Qual è il valore minimo da dichiarare nell'atto di compravendita per non subire accertamenti fiscali d'ufficio?
Nel caso di acquisto di un immobile o di un terreno è pratica diffusa dichiarare nell'atto di compravendita una cifra inferiore a quella realmente pattuita e pagata al venditore. In questo modo le imposte, calcolate in percentuale, vengono pagate in base alla cifra dichiarata e non a quella effettivamente pagata, con evidente risparmio. Ma se il valore dei beni trasferiti è superiorre a quello indicato nell’atto, entro due anni, l'ufficio tributi può provvedere d'ufficio alla rettifica e richiere al contribuente la liquidazione della maggiore imposta dovuta (incluse sanzioni e interessi).
L'accertamento del valore avviene se il valore dichiarato nell'atto è inferiore a quello determinato su base catastale, oppure se l'oggetto della compravendita è un terreno edificabile. In base a queste regole si può comprendere che il valore minimo che viene dichiarato in un atto di compravendita è uguale o inferiore al valore catastale. Tale valore, che negli ultimi anni ha subito varie rivalutazioni, si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficenti:
• 126, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,B,C (escluse le categorie A/10 e C/1)
• 63, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
• 42,84, per i fabbricati delle categorie C (negozi e botteghe) ed E.
Con la prossima finanziaria si prevede un incremento di tali rendite. I comuni potranno infatti rivedere le rendite catastali (cioè la base imponibili degli immobili), attraverso due diversi meccanismi. Il primo, applicato soprattutto nei capoluoghi di provincia, sarà chiedere al Catasto di riconsiderare gli immobili ritenuti particolarmente sottovalutati ai fini fiscali, rispetto agli altri nello stesso comune. Il secondo criterio, più agile, consiste nel pretendere che i proprietari dell’immobile ritenuto con parametri catastali inesatti, forniscano aggiornamenti.
Se invece il corrispettivo dichiarato nell'atto non risulta inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali l'ufficio potrà procedere a rettifica solo qualora risulti da altri atti o documenti che è stato pagato un valore superiore. Per i terreni non edificabili, il valore si determina moltiplicando per 112,5 il reddito dominicale rivalutato del 25%. Per le cessioni soggette all’Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti.
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