La casa si rivaluta in otto anni - Chi compra al picco...

[kronos333]

Facciamo un po' di chiarezza sull'investimento immobiliare... buona lettura!
p.s. le pagine contenute nel documento sono tre

Marco
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La casa si rivaluta in otto anni (Fonte: Il Sole 24 Ore - di Cristiano Dell'Oste e Saverio Fossati - 17/08/2009)

Altro link: La casa si rivaluta in otto anni (segnalato da Laerzio)



Uno dei luoghi comuni più amati dai risparmiatori sostiene che comprare case sia sempre una scelta vincente, nel medio-lungo periodo. Poco importa che sia stata proprio la bolla immobiliare americana a innescare l'ultima crisi. E poco importa che la definizione di lungo periodo sia piuttosto impalpabile. Può essere utile, allora, ragionare sui numeri. Cosa che Il Sole 24 Ore ha fatto partendo dall'indice dei prezzi delle abitazioni con caratteristiche medie nelle zone semicentrali delle città italiane tra il 1958 e il 2009, calcolato da Scenari Immobiliari.
Al netto dell'inflazione, l'incremento di valore è stato di circa il 180%, ma l'andamento è stato tutt'altro che lineare, come mostra il grafico in alto. C'è da chiedersi, perciò, quali lezioni trarre per il futuro, tenendo presente che l'acquisto immobiliare - in un paese in cui oltre il 73% delle famiglie è proprietario dell'abitazione principale - non ha una funzione di investimento in senso stretto. Anzi: il grosso dei proprietari non affitta case, ma si accontenta di abitarci e di usarle come "parcheggio" per i propri risparmi, nella speranza che al momento della vendita l'incasso si riveli superiore al prezzo d'acquisto.
Ecco allora i risultati dell'analisi. Per diversi anni, almeno fino al 1969, i prezzi reali delle abitazioni sono rimasti invariati. Dagli anni 70, invece, l'andamento ciclico è stato evidente, con quattro anni di picco: il 1974, il 1982, il 1992 e, per finire, il 2007. Escludendo l'ultima fase - ancora in corso - mediamente ogni volta che è iniziato un periodo di contrazione, i prezzi sono diminuiti per circa quattro anni e mezzo, e ne hanno impiegati altri quattro per tornare ai livelli precedenti.
L'indefinibile medio-lungo periodo, dunque, potrebbe essere individuato intorno agli otto anni e mezzo. Sembrerebbe questa la soglia oltre la quale chi compra una casa - anche se è così sfortunato da farlo proprio alla vigilia di uno scivolone dei valori - può coltivare la ragionevole aspettativa di recuperare almeno l'importo speso per l'acquisto.
Le cose, però, sono un po' più complicate. Perché i tre cicli immobiliari appena analizzati, in realtà, sono stati via via più lunghi, con correzioni di prezzo sempre più evidenti. Ad esempio, chi ha acquistato nel 1992 è tornato in pareggio solo 13 anni dopo. E c'è anche un altro aspetto importante: la discesa dei prezzi negli anni 90 è stata così intensa da rimandare in rosso coloro che avevano comprato nei primi anni 80, e si erano appena ripresi da un'altra fase di discesa. Qualcosa di simile sta accadendo anche adesso: chi ha acquistato casa nel 1992, se vendesse ai valori di fine 2009, perderebbe circa il 2% in termini reali.
La domanda, a questo punto, diventa un'altra: come evitare di comprare nel momento sbagliato? Certezze non ce ne sono, ma si può partire dal passato: l'incremento di inizio anni 70 si è accompagnato a forti turbolenze politiche interne; la ripresa del 1974 alla crisi petrolifera (ottobre 1973) e al crollo della Borsa; il boom del 1981-1982 agli effetti della legge 392/1978 sull'equo canone (scomparsa delle case in affitto); quello del 1992 al crack borsistico; il calo del 1998 al buon andamento della Borsa.
Da questi eventi, dunque, si possono trarre almeno due conclusioni: primo, gli shock politici provocano un immediato interesse per il mattone; secondo, il buon andamento della Borsa ha, nell'immediato, un effetto opposto. Negli ultimi anni, poi, sono stati anche i mutui a sostenere il mercato (si veda l'articolo a fianco). E dato che le reazioni del mercato immobiliare sono postdatate di almeno sei mesi agli eventi politici e borsistici, si può tentare di valutare se la situazione del momento sconsiglia o no un acquisto nel periodo immediatamente successivo, con un margine di 2-3 mesi per decidere se acquistare subito o rimandare.
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Ringraziando housecrash per la segnalazione della tabella

Vedi anche: Verifica se ti conviene vendere oggi (Fonte: ilsole24ore.com)

Partendo dall'anno di acquisto dell'immobile è possibile verificare la variazione percentuale del prezzo dell'immobile, in termini reali (ossia al netto dell'inflazione), al 2009. Se il valore è positivo, significa che vendendo si guadagna; se il valore è negativo invece significa che chi decide di vendere oggi ci perde.

[sylvestro]

Ih, ih, ih stavolta sei arrivato secondo, ti ha battuto Laerzio

[Facts]

Originalmente inviato da sylvestro

Ih, ih, ih stavolta sei arrivato secondo, ti ha battuto Laerzio

... laerzio non aveva postato il grafico, non visibile nemmeno sul sito...un grazie anche kronos333...

[sylvestro]

Originalmente inviato da Facts

... laerzio non aveva postato il grafico, non visibile nemmeno sul sito...un grazie anche kronos333...

[kronos333]

Originalmente inviato da sylvestro

Ih, ih, ih stavolta sei arrivato secondo, ti ha battuto Laerzio

Vero, ma ragazzi, scegliete titoli di topic un po' più puntuali rispetto all'argomento: Visto che Housecrash sta al mare, lo posto io
Un domani un ipotetico lettore che dovesse leggere questo titolo capirebbe ben poco e sarebbe costretto ad aprire il topic, oppure... tralascerebbe.
...il mio era solo un consiglio naturalmente.

Marco

[Laerzio]

Originalmente inviato da kronos333

Vero, ma ragazzi, scegliete titoli di topic un po' più puntuali rispetto all'argomento: Visto che Housecrash sta al mare, lo posto io
Un domani un ipotetico lettore che dovesse leggere questo titolo capirebbe ben poco e sarebbe costretto ad aprire il topic, oppure... tralascerebbe.
...il mio era solo un consiglio naturalmente.

Marco

Seguiamo il tuo, anche perche c'e' questo

Danno accesso alla classe C i lavori di: installazione di valvole sui caloriferi con contabilizzazione indiretta del calore, sostituzione della pompa per la riduzione dei consumi elettrici, isolamento del sottotetto con 10 centimetri di isolante, nuova caldaia a condensazione

In particolare il contatore anche negli impianti centralizzati.

Se diventasse d'obbligo a Milano ci sarebbe lavoro per caldaisti per i prossimi 10 anni. Altro che aprire una tabaccheria

[FuSioNmAn]

Originalmente inviato da kronos333

Vero, ma ragazzi, scegliete titoli di topic un po' più puntuali rispetto all'argomento: Visto che Housecrash sta al mare, lo posto io
Un domani un ipotetico lettore che dovesse leggere questo titolo capirebbe ben poco e sarebbe costretto ad aprire il topic, oppure... tralascerebbe.
...il mio era solo un consiglio naturalmente.

Marco

Concordo anche se apprezzo lo spirito del titolo

[kronos333]

Originalmente inviato da FuSioNmAn

Concordo anche se apprezzo lo spirito del titolo

Concordo pure io su questo.

Marco

[kronos333]

Originalmente inviato da Laerzio

Seguiamo il tuo, anche perche c'e' questo

Danno accesso alla classe C i lavori di: installazione di valvole sui caloriferi con contabilizzazione indiretta del calore, sostituzione della pompa per la riduzione dei consumi elettrici, isolamento del sottotetto con 10 centimetri di isolante, nuova caldaia a condensazione

In particolare il contatore anche negli impianti centralizzati.

Se diventasse d'obbligo a Milano ci sarebbe lavoro per caldaisti per i prossimi 10 anni. Altro che aprire una tabaccheria

Non avevo notato perché la mia attenzione era orientata maggiormente sulla prima pagina, grazie per avere sottolineato questo interessante aspetto!

Marco

[Facts]

alla faccia...dal grafico stiamo puntando ai prezzi del 1982!!!!