Immobili invenduti come i titoli tossici

[overthecounter]

Sono ancora molte le imprese costruttrici che, non avendo sufficiente cultura imprenditoriale, economica e finanziaria, si ritrovano con un volume sempre crescente di immobili invenduti e si avviano, inesorabilmente, a portare i libri in tribunale.

I principali errori di valutazione commessi sono, secondo me, i seguenti:

a) molti ritengono che il prezzo degli immobili sia dato dal costo da loro sostenuto per costruirli, aumentato del margine di guadagno

b) pensano che il ciclo immobiliare sia destinato ad invertirsi a breve e tornare positivo

c) hanno finanziato operazioni immobiliari con leve altissime (oltre il 90%)

d) pensano si "surrogare" il capitale scarso delle loro attività con finanziamenti bancari di breve periodo

Esaminiamo più in dettaglio:

a) è forse l'errore più grave: in un mercato libero il prezzo è determinato dall'incrocio tra domanda ed offerta; per quanto riguarda l'offerta, questa è sempre più ampia, mentre la domanda (nel mercato immobiliare) è molto legata alle capacità reddituali e di indebitamento delle famiglie (inutile ricordare che l'attuale crisi le sta decimando). I costi di produzione determinano i margini di guadagno (tralasciando il discorso fiscale), e tali margini possono anche essere negativi.

Infatti, come spiega bene uno studio della BCE/eurostat



i costi di produzione degli immobili sono aumentati a causa dell'incremento di domanda ed alla bolla speculativa (fenomeni dovuti ai tassi drogati al ribasso), e NON viceversa. Quando la bolla si sgonfia, i costi dei materiali seguono a ruota (il calcestruzzo da costruzione, per fare un esempio, attualmente è più che dimezzato rispetto ai picchi).

L'unica cosa sensata da fare sarebbe svalutare l'invenduto a bilancio, ricapitalizzare l'azienda (se serve) ed abbassare i prezzi al livello che il mercato può assorbire, anche al di sotto del prezzo di costo se necessario.

Non c'è scritto da nessuna parte che l'impresa debba chiudere sempre i bilanci in utile.

Invece molti costruttori si ostinano a mantenere l'invenduto a bilancio a valori di fantasia, ingannando loro stessi ma non certo le banche creditrici, che a causa di Basilea II sono costrette a valutare periodicamente il valore reale delle garanzie reali a a copertura dei finanziamenti concessi, ed a prendere severe contromisure nel caso tale valore scenda.

D'altra parte sono in buona compagnia, durante la crisi giapponese, le banche nipponiche tecnicamente fallite valutavano i titoli (tossici) in portafoglio a prezzo di acquisto, non a prezzo di mercato, altrimenti il loro capitale sarebbe stato abbondantemente azzerato. Anche adesso nessuno sa quale sia il vero valore dei titoli tossici nei portafogli delle banche europee ed USA, che comunque li hanno timidamente svalutati e sono state ricapitalizzate a spese del contribuente (essendo banche, uniche "aziende" immuni al rischio d'impresa).

Ma non credo proprio che ci saranno i Tremonti Bond per i costruttori ...

b) il ciclo immobiliare è al ribasso e lo sarà per molto tempo; l'ultimo ribasso è durato circa 6-7 anni, dal 93 al 99. I mercati, compreso quello immobiliare, salgono con le scale, ma scendono con l'ascensore.

c) e d) sono collegate, e trovano radici nella cronica sottocapitalizzazione delle imprese italiane. Se in tempi di vacche grasse ci si può improvvisare capitalisti senza capitale, in tempi di crisi questo non è possibile. L'elevata leva finanziaria con cui sono state finanziate molte operazioni immobiliari consente grandi guadagni quando il mercato sale, ma espone a perdite catastrofiche quando il mercato gira contro. Proprio come i derivati tossici.

Molti imprenditori infatti non capitalizzano adeguatamente la propria attività (altrimenti non ci sarebbero più i soldi per i loro Cayenne) e pensano spavaldamente di sopperire alla scarsità di capitale con finanziamenti bancari a breve termine. Ma a differenza dei mezzi propri, i finanziamenti bancari indeboliscono la struttura patrimoniale dell'azienda (invece di rafforzarla), sono onerosi e soprattutto sono revocabili dalla sera alla mattina.

E quando le cose vanno male, solo una robusta capitalizzazione può far fronte alle inevitabili difficoltà e svalutazioni che il mercato impone, ed è l'unica condizione che può evitare svendite forzate. Per le imprese banca-dipendenti, invece, basta una telefonata del direttore per far partire in fretta la liquidazione dell'invenduto.

[ccc]

Ottimo post. Grazie.

[dammiretta]

l'unico problema per le banche è che hanno erogato prestiti ai cotruttori con ipoteche sul prezzo di mercato dell'immobile calcolate sui valori di 2 o più anni fa...

ad un certo punto qualcuno dovrà ammettere che olti impresari non hanno più le garanzie per soddisfare i loro creditori , i quali a loro volta rischiano pesanti ulteriori svalutazioni ...

[soros75]

Originalmente inviato da dammiretta

l'unico problema per le banche è che hanno erogato prestiti ai cotruttori con ipoteche sul prezzo di mercato dell'immobile calcolate sui valori di 2 o più anni fa...

ad un certo punto qualcuno dovrà ammettere che olti impresari non hanno più le garanzie per soddisfare i loro creditori , i quali a loro volta rischiano pesanti ulteriori svalutazioni ...

E' il rischio cui si va incontro quando si finanzia il 100% dell'investimento.

[eurozero]

Post interessante!

[sylvestro]

E' piaciuto anche a me, chiaro, lucido, equilibrato.

Aggiungo solo un commento; descrive un certo tipo di imprenditoria edile, una parte, ignoro quanto grande in percentuale.

Ci sono anche costruttori edili che hanno avuto la capacita' (o la fortuna) di gestire il periodo contingente, magari hanno messo fieno in cascina, e saranno pronti a ripartire a breve senza sfruttare troppo la leva finanziaria, anzi approfittando dei minori costi di produzione.
Venderanno il loro nuovo a prezzi inferiori del nuovo attuale ed a qualita' superiore.

Nella mia zona (di provincia) sono ripartiti qua e la piccoli cantieri, per qualcuno di questi conosco di vista il costruttore e so che non e' il tipo da fare il passo piu' lungo della gamba, non c'ha il suv (tutt'altro!) e si gode le sue bifamigliari con la propria famiglia gia' arrivata a nipoti.

Ma ve lo ricordate quando scassinavano i cantieri per rubare quintali di prezioso rame? sembra storia di un secolo fa e saranno passati due anni.

[langecon]

..uno dei post più interessanti letti sul fol negli ultimi 10 mesi!!!
una lezione di economia che potrebbe far arrossire anche qualche prof. universitario.
In effetti ancora non si capisce, in questo paese, che il prezzo è dato dall'incrocio tra domanda e offerta!! lo vado ripetendo da mesi cosa significa MERCATO, economia di mercato.
la gente risponde: eh..ma io casa l'ho pagata 100, posso rivenderla a 80??
o qualche costruttore: ma a me per fare sta bifamiliare mi ci è voluto 230 mila posso venderla a 235??
LA RISPOSTA è si e tutta nel post di Over.

[Newco]

Applausi anche da parte mia

Peccato però che

- "Il pregio non cala mai"
- "A Roma è diverso"
- "A Milano è diverso"
- "In Liguria è diverso"
- "A Bologna è diverso"
- "A Cagliari niente cali"
- "Mio cugino mi ha detto che"
- "Sta arrivando l'iperinfazione"
- "Siete bamboccioni"
- "Batosta per i tenants"
- "L'Italia è a rischio default"
- "Bagno di sangue"
- "Il Pil romano sorregge l'immobiliare"
- "Il rimbalzo è alle porte"
- "In centro i prezzi tengono"

ecc ecc

[Filadelfio]

Complimenti per la chiarezza.


Questo post è quello che mi aspetto nel partecipare ad un forum: ragionamenti basati su fatti, chiarezza, libertà di pensiero e non per ultimo educazione.

Grazie

Filadelfio

[quizzarolo]

Originalmente inviato da langecon

..uno dei post più interessanti letti sul fol negli ultimi 10 mesi!!!
una lezione di economia che potrebbe far arrossire anche qualche prof. universitario.
In effetti ancora non si capisce, in questo paese, che il prezzo è dato dall'incrocio tra domanda e offerta!! lo vado ripetendo da mesi cosa significa MERCATO, economia di mercato.
la gente risponde: eh..ma io casa l'ho pagata 100, posso rivenderla a 80??
o qualche costruttore: ma a me per fare sta bifamiliare mi ci è voluto 230 mila posso venderla a 235??
LA RISPOSTA è si e tutta nel post di Over.

se lo rivedi digli di cambiare mestiere...

a me a Bari nel 2005, per sopraelevare al grezzo 3 piani da 90 mq, hanno chiesto 55k euro...ed all'epoca la zona era quasi a 4k a mq...

quasi quasi li richiamo, visto che mo' le materie prime dovrebbero essere diminuite, forse forse me pagano loro...