Sconto medio e prezzo reale

[merlin]

Non so se la mia impressione è corretta, ma credo che una difficoltà a valutare l'andamento del mercato immobiliare sia la scarsa trasparenza dei prezzi. I prezzi richiesti inglobano sempre uno sconto di default che mi pare di aver capito è sempre attorno al 10%.
Nei periodi di crisi però questo sconto diventa molto flessibile, la mia impressione è che forse potrebbe arrivare al 25%.
Per questo è difficile rilevare il prezzo reale. Quindi l'andamento del mercato risulta non trasparente perchè il prezzo vero non risulta da nessuna parte, e lo sconto concesso assorbe le variazioni al ribasso del mercato anche per periodi lunghi. Poi probabilmente anche il prezzo richiesto subisce delle correzioni nel medio periodo, ma quanto sia lungo questo medio periodo è difficile da stabilire.

[ccc]

Originalmente inviato da merlin

Non so se la mia impressione è corretta, ma credo che una difficoltà a valutare l'andamento del mercato immobiliare sia la scarsa trasparenza dei prezzi. I prezzi richiesti inglobano sempre uno sconto di default che mi pare di aver capito è sempre attorno al 10%.
Nei periodi di crisi però questo sconto diventa molto flessibile, la mi impressione è che forse potrebbe arrivare al 25%.
Per questo è difficile rilevare il prezzo reale. Quindi l'andamento del mercato risulta non trasparente perchè il prezzo vero non risulta da nessuna parte, e lo sconto concesso assorbe le variazioni al ribasso del mercato anche per periodi lunghi. Poi probabilmente anche il prezzo richiesto subisce delle correzioni nel medio periodo, ma quanto sia lungo questo medio periodo è difficile da stabilire.

Lo sconto di default e' intorno al 5-6% per quel che so io. poi magari dopo trattattiva arriva anche al 10%.
Il 25% mi sembra utopia.

[eurozero]

Io rimango dell'idea che alzare i prezzi per poi scontare è una presa in giro...comunque la non trasparenza è un nostro problema unito al pagamento in nero di somme anche elevate durante l'acquisto delle immobili, i paesi civili hanno degli indici più o meno affidabili.
Tornando al discorso sconti: vicino a me hanno venduto un immobile commerciale a -29%, la situazione è a macchia di leopardo e ci possono essere differenze tra quartiere e quartiere.

[merlin]

Originalmente inviato da ccc

Lo sconto di default e' intorno al 5-6% per quel che so io. poi magari dopo trattattiva arriva anche al 10%.
Il 25% mi sembra utopia.

Che significa dopo trattativa?
Che il compratore propone -20% e il compratore accetta per -10%, quindi lo sconto medio quasi sicuro è -10%.

Io però intendevo che dopo molti mesi che il mercato non gira, non sono i prezzi richiesti a cedere, ma lo sconto accettabile ad aumentare. Quindi invece che -10% diventa a poco a poco -20%.

Questa è solo una mia teoria però, perchè non sono uno del mestiere.

Il problema che voglio evidenziare è la scarsa trasparenza di questo sistema di mercato. Infatti quelli del mestiere hanno tutto l'interesse a tenere il mercato all'oscuro dei prezzi, il loro mestiere infatti è manipolare i prezzi.

[SupermightyZ]

Originalmente inviato da merlin

Che significa dopo trattativa?
Che il compratore propone -20% e il compratore accetta per -10%, quindi lo sconto medio quasi sicuro è -10%.

Io però intendevo che dopo molti mesi che il mercato non gira, non sono i prezzi richiesti a cedere, ma lo sconto accettabile ad aumentare. Quindi invece che -10% diventa a poco a poco -20%.

Questa è solo una mia teoria però, perchè non sono uno del mestiere.

Il problema che voglio evidenziare è la scarsa trasparenza di questo sistema di mercato. Infatti quelli del mestiere hanno tutto l'interesse a tenere il mercato all'oscuro dei prezzi, il loro mestiere infatti è manipolare i prezzi.

E' anche molto soggettivo il prezzo:molte persone visitano l'immobile se ne innamorano,perdendo di vista il lato tecnico dell'immobile, e lo volgiono acquistare trattando sul prezzo.

Ho visitato un immobile a cui sono interessato insieme ad un "tecnico":ha trovato tante magagnette che io da "profano" non avrei mai potuto notare....

[RussianBear]

La verità sta nel mezzo, lo sconto medio certificato dalle statistiche è del 15%, una via di mezzo tra il -20% offerto dal compratore e il -10% a cui il venditore è già rassegnato di suo.
Diciamo che se uno aspetta qualche mese, il venditore si rende conto che deve scendere se vuole vendere, e cala di un 10% medio, a cui aggiungendo un -15% fa -25%
Non male, ci si può accontentare
Se si vuole comprare nel 2009
Se invece si può aspettare fine 2010, -25% è solo l'antipasto

RB

[merlin]

Originalmente inviato da RussianBear

La verità sta nel mezzo, lo sconto medio certificato dalle statistiche è del 15%, una via di mezzo tra il -20% offerto dal compratore e il -10% a cui il venditore è già rassegnato di suo.

Ma questi valori di sconto sono peculiari del momento di stasi del mercato attuale, o sono stati sempre così alti?

[RussianBear]

Originalmente inviato da merlin

Ma questi valori di sconto sono peculiari del momento di stasi del mercato attuale, o sono stati sempre così alti?

Con il mercato in salita al massimo ti toglievano i dispari, 2-3-5 mila euro
al massimo

[Pegasus@]

Originalmente inviato da merlin

Ma questi valori di sconto sono peculiari del momento di stasi del mercato attuale, o sono stati sempre così alti?

Normalmente quando il mercato è nella fase in cui i prezzi crescono , tipo 2001-2006 per intenderci , lo sconto medio è intorno al 5-7% , a volte anche molto meno , in pratica fino a niente, ovviamente nella fase attuale , in cui al contrario i prezzi stanno calando , lo sconto è molto maggiore , circa il 12-13% , anticipando la riduzione dei prezzi a venire.

Lo sconto ha il compito di "cercare" di colmare il divario tra Domanda ed Offerta e in periodi come questo in cui il divario è molto amplio , oggi tipicamente la gente fa offerte rispetto al prezzo di partenza anche del -20/-25% , tende a dilatarsi tantissimo.

Altra cosa è ovviamente il calo dei prezzi sul Nominale , pure in atto in questo momento , per cui un immobile su mercato da 6-12 mesi , spesso anche meno , vede calare il prezzo del 5-10% "periodicamente".

Ovviamente sull'immobile a cui hanno appena calato il prezzo , almeno per il primo periodo , sarà dura ri-strappare sconti molto elevati oltre al media.

Pega

[yak66]

Originalmente inviato da merlin

Ma questi valori di sconto sono peculiari del momento di stasi del mercato attuale, o sono stati sempre così alti?

Nel 2006 lo sconto era circa 0-4% : praticamente zero.
Adesso lo sconto puo' variare di molto direi 10-15% e' la media