Prezzo Medio a Roma

[Alabe]

Dopo alcuni mesi di latitanza ho aperto per caso sul sito case.trovit.it ed ho scoperto che il prezzo medi degli immobili in vendita a Roma è passato da da 4.420 euro a 4245 euro.

Il dato Recepisce il valore che i proprietari attribuiscono al proprio immobile (il prezzo poi in caso di vendita solitamente scende, ma questo è un altro discorso).

Il dato è significativo, in quanto mediato su oltre 70.000 case in vendita.

Ora, a una prima analisi, sembrerebbe che il mercato sia calato del 3,5% in 3 mesi (media del -15% all'anno, o giù di li)

In realtà, a mio parere (e correggetemi se sbaglio) il dato riflette un calo assai più fragoroso. Nella banca dati sono presenti infatti immobili pubblicizzati anche un anno fa, che continuano a fare media. Gli immobili postati negli ultimi tre mesi, sono solo una parte del totale (diciamo il 50%, per comodità. Secondo me sono meno, dal momento che non mi pare che vengano cancellati i vecchi annunci, ma ipotizziamo che siano ben il 50%)

Così, ipotizzando che il totale degli immobili pubblicizzati fino a tre mesi fa avessero una media di 4.420 euro, per arrivare all'attuale valore finale di 4240 euro è necessario che gli immobili postati negli ultimi 3 mesi siano stati proposti, in media a circa 4.040 euro.
Il che vuol dire, che si galoppa ad un -7% in tre mesi, con trend del -30% in un anno (sulla richiesta, il prezzo di consclusione, poi, è un'altra cosa)

Concludendo, le terie sono sempre utili e importanti, ma i numeri sono sostanza

[bigmad]

Il rapporto di cui parli era già stato pubblicato qui, i sembra da "Vojo er terrazzo".
Faccio presente che il calo del 3,5% è come dici riferito agli ultimi 3 mesi, nei primi 3 mesi dell'anno, invece, il calo era molto minore. Questo porta il calo dall'inizio dell'anno a poco più del 2%. Fare una proiezione moltiplicando il 3,5% per 4 e dire che ci sarà un 15% in un anno è semplicemente sbagliato. Se poi vai a vedere i dettagli ti accorgi che nell'ultimo trimestre dello scorso anno (anche se non ricordo bene, potrebbe essere quello prima) c'era addirittura stato un lievissimo aumento.
Insomma, io prendo questi dati per quello che sono, ovvero indicatori di massima. Conta solamente quanto si pagherà la casa che si acquisterà o quanto si ricaverà da quella che si vende, essenso ogni compravendita "unica" e non assimilabile se non per tratti grossolani, ad altre compravendite

[Alabe]

Originalmente inviato da bigmad

Il rapporto di cui parli era già stato pubblicato qui, i sembra da "Vojo er terrazzo".
Faccio presente che il calo del 3,5% è come dici riferito agli ultimi 3 mesi, nei primi 3 mesi dell'anno, invece, il calo era molto minore. Questo porta il calo dall'inizio dell'anno a poco più del 2%. Fare una proiezione moltiplicando il 3,5% per 4 e dire che ci sarà un 15% in un anno è semplicemente sbagliato. Se poi vai a vedere i dettagli ti accorgi che nell'ultimo trimestre dello scorso anno (anche se non ricordo bene, potrebbe essere quello prima) c'era addirittura stato un lievissimo aumento.
Insomma, io prendo questi dati per quello che sono, ovvero indicatori di massima. Conta solamente quanto si pagherà la casa che si acquisterà o quanto si ricaverà da quella che si vende, essenso ogni compravendita "unica" e non assimilabile se non per tratti grossolani, ad altre compravendite

Come prevedevo, si risponde con le chiacchere a numeri evidentemente poco graditi
Considero 3 mesi perchè il sito riporta i dati dei tre mesi. Poi, ha senso considerare quello che sta succedendo ora e non nel passato remoto (facendo la media defli ultimi 5 anni uscirebbe furoi che i prezzi ricchesti stanno salendo, mentre è evidente che stanno scendendo)
Se il calo fosse, in 3 mesi, pari al 3,5% è lecito aspettarsi, a meno che non intervengano discntinuità, che il trend continui. Dunque un -15% è assoultamente sensato. Poi, se leggi bene il mio post, è chiaro che il calo del 3,5% negli ultimi 3 mesi si riferisce alla media totale. Ma, se si considerassero gli immobili pubblicati negli ultimi 3 mesi, è evidente che i venditori li stanno proponendo a prezzi inferiori del 7-8% rispetto a 3 mesi fa. (proiettando in un anno andiamo verso il -30%) Mi pare un elemento indiscutibile e fragoroso.

Infine, ti prego di ragionare in termini statistici: il dato è una media su 90.000 case. E' chiaro che ogni caso è singolo, ma per qualcuno che non abbassa il prezzo, ce ne deve essere un altro che lo abbassa del doppio. La matematica non è una opinione. Relativamente poi alla vendita, li dati evidenziano altri dolori: I prezzi si riferiscono alla richiesta dei proprietari, che in media stannno drasticamente abbassando la richiesta inizale. Secondo i princpali centri studi (Nomisma, etc,) si sta elevando anche lo sconto in trattativa. DUnque, al ribasso del 7-% in 3 mesi si deve aggiungere qualcosa di più. Proiettando in un anno, i numero sono evidenti

tutte queste statistiche sono relative a Roma. Fa eccezzione Ostia, in cui i prezzi non calano

[bigmad]

Non so se Ostia fa eccezione e non mi sembra importante. Io ricordo solo che il dato del -3,5 degli ltimi 3 mesi è compensto da n dato molto meno evidente dei prime 3 il che porta a un calo dall'inizio anno di circa il 2%, che a me sembra ben lontano dai cali a 2 cifre che nei forum si prevedevano per quest'anno. Se stessi cercando casa sarei ampiamente insoddisfatto da quest'inerzia (ma sarà proprio solo inerzia?) che rallenta così vistosamente le aspettative di calo. Scusa se ti sembrano chiacchere, ma io la vedo così.
Se questi poi fossero i numeri veri e io fossi un proprietario che volesse vendere, di poco gradito ci sarebbe poco: dall'ultima valutazione di casa mia avrei perso appena il 3% che non mi farebbe strappare i capelli, considerato quello che evidentemente ci si aspetta...

[Pegasus@]

Originalmente inviato da Alabe

Come prevedevo, si risponde con le chiacchere a numeri evidentemente poco graditi
Considero 3 mesi perchè il sito riporta i dati dei tre mesi. Poi, ha senso considerare quello che sta succedendo ora e non nel passato remoto (facendo la media defli ultimi 5 anni uscirebbe furoi che i prezzi ricchesti stanno salendo, mentre è evidente che stanno scendendo)
Se il calo fosse, in 3 mesi, pari al 3,5% è lecito aspettarsi, a meno che non intervengano discntinuità, che il trend continui. Dunque un -15% è assoultamente sensato. Poi, se leggi bene il mio post, è chiaro che il calo del 3,5% negli ultimi 3 mesi si riferisce alla media totale. Ma, se si considerassero gli immobili pubblicati negli ultimi 3 mesi, è evidente che i venditori li stanno proponendo a prezzi inferiori del 7-8% rispetto a 3 mesi fa. (proiettando in un anno andiamo verso il -30%) Mi pare un elemento indiscutibile e fragoroso.

Infine, ti prego di ragionare in termini statistici: il dato è una media su 90.000 case. E' chiaro che ogni caso è singolo, ma per qualcuno che non abbassa il prezzo, ce ne deve essere un altro che lo abbassa del doppio. La matematica non è una opinione. Relativamente poi alla vendita, li dati evidenziano altri dolori: I prezzi si riferiscono alla richiesta dei proprietari, che in media stannno drasticamente abbassando la richiesta inizale. Secondo i princpali centri studi (Nomisma, etc,) si sta elevando anche lo sconto in trattativa. DUnque, al ribasso del 7-% in 3 mesi si deve aggiungere qualcosa di più. Proiettando in un anno, i numero sono evidenti

tutte queste statistiche sono relative a Roma. Fa eccezzione Ostia, in cui i prezzi non calano

Infatti essendo il trend in calo sempre maggiore come entità/tempo , ha senso concentrarsi sul dato attuale e non quello precedente che ovviamente ne mitiga il trend , questo ovviamente se si vuole capire come evolveranno i prezzi nel breve-medio periodo.

Il ragionamento non fa una piega se il calo è stato del 3,5% nell'ultimo trimestre e si confermasse anche nei trimestre successivi ci troveremmo ad un -14% in un anno , su questo non ci sono dubbi.

Tra l'altro essendo il trend in peggioramento rispetto al trimestre precedente non è da escludere che posso peggiorare ancora.

Pega