Grane in arrivo per i locatori che affittano ad un prezzo troppo basso

[dario1]

Affitto troppo basso?
A deciderlo è il fisco

Non c'è pace sotto il tetto. E improvvisamente, dopo un lungo sonno, si risveglia la minaccia dell'applicazione della "minimum tax" sugli affitti, stabilita nel meccanismo previsto dai commi dal 341 al 343 dell'articolo unico della Finanziaria 2005. Di fatto, chi dichiara un canone pari ad almeno il 10% del "valore catastale" si mette al riparo dagli accertamenti fiscali sui canoni di locazione.

Ma chi invece ha canoni effettivamente minori? Il sistema di base per la determinazione del valore catastale è molto complicato. Nel calcolo dell'imponibile agli effetti dell'imposta di Registro era stata introdotta una modifica (articolo 2, comma 63 della legge 350/2003, poi integrata dall'articolo 1-bis, comma 7, del Dl 168/2004), che aveva portato da 100 a 120 il moltiplicatore catastale della rendita aggiornata. Per le imposte dirette e l'Ici, invece, nulla è cambiato, per cui nel confronto da fare fra canone di mercato e 10% del valore catastale, per il Registro, il secondo importo risulterà maggiore del 20%, rispetto allo stesso confronto fatto ai fini delle imposte dirette.

Ci sono quindi notevoli incongruenze fra i due dati Irpef e Registro, che probabilmente, nell'intenzione del compilatore dei due commi, sarebbero dovuti risultare identici. Inoltre, in caso di incongruenza, il Fisco (dato che non si tratta di una presunzione legale) dovrebbe riferirsi alle stime elaborate dall'Osservatorio sul mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio e il cui uso è obbligatorio per l'agenzia delle Entrate ai fini dei controlli. E può essere usato dal contribuente per contestare l'accertamento. E quindi entrano in scena altri valori.

Ma, al di là della babele normativa, si può dire che il meccanismo si è spesso (in passato) rivelato un'arma spuntata: in generale il 10% del valore catastale, considerato come importo minimo su cui versare le imposte indirette e dirette, appare eccessivo rispetto agli affitti reali, per cui il contribuente corretto, che dichiara il canone reale, potrebbe vedersi costretto ad aprire il contenzioso. Quindi niente recupero di evasione ma molto contenzioso. E forse questo ha sinora trattenuto le Entrate da azioni massicce.

Ma Assoedilizia segnala che nel Milanese le cose si stanno mettendo male. Secondo il presidente Achille Colombo Clerici i funzionari locali delle Entrate stanno cominciando le verifiche, che inesorabilmente porteranno a rilevare la mancata congruità dei canoni: «Questo procedimento è una vera e propria tagliola soprattutto alla luce di quanto sta accadendo a proposito della revisione dei valori catastali in atto da parte della agenzia del Territorio di Milano in tema di riclassamento per microzone. I proprietari locatori, anche se si ritengono in regola, a seguito degli intervenuti accertamenti catastali verranno frequentemente (le rendite vengono anche raddoppiate) a trovarsi di punto in bianco in situazione di irregolarità ai fini della prova di congruità. Con tutte le conseguenze del caso».

http://www.ilsole24ore.com/art/SoleO...bero&correlato

http://www.ilsole24ore.com/art/SoleO...6-8ddc8e1e5554

[fever7]

mah...qualche dubbio in effetti lo lascia questa cosa

[sylvestro]

Originalmente inviato da dario1

Affitto troppo basso?
A deciderlo è il fisco

Ma, al di là della babele normativa, si può dire che il meccanismo si è spesso (in passato) rivelato un'arma spuntata: in generale il 10% del valore catastale, considerato come importo minimo su cui versare le imposte indirette e dirette, appare eccessivo rispetto agli affitti reali, per cui il contribuente corretto, che dichiara il canone reale, potrebbe vedersi costretto ad aprire il contenzioso. Quindi niente recupero di evasione ma molto contenzioso. E forse questo ha sinora trattenuto le Entrate da azioni massicce.

Ma Assoedilizia segnala che nel Milanese le cose si stanno mettendo male. Secondo il presidente Achille Colombo Clerici i funzionari locali delle Entrate stanno cominciando le verifiche, che inesorabilmente porteranno a rilevare la mancata congruità dei canoni: «Questo procedimento è una vera e propria tagliola soprattutto alla luce di quanto sta accadendo a proposito della revisione dei valori catastali in atto da parte della agenzia del Territorio di Milano in tema di riclassamento per microzone. I proprietari locatori, anche se si ritengono in regola, a seguito degli intervenuti accertamenti catastali verranno frequentemente (le rendite vengono anche raddoppiate) a trovarsi di punto in bianco in situazione di irregolarità ai fini della prova di congruità. Con tutte le conseguenze del caso».

... solita finta caccia alla tigre dove i battitori indiani cercano di stanare la belva sprovveduta (ma ne esistono ancora?)

Non se ne fare niente come al solito, nessuno ci casca e domani nessuno se ne ricordera'.

[clericus]

Basterebbe applicare una norma del genere anche alle case sfitte...

[pito79]

Originalmente inviato da clericus

Basterebbe applicare una norma del genere anche alle case sfitte...

basta guardare i consumi di acqua ed elettricità per vedere se una casa è veramente sfitta

[sylvestro]

Originalmente inviato da clericus

Basterebbe applicare una norma del genere anche alle case sfitte...

E' il solito gioco delle parti all'italiana; magari ci fanno su un servizio al tg dove fanno vedere che hanno beccato uno degli untori e poi ...

A troppi non conviene regolamentare (per ora); il discorso cambierebbe (e forse cambiera' tra una quindicina d'anni) quando gli inquilini saranno in maggioranza rispetto ai proprietari (a quel punto certe spese se le dovranno sobbarcare anche loro).

[bigmad]

Finalmente! Ho sostenuto che gli affitti dovessero essere calcolati come una percentuale del valore della casa da una vita... e invece già c'era la legge!
Così finalmente il canone non sarà dato a casaccio, ma almeno ci sarà un tariffario: casa mia vale catastalmente 180000 euro? Bene si affitta almeno a 18000 euro l'anno!
Il problema sarà per gli inquilini... 18000 euro l'anno sono 1500 euro al mese (che è molto di più di quello a cui oggi si affitta)!

[sylvestro]

Originalmente inviato da bigmad

Finalmente! Ho sostenuto che gli affitti dovessero essere calcolati come una percentuale del valore della casa da una vita... e invece già c'era la legge!
Così finalmente il canone non sarà dato a casaccio, ma almeno ci sarà un tariffario: casa mia vale catastalmente 180000 euro? Bene si affitta almeno a 18000 euro l'anno!
Il problema sarà per gli inquilini... 18000 euro l'anno sono 1500 euro al mese (che è molto di più di quello a cui oggi si affitta)!

Si e' vero, al limite gli inquilini si metteranno daccordo (tanto tra loro si intendono) e conviveranno due o tre famiglie insieme per dividere la spesa.

Se lo fannno dignitosamente altre razze perche' non dovrebbero riuscirci gli italiani (e se non sanno come si fa che lo imparino dagli altri).

[Herbert Hoover]

Tenendo in considerazione come sono aggiornati i dati al catasto e' ridicolo.
Cosi' in centro storico gli affitti presunti saranno bassissimi ed in periferia alti, per non parlare degli abusi edilizi.

Solita legge all'italiana.

Io per un piccolo errore nel 730 ho ricevuto due anni fa un accertamento per 9 (NOVE) euro (inclusivo di interessi e sanzione), da pagare pronta cassa con un F24, ovviamente.
Va da se' che all'ufficio postale mi sono presentato con tutte le monetine che sono riuscito a trovare in casa, partendo dai tagli piu' piccoli...

Buffonate

[bigmad]

Originalmente inviato da Herbert Hoover

Tenendo in considerazione come sono aggiornati i dati al catasto e' ridicolo.
Cosi' in centro storico gli affitti presunti saranno bassissimi ed in periferia alti, per non parlare degli abusi edilizi.

Solita legge all'italiana.

Io per un piccolo errore nel 730 ho ricevuto due anni fa un accertamento per 9 (NOVE) euro (inclusivo di interessi e sanzione), da pagare pronta cassa con un F24, ovviamente.
Va da se' che all'ufficio postale mi sono presentato con tutte le monetine che sono riuscito a trovare in casa, partendo dai tagli piu' piccoli...

Buffonate

Magari i valori catastali non saranno aggiornati... ma intanto è da un po' che si parla di adeguarli e poi... bastano 150000 euro di valore catastale per arrivare a 15000 euro all'anno di affitto, che non sono pochi, se pensiamo che l'immobile il cui valore catastale è 150000 potrebbe essere affittato oggi a 800 euro al mese (9600 l'anno)...