Convenienza o no?

dottoraus · 05-08-09, 17:09

Voglio cercare di mettere a confronto due scelte "esistenziali".

Siamo nel 2006 (gennaio) e due fratelli Tizio e Caio con un patrimonio di 0 € e un reddito di 2.000,00 € al mese devono fare una scelta immobiliare, Tizio decreterà per l'acquisto 100% mutuo trentennale tasso fisso al 5,2%, mentre Caio deciderà per l'affitto in vista di tempi migliori.

Tizio pagherà il bilocale 200K euro, 1100 euro a rata, praticamente 400.000 €.
Tizio tra spese perizia, istruttoria, notaio e agente immobiliare dovrà tirare fuori altri 15000 €, che ovviamente saranno finanziati a rate mensili di 200 € per 10 anni (24K euro).
Tizio ogni anno però dovrà per spese ordinarie e/o straordinarie della casa pagare 100 € al mese (sono buono).
Totale che spenderà 460 K euro in 30 anni.

Caio deciderà dopo aver visto un buon bilocale a 200K, di prendere in affitto un trilocale, a 700 € al mese.
Deciderà anche di mettere da parte ogni mese 700 €.

Adesso siamo nel 2009, ad agosto.
Tizio che ha pagato solo interessi si ritroverà ad aver speso 61.600 € e forse grazie al rimborso irpef si ritroverà 3.600 € in più in busta paga.
Spesa totale 58.000 euro.
Da parte niente, per evidenti motivi.

Caio invece avrà speso 30.800 €, e da parte avrà la stessa cifra.
Adesso la casa che piaceva a Caio viene data a 170.000 € (ad essere buoni).

Con i 30.800, paga le spese di istruttoria, perizia, notaio, etc.. più un acconto alla casa (diciamo 20000 €) e si troverà sulle spalle un mutuo ventennale di 150K, a 1000 euro al mese (240 K euro)
Quindi Caio spenderà 240K + 30,8 K + 30,8 K = 301,6 + 28,8K (costo manutenzione casa) = 330,4 K in 30 anni e finierà prima di pagare il mutuo.

Questo in solo 3,5 anni.

dottoraus · 05-08-09, 17:12

scusate ho sbagliato sezione, potete spostarlo su immobiliare? grazie

g_m_p · 05-08-09, 17:22

bella case history

unico appunto, i 3,5 anni non valgono, solo in 1 anno di crisi massimo 1 e mezzo... gli altri due anni furon di salita

sylvestro · 05-08-09, 17:30

Citazione:

Originalmente inviato da dottoraus

Voglio cercare di mettere a confronto due scelte "esistenziali".

Siamo nel 2006 (gennaio) e due fratelli Tizio e Caio con un patrimonio di 0 € e un reddito di 2.000,00 € al mese devono fare una scelta immobiliare, Tizio decreterà per l'acquisto 100% mutuo trentennale tasso fisso al 5,2%, mentre Caio deciderà per l'affitto in vista di tempi migliori.

Tizio pagherà il bilocale 200K euro, 1100 euro a rata, praticamente 400.000 €.
Tizio tra spese perizia, istruttoria, notaio e agente immobiliare dovrà tirare fuori altri 15000 €, che ovviamente saranno finanziati a rate mensili di 200 € per 10 anni (24K euro).
Tizio ogni anno però dovrà per spese ordinarie e/o straordinarie della casa pagare 100 € al mese (sono buono).
Totale che spenderà 460 K euro in 30 anni.

Caio deciderà dopo aver visto un buon bilocale a 200K, di prendere in affitto un trilocale, a 700 € al mese.
Deciderà anche di mettere da parte ogni mese 700 €.

Adesso siamo nel 2009, ad agosto.
Tizio che ha pagato solo interessi si ritroverà ad aver speso 61.600 € e forse grazie al rimborso irpef si ritroverà 3.600 € in più in busta paga.
Spesa totale 58.000 euro.
Da parte niente, per evidenti motivi.

Caio invece avrà speso 30.800 €, e da parte avrà la stessa cifra.
Adesso la casa che piaceva a Caio viene data a 170.000 € (ad essere buoni).

Con i 30.800, paga le spese di istruttoria, perizia, notaio, etc.. più un acconto alla casa (diciamo 20000 €) e si troverà sulle spalle un mutuo ventennale di 150K, a 1000 euro al mese (240 K euro)
Quindi Caio spenderà 240K + 30,8 K + 30,8 K = 301,6 + 28,8K (costo manutenzione casa) = 330,4 K in 30 anni e finierà prima di pagare il mutuo.

Questo in solo 3,5 anni.

Doc, come me sfondi una porta aperta (e sei hai letto i miei post lo sa gia').

Volendo a tutti i costi fare l'avvocato del diavolo (vista la penuria agostana di mattonari e rialzisti

) potrei obiettare che (a mio modo di vedere) hai assunto alcuni punti in maniera un po' arbitraria:
1) Hai scelto come inizio l'apice della bolla (e stai facendo il conto dopo solo tre anni dando per scontanto l'andamento costante di tassi e prezzi)
2) Hai decretato che la casa ha perso un 15% (e' questo puo' essere valido solo per alcune zone, per ora)

dizar · 05-08-09, 17:39

Citazione:

Originalmente inviato da g_m_p

bella case history

unico appunto, i 3,5 anni non valgono, solo in 1 anno di crisi massimo 1 e mezzo... gli altri due anni furon di salita

Direi 1 anno solo di crisi !

g_m_p · 05-08-09, 17:41

Citazione:

Originalmente inviato da dizar

Direi 1 anno solo di crisi !

mbeh come sempre dipende dalle zone, a roma scricchiolii sinistri si son visti da gennaio 2008 (a parte le teorie sull'eccesso di offerta e il calo concreto delle NTN, palesi già persino nel 2006)

pattume · 05-08-09, 18:02

Dal punto di vista matematico finanziario ci sono svariati errori nei conti fatti, mancano completamente il calcolo degli ammortamenti; non ho tempo adesso di farli, ma più tardi posso provarci.
Inoltre a mio avviso ci sono degli assunti alquanto discutibili, ad esempio l'importo dell'affitto, un po' basso e le spese condominiali dove stanno, poi il fatto che uno che guadagna 2000 mette via 700 al mese è fuori dalla realtà; lo sconto del 15% è ad ora poco realistico in quanto è il limite massimo raggiunto; credo che ad occhio e croce la gran convenienza di Caio su Tizio non sia un gran che al momento... certo fra un annetto le cose potrebbero cambiare...

g_m_p · 05-08-09, 18:08

700 al mese per una casa da 200k mi pare realisticissimo...

housecrash · 05-08-09, 18:09

Citazione: