consigli per ricominciare...

[nahar]

forse qualcuno si risentirà di fronte alla superficialità e banalità della mia richiesta...
faccio una piccola premessa: sono dell'aquila, e fino a prima del terremoto
mi occupavo di investire (da privato) in immobili, per lo più
da ristrutturare, che poi affittavo a studenti e/o rivendevo.
Tagliando corto...al di là delle miriadi di cose che ci sarebbero da dire,
sugli ammortamenti, le insolvenze degli affittuari, la convenienza dei mutui,
etc. etc..., diciamo che, al di là delle molte variabili, riuscivo nella zona
adiacente la facoltà di ingegneria a spuntare sempre rendite (al lordo delle tasse)
non inferiori al 6-7%%, e , nel caso delle ristrutturazioni, una plusvalenza di valore dell'immobile finito - rispetto a quanto investito per l'acquisto e la ristrutturazione - di almeno il 20%.
Si trattava di un paese (ora quasi del tutto distrutto) dove il nuovo si comprava a 1500/mq e una casa di 60mq, se ben distribuita si poteva affittare anche a 500/mese, sebbene la commerciabilità degli immobili in termini di compravendite non fosse altissima come nel centro della città.
Ora la mia situazione è piuttosto grave, ho avuto diversi immobili distrutti...mi è rimasto tuttavia un appartamento illeso, che se sono fortunato potrei ripiazzare a 150mila euro o giù di lì.
Tale è il mio budget per "ricominciare". Quel che vorrei è lanciare un piccolo sondaggio, una sorta di grido nel deserto (in effetti sono ben conscio
della vaghezza della mia proposta)...il piccolo sondaggio non sarebbe altro che qualche consiglio da parte vostra: dove pensate che potrei riprendere
a investire, a condizioni economiche simili o migliori a quelle che avevo e che vi ho descritto? Sono valide tutte le proposte...italia o estero..voi lanciate
qualche (buona) idea...magari indicatemi pure qualche rivista o sito internet, così che io possa farmi qualche idea e poi approfondire
ho letto cose molto positive riguardo gli investimenti in paesi come egitto (sharm) , grecia , tunisia...ma sinceramente preferirei non uscire dall'italia
a voi la parola, e grazie a tutti in anticipo ..

[Serenoserio]

L'Aquila come città universitaria è compromessa, per lo meno in tempi brevi. I proclami sono tanti, ma i fatti forse saranno pochi; se pure ci saranno nella misura promessa, ciò avverrà troppo tardi affinché tu riesca a ricominciare proprio lì. Son tornato proprio da poco da quelle zone, in cui sono stato a fare il volontario, e l'impressione che ho avuto è questa.

Quanto al resto, il consiglio che ti do è quello di rimanere in Italia. Non perché io riponga grande fiducia in questo paese, quanto per il fatto che se sei riuscito a raggiungere quei rendimenti, ciò vuol sicuramente significare che sei riuscito ad acquisire un'esperienza ed un know-how che difficilmente potresti riuscire a riciclare con efficacia in altri paesi, a meno di non cominciare per gradi anche lì. Leggi, contesti sociali, tipi umani di proprietari e di inquilini sono cose che tu ormai conosci bene, ma sono fenomeni specifici italiani.

Il consiglio è, di conseguenza, quello di rimanere nello stesso target e nello stesso tipo di "clientela" che ti sei fatto in questo periodo. Fossi in te, mi farei una bella lista di città universitarie stile L'Aquila (quindi escludendo principalmente Roma), e poi cercherei di documentarmi sui prezzi degli immobili, sui rendimenti, etc. Su internet puoi già sapere molto, ma ovviamente sarà necessario stabilirsi in loco per un po' a vedere l'aria che tira.

[nahar]

grazie sereno...era proprio quello che pensavo di fare...certo il passo non è da poco...il problema è che l'italia non è certo piccolissima e indovinare il punto giusto da cui ripartire non è facile, considerando le mille variabili in gioco...

[Serenoserio]

Originalmente inviato da nahar

grazie sereno...era proprio quello che pensavo di fare...certo il passo non è da poco...il problema è che l'italia non è certo piccolissima e indovinare il punto giusto da cui ripartire non è facile, considerando le mille variabili in gioco...

Intanto, per quel che vuoi far tu, il Nord è senz'altro meglio del Sud (in particolare per i tempi della giustizia e per la dinamicità del mercato). Già escludere il 50% della penisola non è poco.

[nahar]

sì avevo già pensato di escludere il sud...
una regione in cui mi piacerebbe spostarmi è la toscana...chissà se lì troverei un buon terreno fertile
il dubbio che mi sorge è che se vai al sud trovi certi tipi di problemi, ma d'altronde se vai al nord rischi di trovare situazioni di mercato "saturo"...
il fatto che io riuscissi a spuntare rendite del 6%-7% in quel paesino vicino l'Aquila dipendeva principalmente dall'inerzia dei proprietari, che non rendendosi conto di possedere immobili a 5 minuti di macchina da una delle più famose facoltà d'ingegneria italiane, non provvedevano a ristrutturarli per rivenderli o metterli a reddito..in tal modo il prezzo di mercato nella zona rimaneva basso, eppure gli studenti pagavano affitti molto vicini a quelli del centro storico dell'aquila, dove le case costavano 3 volte di più
certo, poi stava anche all'abilità nello scegliere l'immobile giusto, da poter distribuire come spazi in modo ottimale, così da spuntare quel famoso 6-7%

mi chiedo quante zone al nord versino ancora in questo stato di inerzia, dove i proprietari, fiutato l'affare, non si siano già "svegliati"...cosa che all'Aquila, avveniva ancora parzialmente, come dimostra il mio esempio