli spazi per gli uffici, espressa in metri quadrati, siano essi pubblici o privati, occupati o liberi. L'unica discriminante è che l'attività svolta da chi utilizza tali spazi (o che potrebbe essere svolta nel caso di un ufficio libero), riguardi i servizi ad alto valore aggiunto. Oggi lo stock milanese è di circa 12 milioni di mq e, paragonato a quello delle principali città europee, offre una qualità molto bassa. Nel prossimo futuro, la qualità dello stock aumenterà grazie alla realizzazione d'importanti progetti di riqualificazione.

Lo sfitto
Indica gli spazi a uso ufficio completati e immediatamente disponibili. Spesso è utilizzato come indicatore il “vacancy rate” (o tasso di sfitto), vale a dire il rapporto percentuale tra lo sfitto e lo stock. A Milano sono attualmente disponibili circa 820mila mq di superficie, pari ad un tasso di sfitto di circa il 7 per cento. Negli ultimi 12 mesi, questo tasso è aumentato a causa della crisi economica e dell'immissione sul mercato di nuovi immobili direzionali. Questa tendenza continuerà anche nei prossimi mesi, favorendo una scelta più ampia e un potere negoziale maggiore con le proprietà.

Il Prime Rent
È il canone di locazione migliore, espresso in euro per mq per anno, registrato in un determinato mercato, in un periodo specifico. S'intende il canone più alto realizzato o che potrebbe essere realizzato, per un immobile di elevata qualità, situato nella zona migliore della città (prime location), con un contratto di locazione standard. A Milano il prime rent dell'ultimo trimestre è diminuito rispetto a quello del 2008; oggi è di 525 euro mq/anno contro i 570 euro dell'anno scorso. Ciò si deve alla congiuntura economica sfavorevole, che non invoglia le società a spendere queste cifre per le loro nuove sedi. Dal confronto con le principali città europee, si nota che il livello del prime rent a Milano sia molto alto se paragonato a città simili per dimensione come Francoforte, Madrid o Barcellona. La spiegazione è la bassa offerta d'immobili di qualità nelle zone migliori di Milano, che ha creato maggiore competizione.

Il Take-up (o assorbimento)
Rappresenta la superficie fisicamente occupata, sia in proprietà sia in locazione, da utilizzatori diretti, in un determinato intervallo temporale. Inseriamo in genere nel take-up anche le superfici di progetti in costruzione per cui è siglato un contratto preliminare. A Milano si è riscontrata una forte contrazione dell'assorbimento nel primo trimestre 2009 (32mila mq) rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente (80mila mq). Per il futuro ci aspettiamo una diminuzione del take up di circa il 25/30% rispetto al 2008 (chiusosi con 300mila mq assorbiti). Rispetto alle principali città europee, a Milano si riscontra un tasso di assorbimento annuo molto basso (meno del 3% dello stock totale) contro una media europea di circa il 6 per cento. Questo ci fa pensare che Milano abbia un grande potenziale di crescita.

Gli sviluppi futuri
L'ultimo punto riguarda la superficie di spazi a uso ufficio in costruzione o pianificata, che sarà disponibile sul mercato in un periodo futuro, di cui è generalmente indicata la data di consegna. Sono inclusi sia i progetti di nuovi uffici sia le ristrutturazioni di edifici esistenti. Nel corso del 2009 a Milano saranno completati circa 300mila mq di spazi nuovi o ristrutturati: questi permetteranno agli utilizzatori di valutare un cambio di sede dagli attuali immobili di minor qualità a spazi più efficienti e funzionali.

Conclusioni
Crediamo che nei prossimi 12 mesi i fondamentali economici rimarranno deboli e si entrerà sempre più in una fase favorevole agli utilizzatori, con l'immissione sul mercato di nuovi immobili direzionali (e conseguente aumento del tasso di sfitto), che creerà una forte pressione sulle proprietà. La domanda di nuovi spazi a uso ufficio punterà sull'ottimizzazione dei costi e sulla ricerca di qualità. La periferia e l'hinterland milanese saranno le aree più dinamiche dal punto di vista dell'assorbimento, grazie ai canoni più contenuti rispetto alle zone più centrali.

[dizar]

Spostare una sede ha dei costi altissimi che possono sostenere solo aziende che fanno utili.
Le aziende ormai non fanno più utili indi tutto il ragionamento crolla !