Mercato immobiliare, nel lungo termine previsioni buie

[kronos333]

Mercato immobiliare, nel lungo termine previsioni buie (Fonte: finanza.kataweb.it)

Dopo aver analizzato gli aspetti più di breve-medio termine del mercato immobiliare ci sembra interessante valutare le prospettive di questo mercato anche nel lungo-lunghissimo termine. Da questo punto di vista, un’analisi interessante è quella delle influenze generazionali sui prezzi degli immobili. Questa analisi si basa sull’osservazione che la tendenza ad acquistare (o vendere) immobili è strettamente legata alla fascia di età di appartenenza.

In particolare, uno studio effettuato sul mercato immobiliare statunitense ha evidenziato che le persone dai 25 ai 60 anni tendono ad essere acquirenti netti di case, mentre successivamente diventano prevalentemente venditori (vedi il primo grafico; per ingrandirlo cliccarci sopra). In particolare la fascia di età tra i 35 e i 50 anni presenta la massima propensione all’acquisto combinata con la massima capacità di spesa.

Da quanto precede, è evidente che se gli sviluppi demografici portano un aumento della fascia di età 35-50, ciò dovrebbe contribuire ad un generale aumento della domanda di immobili (e quindi del loro prezzo) e viceversa. Inoltre, un forte aumento della popolazione oltre i 65 dovrebbe aumentare l’offerta di immobili (deprimendone quindi i prezzi).

In tutti i paesi occidentali si è registrato un boom di nascite tra il 1946 e il 1968 (il così detto Baby Boom); successivamente il tasso di natalità è decisamente diminuito (soprattutto in Europa). Da quanto precede è evidente che nei prossimi anni la generazione del Baby Boom comincerà ad entrare nella fascia di età più “a rischio” per gli immobili. Come mostra il secondo grafico, la prima “ondata” di “baby boomers” statunitensi sta per entrare nella fascia di età oltre i 65 anni, aumentando la percentuale di popolazione più propensa alla vendita che all’acquisto.

E’ evidente infatti che sovrapponendo i due grafici precedenti si deve concludere che c’è la concreta possibilità che milioni di case vengano messe sul mercato statunitense dalla generazione del Baby Boom (concentrata attualmente nelle due colonne centrali). Se così dovesse essere è plausibile ipotizzare una tendenza di lungo termine meno brillante che nel passato, quando cioè la generazione dei Baby Boomers è stata un acquirente netto sul mercato.

E in Italia? Anche nel nostro paese gli sviluppi demografici non sembrano indicare tendenze di lungo termine particolarmente positive per il mercato immobiliare. Il terzo grafico mostra come nel prossimo ventennio vi sarà un progressivo aumento della fascia di età oltre i 55 anni e una forte diminuzione di quella tra i 25 e i 55 anni. Nei prossimi 20 anni quindi aumenterà proporzionalmente la fascia di popolazione tendenzialmente più propensa alla vendita di immobili e diminuirà quella tendenzialmente più propensa all’acquisto (a meno ovviamente di dinamiche di immigrazione molto significative).

In conclusione, se si ritiene che la “teoria demografica” possa avere una sua validità, si deve concludere che le prospettive di lungo termine del mercato immobiliare dei paesi occidentali sono quantomeno incerte e in paesi come l’Italia, dove è prevista una diminuzione assoluta della popolazione, c’è da sperare (almeno per quanto riguarda il settore immobiliare) in un massiccio flusso di immigrazione dall’estero.


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Aggiungo all'articolo alcuni altri dati.



Fonte: agenziaterritorio.it


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Relativamente agli immigrati: Immigrati e case: è "sboom" (Fonte: stranieriinitalia.it - di Elvio Pasca - 20/03/2009)

Ocse: crisi provoca calo immigrati (Fonte: it.notizie.yahoo.com - 30/06/2009)

(ANSA) - PARIGI, 30 GIU - 'La crisi economica potra' provocare un calo consistente del numero di immigrati', ha detto il segretario generale dell'Ocse. Angel Gurria, presentando stamani a Parigi, in una conferenza stampa, il rapporto sulle migrazioni dell'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico, ha sottolineato che questo fenomeno, in calo 'per la prima volta dagli anni '80', si puo' gia' osservare in paesi come la Spagna, l'Irlanda e la Gran Bretagna.

Non dimenticate di considerare anche gli effetti dell'attuale crisi economica, penso che non ci sia dato di conoscere se e quando sarà possibile la ripresa del mercato immobiliare italiano, ma naturalmente ogni anno, puntualmente, gli organi d'informazione scriveranno che la ripresa è dietro l'angolo.

p.s. Un ringraziamento particolare a Laplace77 e guido.zip di FFZ per avere fornito questi dati.

Marco

[Pegasus@]

Originalmente inviato da kronos333

Mercato immobiliare, nel lungo termine previsioni buie (Fonte: finanza.kataweb.it)

Dopo aver analizzato gli aspetti più di breve-medio termine del mercato immobiliare ci sembra interessante valutare le prospettive di questo mercato anche nel lungo-lunghissimo termine. Da questo punto di vista, un’analisi interessante è quella delle influenze generazionali sui prezzi degli immobili. Questa analisi si basa sull’osservazione che la tendenza ad acquistare (o vendere) immobili è strettamente legata alla fascia di età di appartenenza.

In particolare, uno studio effettuato sul mercato immobiliare statunitense ha evidenziato che le persone dai 25 ai 60 anni tendono ad essere acquirenti netti di case, mentre successivamente diventano prevalentemente venditori (vedi il primo grafico; per ingrandirlo cliccarci sopra). In particolare la fascia di età tra i 35 e i 50 anni presenta la massima propensione all’acquisto combinata con la massima capacità di spesa.

Da quanto precede, è evidente che se gli sviluppi demografici portano un aumento della fascia di età 35-50, ciò dovrebbe contribuire ad un generale aumento della domanda di immobili (e quindi del loro prezzo) e viceversa. Inoltre, un forte aumento della popolazione oltre i 65 dovrebbe aumentare l’offerta di immobili (deprimendone quindi i prezzi).

In tutti i paesi occidentali si è registrato un boom di nascite tra il 1946 e il 1968 (il così detto Baby Boom); successivamente il tasso di natalità è decisamente diminuito (soprattutto in Europa). Da quanto precede è evidente che nei prossimi anni la generazione del Baby Boom comincerà ad entrare nella fascia di età più “a rischio” per gli immobili. Come mostra il secondo grafico, la prima “ondata” di “baby boomers” statunitensi sta per entrare nella fascia di età oltre i 65 anni, aumentando la percentuale di popolazione più propensa alla vendita che all’acquisto.

E’ evidente infatti che sovrapponendo i due grafici precedenti si deve concludere che c’è la concreta possibilità che milioni di case vengano messe sul mercato statunitense dalla generazione del Baby Boom (concentrata attualmente nelle due colonne centrali). Se così dovesse essere è plausibile ipotizzare una tendenza di lungo termine meno brillante che nel passato, quando cioè la generazione dei Baby Boomers è stata un acquirente netto sul mercato.

E in Italia? Anche nel nostro paese gli sviluppi demografici non sembrano indicare tendenze di lungo termine particolarmente positive per il mercato immobiliare. Il terzo grafico mostra come nel prossimo ventennio vi sarà un progressivo aumento della fascia di età oltre i 55 anni e una forte diminuzione di quella tra i 25 e i 55 anni. Nei prossimi 20 anni quindi aumenterà proporzionalmente la fascia di popolazione tendenzialmente più propensa alla vendita di immobili e diminuirà quella tendenzialmente più propensa all’acquisto (a meno ovviamente di dinamiche di immigrazione molto significative).

In conclusione, se si ritiene che la “teoria demografica” possa avere una sua validità, si deve concludere che le prospettive di lungo termine del mercato immobiliare dei paesi occidentali sono quantomeno incerte e in paesi come l’Italia, dove è prevista una diminuzione assoluta della popolazione, c’è da sperare (almeno per quanto riguarda il settore immobiliare) in un massiccio flusso di immigrazione dall’estero.


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Aggiungo all'articolo alcuni altri dati.



Fonte: agenziaterritorio.it


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Relativamente agli immigrati: Immigrati e case: è "sboom" (Fonte: stranieriinitalia.it - di Elvio Pasca - 20/03/2009)

Ocse: crisi provoca calo immigrati (Fonte: it.notizie.yahoo.com - 30/06/2009)

(ANSA) - PARIGI, 30 GIU - 'La crisi economica potra' provocare un calo consistente del numero di immigrati', ha detto il segretario generale dell'Ocse. Angel Gurria, presentando stamani a Parigi, in una conferenza stampa, il rapporto sulle migrazioni dell'Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico, ha sottolineato che questo fenomeno, in calo 'per la prima volta dagli anni '80', si puo' gia' osservare in paesi come la Spagna, l'Irlanda e la Gran Bretagna.

Non dimenticate di considerare anche gli effetti dell'attuale crisi economica, penso che non ci sia dato di conoscere se e quando sarà possibile la ripresa del mercato immobiliare italiano, ma naturalmente ogni anno, puntualmente, gli organi d'informazione scriveranno che la ripresa è dietro l'angolo.

p.s. Un ringraziamento particolare a Laplace77 e guido.zip di FFZ per avere fornito questi dati.

Marco

Eccellente lavoro !!!

Pega

[dammiretta]

bene
sono le considerazioni alle quali ero gunto pure io, basandomi anche sul fatto ( riscontrato nella mia zona) che molte persone proprietarie di immobili sono over 70 .
Non so in quali percentuali , ma incrociando i dati di vita media , nascite/decessi , immigrazione , e proprietari di abitazioni con mutuo mi vien da pensare che nei prossim ianni la quantità di immobili sul emrcato crescerà enormemente mentre la richiesta non seguirà tale crescita.


bravo per i dati postati!

[kronos333]

Ringraziando sprmnt21 di FFZ per la segnalazione di questo articolo

La popolazione invecchia? Azioni e case perdono valore (Fonte: ilsole24ore.com - di Vittorio Carlini - 05/08/2010 )

Da giovani, dopo aver conquistato un lavoro, si consuma di più. La casa, magari il matrimonio. Insomma, la propensione alla spesa supera quella al risparmio. Poi, le cose cambiano: bisogna pagare le rate del mutuo; si pensa a come "ingrassare" la magra futura pensione. Così, mettere da parte i soldi diventa la priorità.

Già negli anni '50 Franco Modigliani aveva proposto un modello sui consumi personali legati all'eta delle persone. All'analisi si sono aggiunte le idee di altri importanti economisti: tra gli altri, il nobel Paul Samuelson. Tutte teorie che tentano di spiegare come l'età delle persone influenza la propensione al consumo (o al risparmio): i giovani, in linea di massima, sono compratori; gli anziani, in line di massima, i risparmiatori.

Lo studio della Bank of international settlement
Oggi, proprio basandosi su quei modelli, alcuni ricercatori della Bank of international settlement (Bis) hanno pubblicato uno studio dove viene mostrato come l'invecchiamento della popolazione ha un impatto negativo sui prezzi degli asset finanziari e immobiliari. Certo, le variabili che influenzano le quotazioni sono molte; certo, il discorso varia da stato a stato. Tuttavia, un trend di fondo si può riscontrare.

Gli economisti della Bis, ricordando che esiste un forte legame tra gli asset finanziari e l'housing, hanno analizzato i prezzi delle case dal 1970 al 2009 in ben 22 stati. Ebbene è saltato fuori che, per esempio negli Stati Uniti, quando i baby boomers sono arrivati nell'età (giovani neo-assunti) dell'acquisto i prezzi sono saliti: secondo le stime, negli ultimi 40 anni, l'impatto è stato di una crescita aggiuntiva delle quotazioni del 40% (80 punti base l'anno). Al contrario, quando, la popolazione invecchia il trend cambia direzione e i prezzi calano.

Il metodo dell'analisi
«Due categorie di fattori - scrivono gli esperti - sono state messe al centro dell'analisi. La prima è legata all'economia reale, in particolare al cambiamento della ricchezza personale». I numeri della ricerca hanno mostrato che «a fronte di una crescita dell'1% del reddito procapite, corrisponde un analogo rialzo percentuale dei prezzi delle case». La seconda, invece, riguarda le dinamiche della popolazione nella sua totalità; gli economisti hanno, per prima cosa, definito un rapporto tra l'invecchiamento delle persone e il numero di coloro che hanno un'occupazione. E poi hanno individuato la correlazione di questo rapporto con il real estate. Ebbene, «la crescita di un punto percentuale del ratio "old to the working age population" implica un calo di circa il 2-3 per cento nelle quotazioni delle case». Insomma, il "peso" negativo sul valore degli asset in generale c'è, eccome.

La correlazione così trovata ha permesso agli studiosi, attraverso modelli statistici, di prevedere cosa possa accadere in futuro. Negli Stati Uniti, per esempio, l'invecchiamento di Mr e Mrs Smith «porterà entro 40 anni ad un impatto dei prezzi di circa il 30% - si legge nella ricerca- . L'effetto si farà sentire anche prima nell'Europa continentale». Sebbene, a dar retta ai numeri dello studio, l'impatto sarà minore: «In Germania dovrebbe essere del 20%, mentre in Italia potrebbe aggirarsi attorno al 40 per cento».

Già l'Italia. Proprio il Belpaese, dove l'immobiliare resiste e la popolazione invecchia, è la dimostrazione che l'influenza sulle quotazioni delle case non vuole dire automaticamente un calo dei prezzi in termini assoluti. L'effetto deflattivo, infatti, può essere controbilanciato da altri elementi. Da una domanda che, composta anche da richieste per seconde case, non è influenzata troppo dall'età del compratore.

In linea di massima, comunque, il legame scoperto dagli economisti della Bis non può essere trascurato. Di recente, a causa della crisi, la propensione al risparmio degli americani è cresciuta, e di molto. Un fenomeno che preoccupa: da un lato, toglie benzina alla domanda aggregata; dall'altro, riduce il flusso di denari indirizzati verso investimenti più a rischio come, per esempio, le Borse. Proprio quest'ultimo legame tra titoli azionari e realtà è da sempre tenuto in forte considerazione. Nell'ultimo decennio i mercati si sono aperti al retail; la loro crescita ha prodotto un aumento delle disponibilità di molti, con il relativo incremento della propensione al consumo. Cui si è aggiunto un ottimismo di fondo, che ha fatto da leva alla domanda aggregata. È il cosiddetto "effetto ricchezza".

In un simile contesto, se si aggiunge anche l'implicito calo degli asset finanziari dovuto all'invecchiamento della popolazione, la miscela diventa potenzialmente esplosiva. Uno scenario deflattivo/depressivo che deve essere assolutamente sfuggito.
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Difficile immaginare significativi rialzi nei prezzi delle abitazioni per il futuro in Italia.

Marco

[Loryfab]

Originalmente inviato da kronos333

[...]
Difficile immaginare significativi rialzi nei prezzi delle abitazioni per il futuro in Italia.

Marco

Attenzione che la manipolazione delle menti può fare cose incredibili, vedi catapecchie acquistate a prezzi assurdi tra il 2004 e il 2007

[kronos333]

Originalmente inviato da Loryfab

Attenzione che la manipolazione delle menti può fare cose incredibili, vedi catapecchie acquistate a prezzi assurdi tra il 2004 e il 2007

Mi auguro di no anche se, quando mancano i soldi come in questo periodo è piuttosto difficile realizzare simili paradossi.

Marco

[RussianBear]

Non può esserci nessuna bolla, ne azionaria ne immobiliare senza una bolla del credito
E' stato così nel 1929, è così nel 2007-20xx
Il resto sono illusioni

RB