Il mattone sta per crollare - Nel 2005 Shiller ci aveva già messo in guardia

[kronos333]

Il mattone sta per crollare (Fonte: laRegioneTicino - di Maria Teresa Cometto - 07/03/2005)

Shiller, che aveva previsto il crollo del 2000, spiega le Bolla immobiliare Usa. Cambiano i settori ma la strategia del gregge ritorna con regolarità

Una nuova Bolla speculativa sta gonfiandosi e prima o poi scoppierà. È quella dei prezzi degli immobili, negli Stati Uniti ma non solo. In molti altri Paesi, Italia compresa, il costo delle case è cresciuto in modo irrazionale, spinto dallo stesso entusiasmo che alla fine degli Anni Novanta aveva alimentato il boom di Borsa. L’entusiasmo ha un nome: lo spirito capitalistico predicato negli Usa da Bush con la “ownership society” (società dei proprietari) e in Cina dal regime liberista-comunista. Ne è convinto Robert Shiller, docente di Finanza alla Yale University e autore di “Esuberanza irrazionale”, il best seller che spiegava le origini della Bolla borsistica con il comportamento “da gregge” degli investitori, e ne prevedeva lo scoppio. Il libro era uscito proprio nel marzo 2000, quando il Nasdaq (il mercato telematico specializzato in società emergenti) raggiunse il suo massimo (5.048,62 punti il 10 marzo) e iniziò a sgonfiarsi. Il prossimo 1º aprile esce una nuova versione di “Esuberanza irrazionale” e Shiller anticipa a CorrierEconomia le novità: l’incontro, nel suo ufficio a Yale, è anche l’occasione per fare un bilancio di che cosa è cambiato in questi cinque anni e parlare di quali sono i nuovi rischi per i risparmiatori. Dalla Borsa al mattone: è davvero la stessa mentalità che fa alzare i prezzi? “Sì. Ai prezzi del mercato immobiliare ho dedicato un intero nuovo capitolo di “Esuberanza irrazionale”. Nel 2001 abbiamo avuto una recessione globale e le quotazioni azionarie sono scese, non tornando più ai livelli del 2000, mentre il costo degli immobili ha continuato a salire e non solo qui negli Usa. Questa corsa all’acquisto della casa è alimentata dal ‘panico del compratore: la paura di non poterselo più permettere se aspetta. I sondaggi che ho fatto fra compratori di case in quattro grandi città americane nel ’98, 2003 e 2004 dove i prezzi sono saliti di più (Atlanta, Chicago, Dallas, Oakland), confermano la diffusione di una [U]mentalità da Bolla: la gente si aspetta ulteriori aumenti dei prezzi e mostra lo stesso entusiasmo che aveva cinque anni fa verso la Borsa”. La Bolla immobiliare però è meno pericolosa di quella borsistica? “Non direi. Con i prezzi che continuano a salire, molti giovani non si possono permettere di comprare un appartamento. C’è gente che compra case come forma di investimento e quindi il suo patrimonio è a rischio se i prezzi crollano. E se anche si compra la casa per abitarci, molti alla fine la vogliono vendere, per esempio per andare in pensione da un’altra parte: se il valore scende, i progetti saltano. Eppure c’è il mito che le quotazioni del mattone, nel lungo termine, salgano sempre e che la casa sia un ottimo investimento: la storia mostra che non è vero”. A cinque anni dai massimi della Borsa, con i prezzi ancora inferiori al 2000, i risparmiatori forse hanno imparato che le azioni non vanno sempre su. Quanto è cambiato davvero il loro atteggiamento? “A giudicare dagli indici della fiducia degli investitori, individuali e istituzionali, che calcoliamo qui a Yale al Centro internazionale di Finanza, è diminuito l’entusiasmo per la Borsa, ma la gente ancora crede che sia il miglior investimento nel lungo termine e che prima o poi le quotazioni risaliranno. La differenza è che nel 2000 gli investitori non percepivano alcun rischio, ora invece sono più consapevoli della volatilità del mercato e sono molto più attenti ai prezzi, il che può indurre a un aumento della stessa volatilità.” In Borsa però la Bolla non c’è più, o no? “Non c’è niente di simile a cinque anni fa. Ma la gente ora ha un’altra convinzione irrazionale: che nel futuro le azioni possano rendere in media il 7-8% l’anno. Questa previsione si basa sui rendimenti medi degli ultimi 100 anni. Ci si dimentica dunque ancora che è impossibile prevedere il mercato, sia nella sua componente ‘oggettiva’, determinata dall’andamento dei profitti aziendali, sia nella sua componente psicologica. Il vero fattore che trascina il mercato, all’insù o all’ingiù, è il mercato stesso, l’ottimismo o il pessimismo che si autoalimentano. Poi la gente racconta “storie” per giustificare i movimenti della Borsa, come la storia della Nuova Economia negli Anni Novanta”. Un forte contributo a gonfiare la Borsa l’hanno dato gli analisti con le loro raccomandazioni d’acquisto, finalizzate al business delle stesse banche d’affari che li pagano. Un conflitto d’interessi venuto a galla con lo sboom e le inchieste della magistratura. Crede che il clima sia migliorato con le riforme introdotte a Wall Street negli ultimi tre anni? “Certo sono stati fatti progressi con le nuove regole come la legge Sarbanes- Oxley. Ma gli scandali, invece di mettere più in guardia i risparmiatori, li hanno paradossalmente resi più fiduciosi nella Borsa. Infatti i casi di vere frodi sono stati relativamente limitati e l’idea che ci sia qualcuno come il procuratore Elior Spitzer che punisce i colpevoli tranquillizza il pubblico”. Il primo fattore che ha “giustificato” il boom di Borsa di fine Anni Novanta era Internet, come lei ha spiegato con “Esuberanza irrazionale”. Adesso che cosa potrebbe dare il via a un nuovo ciclo di rialzi? “Nella nuova versione del libro, al primo posto metto la condivisione dei valori del capitalismo in tutto il mondo. C’è l’idea diffusa che bisogna contare sulle proprie forze, che il governo non è più lì pronto a salvarti se fallisci, che il proprio futuro dipende dai beni che si possiedono. È l’idea della ownership society (società dei proprietari) di Bush, ma vale anche in Cina, è un trend generale, indipendente dai regimi politici.” Positivo o negativo? “È positiva la responsabilizzazione delle persone. È negativo che la gente sia spinta a comprare case o azioni anche a prezzi troppo alti, senza rendersi conto che una società capitalistica genera molti rischi ed eccessi e che in questo trend si può essere schiacciati. Il fatto di poter diventare ricchi o poveri per motivi casuali, come un crollo di Borsa, è preoccupante soprattutto in una società che tende a invecchiare come la nostra: una crescente diseguaglianza economica fra persone anziane potrà diventare un grave problema fra un pò di anni”. Che cosa può fare un risparmiatore per ridurre i rischi dei suoi investimenti? “Usare il buon senso. Stare alla larga dalla mentalità del gregge e dalle mode, e diversificare il più possibile”.

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Si tratta di un articolo ormai vecchio che tuttavia ho scelto di proporre perché ben scritto e perché è stato proprio in quel periodo, grazie a rarissimi scritti come questo, che alcune persone, incluso il sottoscritto, hanno iniziato a sospettare sulla "crescita infinita" dei prezzi immobiliari.
Quattro anni fa, in piena euforia edilizia, chiunque avesse parlato di bolla speculativa immobiliare e avesse ipotizzato una successiva contrazione dei prezzi delle case sarebbe stato letteralmente preso per pazzo, oggi le stesse persone, allora "fuori dal coro", si sono potute togliere una piccola soddisfazione, quella di averci azzeccato.
Il link all'originale era questo: Il mattone sta per crollare, non più valido, segnalato da stelafe di FFZ che ringrazio.

Vedi anche:
Is The Housing Market About to Bubble Over? (Fonte: foxnews.com - By Gail Buckner - 24/08/2005)
La bolla immobiliare secondo Robert J. Shiller - A History of Home Values (Fonte: House Prices Finally Approaching Fair Value)
S&P Case-Shiller Home Prices Indices (Fonte: Standard & Poor's and Fiserv)
S&P Case-Shiller Home Prices Indices - distinto per città 01/2000 - 05/2009 (Fonte: Standard & Poor's)

Marco

[kronos333]

[GattoMammone]

Bene, allora tra non molto inizia la festa, (appena tocca il supporto del 1940 entro a piene mani e faccio incetta di mq. all'n^

[falco d'oro]

Non possiamo continuare a consumare territorio, nel futuro vedo tante domolizioni e ricostruzioni.
Se ho una casa energeticamente non efficiente la vendo a 2000 €/ma e ne ricostruisco un'altra in classe A, se invece adatto quella che ho mi costa 1200 mq.
Costo di costruzione 1200 € mq
Costro di ristrutturazione IDEM

Vedete voi !!!

[traderminetor]

Originalmente inviato da falco d'oro

Non possiamo continuare a consumare territorio, nel futuro vedo tante domolizioni e ricostruzioni.
Se ho una casa energeticamente non efficiente la vendo a 2000 €/ma e ne ricostruisco un'altra in classe A, se invece adatto quella che ho mi costa 1200 mq.
Costo di costruzione 1200 € mq
Costro di ristrutturazione IDEM

Vedete voi !!!

e se mi tengo quella energicamente non efficiente come la vedi??

[dogo]

Originalmente inviato da kronos333

Quattro anni fa, in piena euforia edilizia, chiunque avesse parlato di bolla speculativa immobiliare e avesse ipotizzato una successiva contrazione dei prezzi delle case sarebbe stato letteralmente preso per pazzo, oggi le stesse persone, allora "fuori dal coro", si sono potute togliere una piccola soddisfazione, quella di averci azzeccato.

Pensa che oggi avviene l'esatto contrario: solo il dire che l'immobile possa tornare a crescere porta lo sprovveduto premonitore ad essere preso per pazzo.

Pazzi ieri e pazzi oggi?
No: semplicemente esseri umani.

Cambiano i cicli, ma non cambiano gli atteggiamenti degli attori... Tuttavia cambiano gli attori, perchè vengono puntualmente spazzati via da ciò che irrazionalemente non sia aspettano. Quindi viene cancellata la memoria e ci saranno "trentenni" (oggi quindicenni che pensano a tutto che all'immobiliare) che non ricorderanno nulla (perchè non lo sanno) e dopo 3 blog crederanno di sapere tutto su macroeconomia ed immobiliare

Originalmente inviato da falco d'oro

Non possiamo continuare a consumare territorio, nel futuro vedo tante domolizioni e ricostruzioni.
Se ho una casa energeticamente non efficiente la vendo a 2000 €/ma e ne ricostruisco un'altra in classe A, se invece adatto quella che ho mi costa 1200 mq.
Costo di costruzione 1200 € mq
Costro di ristrutturazione IDEM
Vedete voi !!!

Dimentichi che siamo in Italia: nemmeno immagini quanti stabili siano "belle arti", anche alcuni dei più insignificanti...

Io vedo tanti infissi nuovi, caldaie nuove, incapottamenti, coibentazioni, elettrodomestici classe A+... non vedo proprio per nulla demolizioni...

[kronos333]

Originalmente inviato da dogo

Pensa che oggi avviene l'esatto contrario: solo il dire che l'immobile possa tornare a crescere porta lo sprovveduto premonitore ad essere preso per pazzo.

Pazzi ieri e pazzi oggi?
No: semplicemente esseri umani.

Cambiano i cicli, ma non cambiano gli atteggiamenti degli attori... Tuttavia cambiano gli attori, perchè vengono puntualmente spazzati via da ciò che irrazionalemente non sia aspettano. Quindi viene cancellata la memoria e ci saranno "trentenni" (oggi quindicenni che pensano a tutto che all'immobiliare) che non ricorderanno nulla (perchè non lo sanno) e dopo 3 blog crederanno di sapere tutto su macroeconomia ed immobiliare

Assolutamente sì, quoto al 100%.

Marco