Permuta Immobiliare

[Mintaka84]

salve! vorrei chiedervi consigli sulla permuta.

esempio1:
tizio ha una casa da 300.000€
caio ha una casa da 250.000€

vogliono permutare per vari interessi (sono entrambi privati!).

1)è possibile?
2)quali sono le tasse che si pagano? (credo che sia meglio di una doppia compravendita!)
3)per stipulare il contratto basta andare dal notaio?

esempio2 + complesso!!

tizio e caio sono fratelli e oltre alle due case sopraccitate hanno ereditato ognuno il 50% di un immobile.
tizio vorrebbe oltre alla casa di caio anche il 50% dell'immobile ereditato dall'altro per cedere la sua.
si possono fare permute di piu' immobili o di parti d'immobili?

grazias!

[Mintaka84]

ma daiii!
non ci credo che nessuno ne sappia nulla!

[dizar]

In effetti dato il periodo di crisi ed anche un clima di riscoperta di valori semplici, sempre piu si sente parlare di decrescita, scambio di beni e servizi tra piu persone, gruppi di acquisto etc il concetto di permuta potrebbe essere rivalutato !
Complimenti di bollo
qui di seguito un po di informazioni devo dire che ci sono molte voci tutte perà da assemblare con cura

Permuta
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In diritto, la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro. (art. 1552 cod.civ.)

Sebbene si applichino, in quanto compatibili, le norme stabilite per la vendita (art. 1555 cod.civ.), la permuta differisce da quest'ultima in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti.

La permuta, infatti, deriva da quella forma primitiva di scambio chiamata baratto.


Responsabilità dei contraenti [modifica]
Tranne le norme generali, che richiamano la disciplina della vendita, la permuta è regolata in particolare in tema di evizione e di spese a carico dei contraenti.

Circa la garanzia per evizione il legislatore riconosce al permutante il diritto di chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno (ex art. 1479 c.c.) quando deve ritenersi che egli non avrebbe accettato la cosa in permuta senza quella parte della quale è stato evitto. Qualora invece, il permutante evitto preferisca mantenere fermo il contratto, avrà diritto al pagamento del valore della cosa al momento in cui fu pronunziata l'evizione, tenuto conto dei miglioramenti e dei deterioramenti (mentre non è dovuto il rimborso delle spese del contratto), nonché al risarcimento del danno.

Infine, salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali, a differenza della vendita in cui, sempre salvo patto contrario, sono a carico del compratore. (art. 1554 cod.civ.)

ancora

I vari tipi di permuta
Da un punto di vista tecnico la permuta avviene quando si scambiano beni o servizi di valore diverso compensando la differenza a favore di chi vende merce di maggior pregio. In campo immobiliare la permuta diretta, cioè lo scambio di case tra due persone, è un evento veramente raro.
La permuta diretta degli immobili, quando entrambi i soggetti sono privati e quindi non sottoposti a regime Iva, ha vantaggi fiscali notevoli: le tasse si pagano solo sull’immobile di maggior valore e, poiché si effettua un unico atto, si risparmia molto anche sulla parcella del notaio.

Nonostante queste opportunità la permuta diretta avviene molto raramente, perché è difficile far combaciare perfettamente le esigenze di compratore e venditore. Bisognerebbe trovare contemporaneamente, ad esempio, una acquirente che vuole una casa più piccola e uno che ne desidera una più grande.

Oltre a questa operazione, con precisi connotati giuridici e fiscali, sul mercato vengono identificate con il nome di permuta altre operazioni, dette anche, con evidente richiamo al mondo dell’auto, del ritiro dell'usato. Nella cantieristica capita, soprattutto nelle fasi meno brillanti di mercato, che chi vende un'abitazione sulla carta accetti in conto vendita la vecchia casa di chi intende acquistare. L'operazione non presenta particolari rischi, a condizione naturalmente che il prezzo di ritiro sia adeguato e che sia ben specificato che si lascerà il vecchio appartamento solo quando sarà abitabile quello nuovo. Non si gode però dei vantaggi fiscali sopra ricordati perché una delle parti è sicuramente soggetto Iva e non si possono compensare tra loro Iva e imposta di registro. Per il costruttore l'operazione non è esente da problemi, perché o si intesta direttamente l'appartamento con un rogito, e quindi praticamente butta via i soldi delle tasse di registrazione, o si fa rilasciare una procura a vendere (come succede per le auto), creandosi però grossi problemi fiscali. Comunque, analogamente a quello che succede per le autovetture, dove nessuno ritira una vecchia macchina di grossa cilindrata per vendere un’utilitaria nuova, il costruttore prende in considerazione l’ipotesi di ritirare la casa dell’acquirente solo se questa vale considerevolmente meno di quella che intende vendergli. Altra cosa è quando il costruttore accetta un incarico di vendita, affidando l’incombenza alle agenzie di intermediazione con cui è collegato: qui si instaura un normale rapporto tra cliente e agenzia.

Non bisognerebbe mai credere alle promesse (sempre più rare in verità) delle agenzie che garantiscono il ritiro dell'usato. A parte il fatto che la medesima società non può legittimamente esercitare l’intermediazione e il trading, i margini di guadagno dei mediatori non giustificano mai l'acquisto diretto di un immobile pur di venderne un altro. O perlomeno non giustificano l'acquisto a un prezzo equo. Se il mediatore si dice disposto a comprare lui la cas, si può star certi che il prezzo di stima è notevolmente più basso di quello reale.

speriamo che non vengano anche qua gli stupidi a far casino !
ciao

[dizar]

mi viene anche in mente.........................
nel paese dei balocchi o in germania un bravo ai potrebbe specializzarsi in questo campo !
potrebbero essere specializzati in permute su una zona specifica (cambiando solo tipologia) oppure in permute legate al cambiamento di vita (esempio basta centro storico per la periferia o campagna e viceversa )................
bello molto interessante questo concetto di permuta
domani ne parlero con un mio amico giurista...............

colgo l'occasione per dare un altro spunto
è da molto tempo che si usa il concetto di permuta tra addetti ai lavori esempio:
sono un fornitore tu costruttore non mi puoi pagare mi dai degli appartamenti
idem se sono un artigiano ......mi riservi un bilocale etc
certamente in questi casi i prezzi saranno equi per entrambi e cioè tutte e due le parti contraenti ci guadagnano senza però ricaricare come una vendita

[Mintaka84]

Originalmente inviato da dizar

speriamo che non vengano anche qua gli stupidi a far casino !
ciao

cmq sia mi sembra interessante perchè a quanto ho capito sullo scambio di 2 immobili, si pagano le tasse solo su quello con valore + alto.
nelle situazioni che ho elencato la Permuta sembra essere lo stumento migliore per spendere meno soldi e tempo per fare la transazione.
mi domando come sopra se si possa fare su parti di proprietà (esempio 2) e se valga come una vera e propria compravendita (ma credo di si!)

voglioso di novità

[dizar]

consideriamo poi che i 2 privati non abbiano bisogno di accedere a mutui perchè il prezzo è simile.
non c'e' perizia si addassano i valori e si spende ancora meno di tassazione

[mauro_1946]

Originalmente inviato da dizar

consideriamo poi che i 2 privati non abbiano bisogno di accedere a mutui perchè il prezzo è simile.
non c'e' perizia si addassano i valori e si spende ancora meno di tassazione

Sono d'accordo che si abbassano i costi se non occorra una perizia, come, credo, si risparmieranno parte dei soldi per il rogito in quanto verrà redatto un solo atto, ma dal punto di vista fiscale non credo cambi nulla. Entrambi gli acquirenti pagheranno le imposte di legge.