Come investire con mutuo

[Geidi]

Buonasera,
Sono una ragazza di 31 anni che vorrebbe comprare casa. Ho un capitale di 550k, ma non vorrei spenderlo o intaccarlo per comprare la casa se non per un 20% massimo e vorrei prendere pertanto un mutuo (costo casa 250-300k circa).

Qualora mi convenisse prendere un mutuo, vorrei investire questi soldi in modo che paghino al posto mio il mutuo stesso. Avevo pensato a tre soluzioni:
- fondi indicizzati, se ne trovo di scontati con dividendi
- portafoglio ben diversificato, ETF, bilanciato o moderatamente aggressivo con dividendi
- portafoglio a capitalizzazione e a questo punto pagherei il mutuo con lo stipendio non toccando l’investimento

Il ragionamento è giusto? Quali altre opzioni potrebbero essere percorribili?

Grazie

 

[Pulsewave]

Ho un capitale di 550k, ma non vorrei spenderlo o intaccarlo per comprare la casa se non per un 20% massimo

Fammi capire: hai intenzione di guadagnare minimo 200.000€ investendone 550.000€ (ovvero l'interità dei tuoi risparmi)? Non solo: vuoi che questi 200.000€ ti siano pagati sotto forma di dividendi (quindi, tassato al 26%: l'obiettivo di guadagno lordo aumenta a minimo 252.000€... idem se non avessi i dividendi, anche se quei 52k di differenza ti renderebbero di più).

Non è impossibile, ma il "bilanciato o moderatamente aggressivo" puoi scordartelo. Così come puoi scordarti di non vederti sparire 250.000€ se finiamo in un'altra crisi come il 2008.

Oltretutto, non specifichi un orizzonte temporale: quanto dura questo mutuo? 10 anni? 20 anni? 30 anni? Entrate mensili a quanto ammontano, se posso chiederlo?

Il ragionamento è giusto?

Imho, per niente. Avrebbe senso se la casa costituisse un attivo (ad esempio: se la metti in affitto o se ti genera utili). Soltanto un'opinione personale ovviamente: spero qualcuno mi contraddica.

Quali altre opzioni potrebbero essere percorribili?

Mutuo a tasso fisso e 550k in conti deposito con rendimenti superiori o uguali al tasso del mutuo, senza escludere magari qualche ETF/Fondo qui e là. Intanto ti ripaghi gli interessi sul mutuo senza bloccare i tuoi soldi... ovviamente così dovresti attingere al tuo stipendio per pagare la rata, ecco perché mi domandavo la durata del mutuo relativamente allo stipendio. 250k 10 anni all'1% sono più di 2000€ di rata (12.000€ di interessi in totale). 30 anni diventa 800€ (ma 40.000€ di interessi in totale).

Questo nell'ottica di ripagarti gli interessi sul mutuo. Il tuo obiettivo è quello di pagarti il montante! Sottostimi i rischi che devi assumerti per raggiungere un obiettivo simile.

 

[Felix_87]

Sono d'accordo con pulsewave, col mutuo hai visto quanto ti verrà a costare la casa di 300k€?

 

[Geidi]

Allora riformulo alla luce delle risposte:
- 300k di mutuo con orizzonte temporale minimo 20 anni, sottostante di 1.250€ al mese.
- Entrate di coppia che spero permettano di mettere da parte 700€ mensili.
- Rimangono 1.250-700+interesse del mutuo, quindi circa 800 al mese, 9.600 all'anno, 192.000 totali
- 550.000 messi al 3-4% anno in ETF non sarebbero sufficienti?

Scusate, più genericamente, 550k, ignorantemente, al 3-4% annuo, non dovrebbero essere sufficienti a coprire almeno il 70% del mutuo (risultato 330k da tassare al 26%)?

Grazie

 

[Pulsewave]

Scusate, più genericamente, 550k, ignorantemente, al 3-4% annuo, non dovrebbero essere sufficienti a coprire almeno il 70% del mutuo (risultato 330k da tassare al 26%)?

Effettivamente sì, l'orizzonte temporale di 20+ anni ti aiuta. Resta da capire se puoi sopportare la volatilità ed il rischio che ti rendono un 3-4% annuo, fermo restando che una buona parte di 550k li lascerei in liquidità remunerata, specialmente in questo periodo.

Il problema è che l'obbligazionario non rende niente mentre l'azionario può darti ben più di quello che ti serve ma anche farti fare un bel -40% se si ripresenta un altro 2008.

Qualcuno che ti offre solide garanzie di far fruttare i tuoi € del 3/4% annuo, con una ragionevole protezione del capitale, oggi, non esiste (fossero dollari, invece).

Esistono fondi "market neutral" che ci sono riusciti grazie alla bravura dei gestori, ma è a loro discrezione e fortuna: nulla ti garantisce continuino a fare così. Anche l'azionario da un decennio a questa parte sta facendo performance mostruose, moltiplicando i soldi di chi ci è entrato ma, anche qui, non è per niente detto che continui ad andare avanti così.

Quello che mi lascia perplesso non è tanto il piano in sé quanto il capitale che vuoi metterci dentro: se un 3% è sufficiente a darti una casa, immagina quanto male può farti un -3%. Metti sempre un segno meno davanti alle tue aspettative di guadagno e domandati se le potresti sopportare e per quanto tempo.

3% di 500.000 sono 15.000. Immaginati di beccarti un -3% per 2 anni consecutivi... resteresti investita se vedessi che per 2 anni di fila il tuo portafoglio perde 30.000€? C'è una grossa componente di disciplina e psicologia che devi considerare. La ricompensa (una casa gratis) è importante tanto quanto il prezzo che la paghi (il rischio di passare qualche anno andando a dormire sapendo che sul tuo conto c'è un segno rosso di 5 cifre e soltanto una garanzia meramente statistica che questo rosso se ne vada).

 

[gargagnam]

Allora riformulo alla luce delle risposte:
- 300k di mutuo con orizzonte temporale minimo 20 anni, sottostante di 1.250€ al mese.
- Entrate di coppia che spero permettano di mettere da parte 700€ mensili.
- Rimangono 1.250-700+interesse del mutuo, quindi circa 800 al mese, 9.600 all'anno, 192.000 totali
- 550.000 messi al 3-4% anno in ETF non sarebbero sufficienti?

Scusate, più genericamente, 550k, ignorantemente, al 3-4% annuo, non dovrebbero essere sufficienti a coprire almeno il 70% del mutuo (risultato 330k da tassare al 26%)?

Grazie

Capisco il ragionamento di fondo: con i tassi dei mutui così bassi può essere più conveniente fare il mutuo ed investire la liquidità per coprire il mutuo e guadagnare anche qualcosa.
Tutto dipende dal tasso d'interesse finale del mutuo... diciamo che storicamente dal mercato azionario su periodi di 20 anni è possibile aspettarsi un 4% netto annualizzato: se il tasso del mutuo è inferiore il gioco funziona.

Ma considera che:
- il mutuo e gli interessi che paghi sul mutuo sono certi, i rendimenti dall'investimento sono solo una stima
- il mutuo può avere altre spese, come delle assicurazioni, che vanno inserite nel conteggio
- un investimento di questo tipo richiede costanza e disciplina, e anche un po' di fortuna
- il rendimento dell'investimento potrebbe renderti il 4% ma annualizzato: vuol dire che non avrai un flusso stabile del 4% con cui coprire direttamente la rata del mutuo, ma anni in cui farai un +1%, anni di -30%, di -1% e di +30% e così via. Solo facendo i conti alla fine vedrai che l'investimento ha reso più del mutuo.

Quindi la mia risposta è:

si è possibile fare quello che hai in mente, ed un classico portafoglio in etf 60% azionario e 40% obbligazionario potrebbe già essere sufficiente (in base al tasso che riesci ad ottenere per il mutuo), ma per la maggior parte delle persone forse non avere il mutuo è l'investimento migliore.

 

[Geidi]

Capisco il ragionamento di fondo: con i tassi dei mutui così bassi può essere più conveniente fare il mutuo ed investire la liquidità per coprire il mutuo e guadagnare anche qualcosa.
Tutto dipende dal tasso d'interesse finale del mutuo... diciamo che storicamente dal mercato azionario su periodi di 20 anni è possibile aspettarsi un 4% netto annualizzato: se il tasso del mutuo è inferiore il gioco funziona.

Ma considera che:
- il mutuo e gli interessi che paghi sul mutuo sono certi, i rendimenti dall'investimento sono solo una stima
- il mutuo può avere altre spese, come delle assicurazioni, che vanno inserite nel conteggio
- un investimento di questo tipo richiede costanza e disciplina, e anche un po' di fortuna
- il rendimento dell'investimento potrebbe renderti il 4% ma annualizzato: vuol dire che non avrai un flusso stabile del 4% con cui coprire direttamente la rata del mutuo, ma anni in cui farai un +1%, anni di -30%, di -1% e di +30% e così via. Solo facendo i conti alla fine vedrai che l'investimento ha reso più del mutuo.

Quindi la mia risposta è:

si è possibile fare quello che hai in mente, ed un classico portafoglio in etf 60% azionario e 40% obbligazionario potrebbe già essere sufficiente (in base al tasso che riesci ad ottenere per il mutuo), ma per la maggior parte delle persone forse non avere il mutuo è l'investimento migliore.

Credo di poter sopportare una perdita fino al 15% e negli anni con il segno meno di poter attingere allo stipendio o a un po' di liquidità residua per pagare il mutuo.

 

[mojito77]

Ciao,
in alternativa hai pensato ad un mutuo con offset? Sempre che qualcuno lo offra ancora.

 

[Loryfab]

Allora riformulo alla luce delle risposte:
- 300k di mutuo con orizzonte temporale minimo 20 anni, sottostante di 1.250€ al mese.
- Entrate di coppia che spero permettano di mettere da parte 700€ mensili.
- Rimangono 1.250-700+interesse del mutuo, quindi circa 800 al mese, 9.600 all'anno, 192.000 totali
- 550.000 messi al 3-4% anno in ETF non sarebbero sufficienti?

Scusate, più genericamente, 550k, ignorantemente, al 3-4% annuo, non dovrebbero essere sufficienti a coprire almeno il 70% del mutuo (risultato 330k da tassare al 26%)?

Grazie

Considera che hai circa 1.000 euro annui di rimborso irpef 730 (in realtà sono un po' meno, circa 800) quindi quei 9.600 leggili come 8.800.

Un conto deposito al 2% su 500.000 euro ti remunera circa 7.500 euro l'anno al netto della ritenuta.

Io mi accontenterei con rischio zero.....

 

[mander]

Tecnicàmente un Btp ventennale preso intorno alla pari e' la risposta . Si tratta solo di trovare,quadràturà e motivazione che giustifichi l'operazione

 

[biziotto]

Tecnicàmente un Btp ventennale preso intorno alla pari e' la risposta . Si tratta solo di trovare,quadràturà e motivazione che giustifichi l'operazione

il consiglio non è male, anzi...
il problema è che, allo stato attuale, il BTP 01/09/2038 2,95% rende il 3,2%, pari al 2,8% netto, meno il bollo sul DT siamo al 2,6% netto (considererei il 2,5% netto visto che è preso sotto la pari) [ed anche allungando la scadenza, non si guadagna molto come rendimento]
il mutuo a che tasso (fisso) riusciresti ad ottenerlo?

 

[mander]

il consiglio non è male, anzi...
il problema è che, allo stato attuale, il BTP 01/09/2038 2,95% rende il 3,2%, pari al 2,8% netto, meno il bollo sul DT siamo al 2,6% netto (considererei il 2,5% netto visto che è preso sotto la pari) [ed anche allungando la scadenza, non si guadagna molto come rendimento]
il mutuo a che tasso (fisso) riusciresti ad ottenerlo?

Intorno al 2

 

[Geidi]

Sbaglio a vedere un investimento in soli BTP ventennali 2% molto più rischioso di un portafoglio ben diversificato 40-60 che magari rende anche di più?

I BTP ora come ora mi fanno paura, unico emittente, unica valuta, unico strumento, orizzonte molto lungo, Italia..va contro quello che ho studiato finora

Per quanto riguarda i conti depositi..un pò di propensione al rischio ce lo ho..perchè non sfruttarla invece che rimanere ferma all'1%

 

[mander]

Fidàrsi dei CD,rispetto ai Btp e' come attraversare il mare com una tartana anziche' prendere la motonave di linea .

 

[biziotto]

Sbaglio a vedere un investimento in soli BTP ventennali 2% molto più rischioso di un portafoglio ben diversificato 40-60 che magari rende anche di più?

I BTP ora come ora mi fanno paura, unico emittente, unica valuta, unico strumento, orizzonte molto lungo, Italia..va contro quello che ho studiato finora

Per quanto riguarda i conti depositi..un pò di propensione al rischio ce lo ho..perchè non sfruttarla invece che rimanere ferma all'1%

le tue sono considerazioni più che lecite, però bisogna capire quali sono le tue priorità: avere delle cedole "predeterminate" (potresti anche fare un paniere di più obbligazioni-CD/emittenti/durate per diversificare) di una certa entità con restituzione del capitale a scadenza (salvo default); oppure puntare a cedole potenzialmente maggiori, ma con nessuna certezza di averle e di riavere il tuo capitale a scadenza.
La propensione al rischio è una gran bella cosa, bisogna poi vedere quando il rosso segna -40% se si dorme tranquilli.
Devi valutare il rischio che vuoi sopportare (e non farti abbagliare dai corsi degli ultimi anni)

 

[Geidi]

Fidàrsi dei CD,rispetto ai Btp e' come attraversare il mare com una tartana anziche' prendere la motonave di linea .

Non potrei avvalermi di più banche per avvalermi del Fondo intermonetario?

 

[Geidi]

le tue sono considerazioni più che lecite, però bisogna capire quali sono le tue priorità: avere delle cedole "predeterminate" (potresti anche fare un paniere di più obbligazioni-CD/emittenti/durate per diversificare) di una certa entità con restituzione del capitale a scadenza (salvo default); oppure puntare a cedole potenzialmente maggiori, ma con nessuna certezza di averle e di riavere il tuo capitale a scadenza.
La propensione al rischio è una gran bella cosa, bisogna poi vedere quando il rosso segna -40% se si dorme tranquilli.
Devi valutare il rischio che vuoi sopportare (e non farti abbagliare dai corsi degli ultimi anni)

Io l'avevo pensata così:
- ETF azionario 20%, con una propensione al rischio del circa 10-15% appunto a capitalizzazione
- ETF obbligazionario 20%, a dividendi
- Obbligazioni statali singole o qualcosa di societario 40%, a dividendi
- Fondi immobiliari 15%
- ETF oro 5%

Capisco il rischio, ma su un orizzonte temporale di 20 anni, se uno riesce a sopportare le perdite, generalmente (generalmente!) non ci dovrebbe essere più o meno un recupero?

 

[biziotto]

Non potrei avvalermi di più banche per avvalermi del Fondo intermonetario?

probabilmente intendi questo FITD - FITD Home; penso che Mander voglia farti presente che, in caso di estrema disgrazia, prima affondano le banche e poi lo stato (e comunque le potenzialità del Fondo non sono illimitate)

 

[mander]

Non potrei avvalermi di più banche per avvalermi del Fondo intermonetario?

Il fondo interbancario rispetto al default e' come una burrasca rispetto ad un maremoto

 

[biziotto]

Io l'avevo pensata così:
- ETF azionario 20%, con una propensione al rischio del circa 10-15% appunto a capitalizzazione
- ETF obbligazionario 20%, a dividendi
- Obbligazioni statali singole o qualcosa di societario 40%, a dividendi
- Fondi immobiliari 15%
- ETF oro 5%

Capisco il rischio, ma su un orizzonte temporale di 20 anni, se uno riesce a sopportare le perdite, generalmente (generalmente!) non ci dovrebbe essere più o meno un recupero?

Sull'ETF obbligazionario, bisogna prendere diversi rischi per avere dei buoni rientri in questi periodi
Quello delle obbligazioni è un mare magno: nelle "statali singole o qualcosa di societario" ci puoi trovare di tutto come rendimento/rischio
I fondi immobliari sono stati un bagno di sangue negli ultimi anni (magari andrà meglio, chissà...)
Sull'oro bisogna andarci cauti

Per studiare, hai studiato: niente da dire , dovresti solo valutare il momento in cui stai pensando di fare la tua scelta e gli strumenti con cui la metterai in pratica (es.: citi macrocategorie in cui ci può stare un po' di tutto, e ci possono essere delle brutte sorprese)
Sui 20 anni questa asset location è in grado di battere il btp a pari durata? Probabilmente sì, dipende qual è la tua priorità (e la tua/vostra capacità di fronteggiare improvvise necessità economiche senza intaccare un investimento in un momento negativo) tra il rendimento possibile ed il flusso cedolare certo