I grafici di Trov.it non sono affidabili

[matteoz65]

Ieri sera ho ravanato a lungo sul sito Trov.it per verificare se i grafici che vengono riportati sono significativi e la conclusione è che non lo sono affatto.
Da quanto ho capito il sito indicizza gli annunci che sono sparsi in vari altri siti e infatti cliccando sul dettaglio degli annunci si entra in altri siti.
Ho notato numerose incoerenze:

- spesso una casa è data in conto vendita a più di una agenzia (cosa assai frequente in questi ultimi tempi di magra x i venditori) e ovviamente trov.it la conta n volte

- ho notato che la stessa case spesso viene proposta a prezzi differenti (5-10k) da un'annuncio e l'altro e anche questo genera "confusione"

- la localizzazione è spesso sbagliata in quanto è possibile trovare la stessa casa in quartieri o comuni differenti in quanto la collocazione viene indicata dalle agenzie in modo generico tipo "comuni xx, yy, zz" e in tanti casi viene volutamente tenuta "segreta" la via

- non viene fatta nessuna distinzione tra vecchissimo, vecchio, recente, nuovo o progetto ma tutto finisce in un calderone

il risultato sono dei grafici che a mio avviso non sono basati su un'impostazione statistica corretta e quindi non valgono un bel fico secco!

questi alcuni esempi di grafici che sembrano andare totalmente contro il sentiment di mercato attuale:

http://case.trovit.it/152633/prezzo-casa-brescia
http://case.trovit.it/147359/prezzo-casa-mantova
http://case.trovit.it/140775/prezzo-casa-verona

[sylvestro]

Parlo da NON addetto ai lavori che si lascia andare a facili critiche.

Finora' c'e' stata troppa disorganizzazione, troppa opacita', troppo caos nella comunicazione della offerta immobiliare (a meno di eventuali "gioielli" di siti o strumenti di cui non sono a conoscenza, ovviamente).

Mi auguro che questa crisi sia anche l'occasione per rimettere un po' d'ordine e fissare un minimo di regole dettate dal buon senso e nell'interesse di tutti.

Io, qua e la', avevo anche postato qualche proposta prelevata dal web di ammodernamento informatico del settore (passati quasi inosservati); certo e' che sara' difficile trovare soldi da investire in tal senso di questi tempi, ci vorra' pazienza ancora per un pezzo.

[g_m_p]

paura che i buyer mangino la foglia? certo che il web fa proprio brutti scherzi... da un lato sembra aiutare il commercio, dall'altro è un potente anti-cortina fumogena...

[matteoz65]

Originalmente inviato da sylvestro

Parlo da NON addetto ai lavori che si lascia andare a facili critiche.

Finora' c'e' stata troppa disorganizzazione, troppa opacita', troppo caos nella comunicazione della offerta immobiliare (a meno di eventuali "gioielli" di siti o strumenti di cui non sono a conoscenza, ovviamente).

Mi auguro che questa crisi sia anche l'occasione per rimettere un po' d'ordine e fissare un minimo di regole dettate dal buon senso e nell'interesse di tutti.

Io, qua e la', avevo anche postato qualche proposta prelevata dal web di ammodernamento informatico del settore (passati quasi inosservati); certo e' che sara' difficile trovare soldi da investire in tal senso di questi tempi, ci vorra' pazienza ancora per un pezzo.

Nessun venditore/costruttore ha interesse ad organizzarsi in modo sistematico in quanto eliminerebbe le barriere di confronto e di conseguenza il proprio business! Anzi loro vivono grazie a questa disorganizzazione.
Credo che un'organizzazione basata su pochissimi e affidabili siti web di vendita si autogenererà lentamente come effetto di un processo di coscenza collettiva che verrà incentivata da questa bellissima crisi immobiliare; le AI si dovranno adeguare chi non lo farà scomparirà!

[PeterPan78]

Eccole lì.... solite mazzate quotidiane per i miei amici di Roma....
A Roma si viaggia con ribassi = -1,25% al mese !

[g_m_p]

secondo me iniziano ad avere paura della concorrenza tra sellerS e si attaccano allo strumento, il media, che invece poverino di suo è neutrale... un po come fracassare lo specchio perche ci mostra che siamo imbruttiti...

[sylvestro]

Originalmente inviato da matteoz65

Nessun venditore/costruttore ha interesse ad organizzarsi in modo sistematico in quanto eliminerebbe le barriere di confronto e di conseguenza il proprio business! Anzi loro vivono grazie a questa disorganizzazione.

Se e' cosi' ho paura che di questi tempi si rivelera' un boomerang

Credo che un'organizzazione basata su pochissimi e affidabili siti web di vendita si autogenererà lentamente come effetto di un processo di coscenza collettiva che verrà incentivata da questa bellissima crisi immobiliare; le AI si dovranno adeguare chi non lo farà scomparirà!

Sperem!

[fieracusa]

Originalmente inviato da matteoz65

Ieri sera ho ravanato a lungo sul sito Trov.it per verificare se i grafici che vengono riportati sono significativi e la conclusione è che non lo sono affatto.
Da quanto ho capito il sito indicizza gli annunci che sono sparsi in vari altri siti e infatti cliccando sul dettaglio degli annunci si entra in altri siti.
Ho notato numerose incoerenze:

- spesso una casa è data in conto vendita a più di una agenzia (cosa assai frequente in questi ultimi tempi di magra x i venditori) e ovviamente trov.it la conta n volte

- ho notato che la stessa case spesso viene proposta a prezzi differenti (5-10k) da un'annuncio e l'altro e anche questo genera "confusione"

- la localizzazione è spesso sbagliata in quanto è possibile trovare la stessa casa in quartieri o comuni differenti in quanto la collocazione viene indicata dalle agenzie in modo generico tipo "comuni xx, yy, zz" e in tanti casi viene volutamente tenuta "segreta" la via

- non viene fatta nessuna distinzione tra vecchissimo, vecchio, recente, nuovo o progetto ma tutto finisce in un calderone

il risultato sono dei grafici che a mio avviso non sono basati su un'impostazione statistica corretta e quindi non valgono un bel fico secco!

questi alcuni esempi di grafici che sembrano andare totalmente contro il sentiment di mercato attuale:

http://case.trovit.it/152633/prezzo-casa-brescia
http://case.trovit.it/147359/prezzo-casa-mantova
http://case.trovit.it/140775/prezzo-casa-verona

dal punto di vista strettamente statistico, i tuoi appunti sono corretti.

io personalmente da anni cerco di tenere una statistica dei prezzi di cartello di Milano, ultimamente con frequenza semestrale, e mi sono imbattuto in alcuni dei problemi che tu citavi, risolvendoli sono in parte.

Alcuni dei problemi che ho risolto, a volte solo in parte, ma Trovit no:
- mix delle zone: il mix delle zone deve essere il più costante possibile nel tempo; ad esempio non posso confrontare il dato di ieri, media tra due appartamenti del centro ed uno della periferia con quello di domani, media tra uno del centro e due della periferia. Soluzione: Ho diviso in zone "omogenee" e ho tenuto il peso di ognuna di loro costante nel tempo.
- micro-zonazione: le differenze tra zone sono molto sensibili; bisogna perciò adottare una microzonazione statisticamente adeguata. Io ho dovuto dividere Milano in circa 150 zone. Questo mi dà una significatività statistica sull'andamento medio di Milano nel suo complesso; non sull'andamento della singola zona, in quanto ad ogni rilevazione ho pochi appartamenti per zona.
- fattori correttivi: i mq da soli non sono sufficienti, perchè ci sono tanti altre variabili che incidono anche pesantemente sul prezzo: piano, tipo/stato dello stabile, stato dell'appartamento, presenza di box, terrazzi, numero di bagni per appartamenti oltre una certa metratura, tanto per citare solo i primi. Soluzione: io ho adottato dei fattori correttivi sulle variabili per cercare di uniformare i valori.

Alcuni dei problemi che ho riscontrato, ma che nè io nè Trovit abbiamo risolto:
- prezzi di "cartello", non di compravendita: La statistica è sui prezzi di cartello e non sui prezzi reali di vendita, quindi viene fatta la media del pollo anche su appartamenti che vengono messi in vendita a prezzi fuori mercato, senza una decisa intenzione di vendita. Inoltre non tiene traccia dei prezzi reali di compravendita, quindi non include neanche il "fattore sconto/trattativa".
- duplicazione annunci: Trovit li tiene duplicati; io alcune volte non me ne accorgo, alle volte me ne accorgo e elimino i duplicati; resta il dubbio su cosa fare quando gli annunci doppi sono con prezzi diversi.
- veridicità/affidabilità/completezza delle informazioni: gli annunci alle volte presentano delle descrizioni incomplete, ambigue o ingannevoli, su elementi chiave, come zona, piano, mq, etc. per cui anche i fattori correttivi si possono applicare in maniera incompleta e statisticamente non corretta.

Comunque Trovit (a differenza della mia statistica) ha il vantaggio della automazione, e quindi può tirare fuori queste statistiche a costo bassissimo.

Il dato non va preso come statisticamente certo. Però la numerosità del campione attenua alcuni difetti di metodologia, così lo stesso dato potrà servire come indicazione integrandolo con quello delle altre fonti: Nomisma, AdT, FIAIP. Tutte con i loro propri limiti. Certo, bisognerà aspettare un po' di tempo per vedere traccia di un trend, perchè la profondità storica presentata su Trovit se non sbaglio è di 3 mesi, un dato poco significativo per il mercato immobiliare.

[Laerzio]

Francamente le statistiche son sempre valide a seconda di come le interpreti e le applichi.

Il dato di Trovit non e'significativo in se e come valore in assoluto, ma ha una sua valenza nelle variazioni.

Tutte le considerazioni sulle cause di errore che include son valide:
annunci duplicati, prezzi di cartello e non di vendita etc.

ma tali componenti di errore son presenti oggi come tre mesi fa.
Quindi si escludono se si valutano le variazioni.

E quello che vale davvero nella informazione, resta sempre la variazione del prezzo proposto, che rappresenta il prezzo percepito da chi vende.

[fieracusa]

Originalmente inviato da Laerzio

Francamente le statistiche son sempre valide a seconda di come le interpreti e le applichi.

Il dato di Trovit non e'significativo in se e come valore in assoluto, ma ha una sua valenza nelle variazioni.

Tutte le considerazioni sulle cause di errore che include son valide:
annunci duplicati, prezzi di cartello e non di vendita etc.

ma tali componenti di errore son presenti oggi come tre mesi fa.
Quindi si escludono se si valutano le variazioni.

E quello che vale davvero nella informazione, resta sempre la variazione del prezzo proposto, che rappresenta il prezzo percepito da chi vende.

tutto vero...
aggiungerei però che tre mesi di grafico sono un po' pochino per il mercato immobiliare.