Bologna e Milano: crollano i prezzi delle case

[sylvestro]

da telesanterno

giovedì, 20 agosto 2009, 21:19

A leggere le pubblicità delle agenzie immobiliari non si direbbe, ma poi quando si tratta sul serio, se si vuole vendere, soprattutto in fretta, qualche pretesa bisogna in effetti ridurla. Questa per lo meno è la sensazione generale, sensazione che Nomisma, l’istituto bolognese di studi economici, ha confermato, dati alla mano, nel suo ultimo rapporto 2009 sul mercato immobiliare.
Si comprano e si vendono meno case, soprattutto perché le banche erogano meno mutui, calati già nel corso del 2008 del 10,2%, fermandosi a quota 56.388 milioni di euro. In difficoltà ad ottenere finanziamenti per acquistare casa soprattutto i redditi medio-bassi, mentre per quelli più alti sembrano non esserci problemi, tanto più che in molti casi le persone con reddito superiore acquistano direttamente, anche senza bisogno di mutuo, semplicemente per spostare i loro investimenti dalla Borsa, che ha creato molte “delusioni”, al mattone che pare comunque più rassicurante.
Ma questa condizioni di “vantaggio” per chi può permettersi di acquistare per investire, non vale altrettanto per chi vuole o “deve” vendere. Per poterlo fare, bisogna spesso abbassare i prezzi. E con questa logica in molte città, con Bologna e Milano in testa, si sta verificando un “silenzioso” ma concreto crollo dei prezzi delle abitazioni: Bologna è la città italiana dove c’è stato, secondo Nomisma, il calo maggiore (meno 7,3%), seguita da Milano (meno 6,1%), Venezia (meno 5,4%), Firenze (meno 5,3%) e Torino (meno 3,4%). Come si vede, tutte città del Centro-Nord, che corrisponde anche all’area in cui si è avuta la maggior rarefazione di mutui concessi dalle banche, e dove si è registrata la maggior diminuzione di compravendite: meno 20,8% al Nord, meno 16% nel Centro-Italia.
Il Sud sembra risentirne meno: le compravendite sono calate del 16%; mentre sono sempre del Sud le uniche due città in controtendenza sul piano dei prezzi (Cagliari e Bari dove c’è stato un aumento rispettivamente del +3,4 e del +1,1%), e le città in cui in ogni caso il crollo è stato più contenuto (Palermo -0,4%; Roma -0,6%).
Si tratta, spiega Nomisma, di cali generalizzati di una tale intensità da farci tornare indietro di 16 anni, addirittura al 1993 cioè all’inizio dell’ultima fase negativa di mercato. Sul fronte dei prezzi, invece, “un dato così negativo non si è mai rilevato sino ad ora, con ben 12 città sulle 13 considerate in cui è sparito il giudizio di incremento dei prezzi”. Nei primi sei mesi del 2009 si è avuta, infatti, una flessione dei prezzi del 3,5% (-4,4% in termini reali) portando a due i semestri consecutivi in rosso. “Tutti i mercati sono stati contagiati dall’arretramento dei valori – sottolinea Nomisma – soltanto le piazze meridionali parrebbero stare reagendo meglio alla spinta riflessiva”.

Alla compressione dei prezzi contribuiscono, come si diceva prima, anche gli sconti applicati oramai abitualmente all’atto della compravendita e che, secondo le analisi di Nomisma, raggiungono ora quota 13% nella media (si va però dal 9,8% di Padova al 16% di Bari). Sconti, ovvero ridimensionamento del prezzo effettivo di acquisto, che risente anche di una variabilità significativa anche in relazione alla “qualità” della zona in cui si trova l’immobile: si praticano ciò meno sconti nelle zone di pregio (11,9%) rispetto a quelle periferiche (14,3% in media).
In tutto questo, quello che continua a mancare è un’incisiva politica di edilizia popolare.

[kronos333]

Originalmente inviato da sylvestro

...E con questa logica in molte città, con Bologna e Milano in testa, si sta verificando un “silenzioso” ma concreto crollo dei prezzi delle abitazioni...

Marco

[fpsoft]

Certi articoli vanno letti con la lente d'ingrandimento: Bari in controtendenza (+1,1%) ma sconto massimo in trattativa (16%).

[kronos333]

Il mercato immobiliare di Bologna a fine 2009 (Fonte: mondocasablog.com - 09/04/2010)

Abitazioni
Gli indicatori qualitativi relativi alle tendenze di domanda, offerta e numero di contratti si presentano assai negativi nella prima parte dell’ anno, mentre, pur rimanendo negativi, volgono verso una certa stabilizzazione nella seconda parte del 2009

Anche il livello toccato dallo sconto, pur essendo alquanto elevato e sull’ 11,8%, mostra una riduzione rispetto al primo semestre in cui si erano superati i 13 punti. Al contempo le tempistiche per vendere gli immobili residenziali si rivelano ancora in aumento raggiungendo i 7 mesi ed oltre (7 mesi e mezzo per le abitazioni di nuova costruzione).

Sul fronte dei prezzi, si assiste al terzo semestre consecutivo di flessioni semestrali nei valori, con una riduzione del 5,6% tra la fine del 2009 e la fine del 2008, ovvero la flessione più sostenuta dopo quella riscontrata a Venezia Mestre.

Uffici
Il mercato degli uffici a Bologna è nettamente in stagnazione. Per tutto il 2009 la domanda ed il numero dei contratti si sono mostrati decisamente in flessione, accompagnati da un innalzamento nel livello degli sconti praticati (i primi hanno superato il 14%, crescendo di ben 3 punti in un anno) e da tempi di vendita assai elevati, nell’ ordine dei nove mesi.

Il 2009 rappresenta il secondo anno consecutivo di riduzione dei valori di compravendita (in realtà sono tre semestri di calo) con le riduzioni più sensibili in corrispondenza del secondo semestre del 2008 e cali via via meno significativi nei semestri susseguenti.

Sul fronte delle locazioni di immobili ad uso ufficio, la domanda, comunque debole, per la complessa congiuntura economica, si viene a riassestare nel secondo semestre dell’ anno, così come lo hanno fatto i contratti di affitto.

Anche i canoni si stanno riducendo sensibilmente da due anni a questa parte con un tasso di flessione annua superiore al 7%. Così, per il comparto direzionale, analogamente a quanto osservato in relazione al settore residenziale, si assiste ad una erosione nel livello dei rendimenti, ora al 4,4% – i più bassi dopo quelli veneziani.

Negozi
Dopo un primo semestre del 2009 in cui si è denunciato un vero e proprio tracollo in termini di domanda e numero di compravendite e locazioni di immobili commerciali, nel secondo semestre dell’ anno parrebbe esservi un assestamento nei livelli conseguiti. Le tempistiche di vendita non crescono ulteriormente, ma si portano sui 7,6 mesi, quota comunque piuttosto elevata, quando, invece, gli sconti praticati non smettono di aumentare e raggiungono il 12,9%.

I tempi necessari per affittare un negozio a Bologna crescono sino ai 6 mesi (i più alti dopo quelli riscontrati a Bari). Con riferimento ai prezzi, osserviamo che nel 2008 questi sono rimasti stabili dopo un decennio di incrementi consecutivi, preludendo alla riduzione riscontrata in corrispondenza del 2009 e pari al -4,2%, sottoperformando quindi la media.

I canoni di locazione perdono quota, ma in maniera meno spiccata rispetto ai prezzi: la riduzione su base annua si attesta sul -2,7%, una riduzione assai meno pronunciata a quella osservata in corrispondenza di abitazioni ed uffici e più contenuta rispetto a quanto perso sul fronte dei prezzi di compravendita. Così, in controtendenza, i rendimenti si risollevano leggermente, raggiungendo il 6,8%.

Capannoni
In visibile difficoltà altresì il settore dei capannoni industriali, per i quali si assiste ad una riduzione nel livello della domanda e dei contratti, sia di compravendita che di locazione, con una offerta che sta vistosamente ingrossandosi. Prova ne è l’ ampliamento degli sconti praticati all’ atto della compravendita (e pari all’ 11,6%) o le lunghe tempistiche di vendita (circa 10 mesi) e di locazione (quasi 9).

Previsioni
All’inizio del 2010, gli operatori bolognesi ipotizzano che il 2010 sia all’insegna di una stabilizzazione delle transazioni, arrestando quindi il trend di calo in atto da oltre un biennio, ma ancora prezzi e canoni in riduzione. Per i valori, quindi, non sembra essersi ancora arrestata la parabola discendente. Attraverso una limatura dei prezzi potrebbe riavviarsi il mercato.

[trentotrader]

titolo del thread che si scontra con la realtà....crollano sono i muri delle vecchie abitazioni non ristrutturate

[Tifoso_Shogun]

si riferiva al primo semestre 2009 , quello con i tassi non drogati : vedrai cosa succederà con una politica bce meno accomodante.

[Pikelano]

la situazione dell'Italia vista da fuori

[Pikelano]

situazione in italia gia vista

[Facts]

Originalmente inviato da trentotrader

titolo del thread che si scontra con la realtà....crollano sono i muri delle vecchie abitazioni non ristrutturate

il titolo sarà esagerato....ma i contenuti ci sono tutti...basta leggere....

Bologna (meno 7,3%), seguita da Milano (meno 6,1%), Venezia (meno 5,4%), Firenze (meno 5,3%) e Torino (meno 3,4%). Nei primi sei mesi del 2009 si è avuta, infatti, una flessione dei prezzi del 3,5% (-4,4% in termini reali).

per me è esagerato definire un calo del 3,5% come crollo....soprattutto quando si attendevano/sparavano cali dal 30% in su...

[ccc]

purtroppo non c'e' ancora nessun crollo, ci sono dei cali prezzi a macchia di leopardo per quanto riguarda Milano....................
sara' lunga, scenderanno i prezzi ancora, le zone meno signorili aggiusteranno i prezzi se vorranno vendere, il resto poco, molto poco.
Nessun crollo epocale.