Qualcuno ha un grafico realistico del costo mq in italia negli ultimi 40 anni?

[NuovoNick2008]

Escluso i primi anni 60, epoca in cui qualcuno poteva anche costruirsela la casa e le città si stavano sviluppando dal nulla, io non ricordo che ci siano stati periodi in cui le case costassero poco.
Almeno a Bologna dove ho vissuto fino a qualche tempo fa.

Ero distratto, oppure le case sono sempre costate molto poi in qualche periodo moltissimo per poi tornare a costare molto?

[finanzaonlineit]

Originalmente inviato da NuovoNick2008

Escluso i èrimi anni 60 epoca in cui qualcuno poteva anche costruirsela la casa e la città si stava sviluppando dal nulla, o non ricordo che ci siano stati periodi in cui le case costassero poco.
Almeno a Bologna dove ho vissuto fino a qualche tempo fa.

Ero distratto, oppure le case sono sempre costate molto poi in qualche periodo moltissimo per poi tornare a costare molto?

Tutto e' relativo,semplicemente bisogna calcolare i mesi anni di lavoro per prenderle ste case se sono molti,il prezzo e' ESAGERATO ma e' quello che tiene su banche e palazzinari.magari qualcuno posta un grafico dopo.

[sylvestro]

Originalmente inviato da NuovoNick2008

Escluso i èrimi anni 60 epoca in cui qualcuno poteva anche costruirsela la casa e la città si stava sviluppando dal nulla, o non ricordo che ci siano stati periodi in cui le case costassero poco.
Almeno a Bologna dove ho vissuto fino a qualche tempo fa.

Ero distratto, oppure le case sono sempre costate molto poi in qualche periodo moltissimo per poi tornare a costare molto?

Quarant'anni sono tanti (si sovrappongono almeno tre generazioni) e l'andamento dei prezzi del mercato immobiliare, secondo me, e' stato molto difforme da zona a zona.

Ad esempio al sud fino all'inizio degli anni 80 ci si poteva ancora fare la casa da se, con i cosidetti "lavori in economia"; Milano credo che abbia avuto il suo boom edilizio tra la fine degli anni 60 e tutti gli anni 70 (quindi i prezzi immagino si siano impennati li', differenziandola dal resto d'Italia).

[kronos333]

Scenari immobiliari propone questi dati.

Marco

[NuovoNick2008]

Originalmente inviato da sylvestro

Quarant'anni sono tanti (si sovrappongono almeno tre generazioni) e l'andamento dei prezzi del mercato immobiliare, secondo me, e' stato molto difforme da zona a zona.

Ad esempio al sud fino all'inizio degli anni 80 ci si poteva ancora fare la casa da se, con i cosidetti "lavori in economia"; Milano credo che abbia avuto il suo boom edilizio tra la fine degli anni 60 e tutti gli anni 70 (quindi i prezzi immagino si siano impennati li', differenziandola dal resto d'Italia).

A Bologna a parte la case ina e quelle popolari tipo peep comunque riservate a categoria aderenti al mondo ex pci, ci sono state solo case di cooperativa, ogni categoria di lavoratori fino ai professionisti ebbe la propria.Sennò non c'erano case da comprare.
non c'è mai stata edilizia privata fino alla fine degli anni 70 quando furono affidati i primi lotti ricavati dalle discariche (zone dei ruschi) in cui cominciarono a costruire edifici con case da vendere e non da affidare a questi o a quelli.

però i costi erano esagerati acnhe allora a prescindere dal rapporto mesi di stipendo/mq.

Allora oltre il 60% delle retribuzioni andava in cibo e sopravvivenza e quindi la quota disponibile per l'eventuale casa era assai minore.

Quindi i 20 anni per avere una casa di fatto erano di fatto i 30 di perchè la quota di sopravvivenza era immensamente superiore.

Ribadisco che le case sono sempre costate una esagerazione.
Quando dopo gli anni 80 è cominciata la valutazione che o stavi nell' estrema periferia oppure cominciavi a spostarsi nei paesi dell'interland, dove NESSUNO avrebbe mai voluto andare ad abitare fino a quell'epoca, lo spostamento (vedi rastignano, san lazzaro, villanova, granarolo, castelmaggiore,san giovanni in persiceto, casalecchio) ha fatto crescere a dismisura i costi delle case dei paesi senza spostare di una virgola in meno i costi della città.

[NuovoNick2008]

in realtà credo che la vera anomalia sviluppata negli anni della bolla, sia stata la crescita dei prezzi indistinta fino ad equiparare le diverse zone delle citta, una volta la bolognina NON costava come mazzini.

Idem per i prezzi delle citta medie portati ad anninearsi a quelle + grandi o celebrate.

Tra verona e bologna ad esempio c'era un bel meno 40% di prezzo in meno a parità di casa nel 1990, gap che si è poi quasi annullato nel corso degli ultini 6/7 anni.
E' anche vero che il differenziale di offerta tra le due città si è quasi annullato rispetto agli anni precedenti.

Comunque ripeto che le case sono sempre costate un occhio della testa.

[mauro_1946]

Grafico postato in altro forum che trovo assai interessante (specie per me che considero come validi - pur con le dovute approssimazioni - solo i dati dell'Agenzia del territorio), e che offre lo spunto a diverse considerazioni.

Da notare che i prezzi degli immobili sono considerati a moneta costante, quindi deinflazionati.
Prima ragiono sul grafico. poi faccio qualche riflessione.
a) la visualizzazione di uno spaccato di 34 anni (dal 1975 al 2008) è statisticamente valido. D'accordo è parziale, ma significativo.
b) Pur attese le variabili che possono aver influenzato il mercato (tassi di interesse, inflazione, aspettative,etc etc) e la correttezza dei prezzi segnalati (prima la tassazione avveniva sul prezzo dichiarato, ora sul valore catastale indipendentemente dal prezzo reale), il grafico evidenzia 3 cicli: 2 completi, l'altro (quello che ci interessa) in divenire.

1° CICLO anni 1975-84: 3 anni (75-77) con prezzi (120) stazionari o in lieve calo e NTN crescenti ; 3 anni (78-80) di aumento delle quotazioni e delle contrattazioni (prezzi a 170con un incremento del 43% circa); 1 anno (81) di prezzi stabili e contrazione delle NTN (-30%); 3 anni (82-84) di cali dei prezzi (145, circa - 15%) e delle NTN;

2° CICLO anni 1985-1995: 2 anni (85-86) di prezzi stabili ed aumento delle contrattazioni; 4 anni (87-90) di crescita (prezzo 250 +75%); 1 anno (91) di prezzi stabili e NTN in calo (-30%); 4 anni (92-95) di cali dei prezzi (190, -25%) con NTN stabili;

3° CICLO INCOMPLETO dal 1996 a 2008: 5 anni (1996-2000) di stasi (in finale lieve aumento) dei prezzi e NTN in crescita anche sostenuta (+30%); 7 anni di crescita (2001-2007) dei prezzi (300, +60%) e delle NTN (tranne per l'ultimo anno, lieve calo); 1 anno
(2008) di prezzi stabili e NTN in forte calo (-16%)

Considerazioni:

a) al termine della fase espansiva, seguono NTN in netto calo e prezzi costanti per circa 1 anno, 1 anno e mezzo (cosa avvenuta tra fine 2007 e tutto il 2008). Ne consegue che dal 2009 dovrebbe iniziare la fase calante;

b) il calo o l'aumento delle contrattazioni influenzano il corso dei prezzi in maniera disomogenea: nel 1° e 3° ciclo la connessione è direttamente proporzionale, nel 2° ciclo tanto la crescita quanto il calo si hanno in presenza di sostanziale invarianza delle NTN;

c) alla fine di ogni ciclo, il prezzo degli immobili è sempre superiore al dato di partenza (1° ciclo prezzo finale 145 e prezzo iniziale 120, quindi +25% ; 2° ciclo prezzo finale 190, quindi + 30%). Nel 3° ciclo il prezzo finale è circa 300, + 60%.
Quindi, da quanto sopra, dovrebbe essere iniziato il ciclo discendente che dovrebbe terminare quando i prezzi saranno pari al prezzo iniziale (190) + 25/30%, quindi tra i 235 ed i 247, con una diminuzione negli anni 2009/seguenti del 20% (da circa 300 a 240, quale media tra 235 e 247);

d) essendovi una relazione nel 1° e 2° ciclo tra anni di crescita ed anni di calo ( 3 anni e 3 anni nel 1° ciclo, 4 anni e 4 anni nel 2° ciclo), è possibile che nel 3° ciclo, dove gli anni di crescita sono stati 6, l'andamento calante/stazionario dei prezzi giunga sino al 2013/2014. Questo dato è influenzabile dall'intensità della riduzione dei corsi, che, come visto, dovrebbe arrestarsi + o - a 240.

e) i dati di riferimento sono evidentemente medie nazionali. Quindi vi saranno zone i cui prezzi sono cresciuti meno della media (e quindi il calo sarà inferiore al 20%), altre zone dove sono cresciuti di più (città capoluogo, Roma e Milano in primis) e dove saranno possibili cali superiori.

[mauro_1946]

mi spiace, il grafico non mi è venuto

[housecrash]

[mauro_1946]

Esatto. grazie