agevolazione prima casa

[torre1]

Sottopongo il seguente caso: due persone, ciascuna proprietaria di un appartamento, ereditano al 50% un altro appartamento

1. In quanto già proprietari di un loro appartamento, una volta acquisiti i diritti sull'appartamento ereditato perdono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa ? E in questo caso quanto pagano di tasse di successione ?
2. Ai fini IMU e TASI, se uno dei due trasferisce la sua residenza in questo nuovo appartamento, chiaramente paga IMU-TASI (e IRPEF se non lo affitta) su quella che era in origine la sua abitazione principale, che diventa seconda casa. Ma nel nuovo appartamento, che diventerebbe la prima casa, ha le esenzioni (quindi non paga IMU-TASI e IRPEF) o no?
3. La persona che resta nel suo appartamento di origine, dando l'usufrutto del suo 50% a chi va ad abitare l'appartamento ereditato, è esentato dal pagamento di IMU-TASI-IRPEF o no ?

Grazie in anticipo per ogni contributo

 

[torre1]

Proprio nessuna idea ?

 

[scerir]

La persona che resta nel suo appartamento di origine, dando l'usufrutto del suo 50% a chi va ad abitare l'appartamento ereditato, è esentato dal pagamento di IMU-TASI-IRPEF o no ?
Grazie in anticipo per ogni contributo

La persona che concede, formalmente, in usufrutto il suo 50% dell'appartamento ereditato, restando ad abitare nel suo vecchio appartamento, non deve pagare IMU-TASI sull'appartamento ereditato, in quanto goduto da altri. Stessa cosa per IRPEF.

 

[torre1]

La persona che concede, formalmente, in usufrutto il suo 50% dell'appartamento ereditato, restando ad abitare nel suo vecchio appartamento, non deve pagare IMU-TASI sull'appartamento ereditato, in quanto goduto da altri. Stessa cosa per IRPEF.

Grazie , ho da poco avuto la stessa conferma da un notaio. Resta il problema di capire i costi dell'usufrutto e soprattutto i problemi con gli eredi del proprietario del bene nel caso morisse prima dell'usufruttuario, su questo il notaio mi ha messo qualche dubbio
Mi sto informando sulla normativa per capirci qualcosa.

 

[gianted]

Matteo cede l'usufrutto 50% a Luigi.
Se Luigi muore passa ai suoi eredi.
Se Matteo muore i suoi eredi avranno la piena proprietà 50%

 

[torre1]

Matteo cede l'usufrutto 50% a Luigi.
Se Luigi muore passa ai suoi eredi.
Se Matteo muore i suoi eredi avranno la piena proprietà 50%

Stando al notaio, però, se Matteo muore prima i suoi eredi si ritrovano un 50% dell'appartamento che con l'usufruttuario dentro (Luigi) non possono usare e neanche vendere (se non a prezzi stracciati), a meno che Luigi non sia prossimo anche lui ad andarsene
In questo caso, sempre stando al notaio, il rischio è che impugnino l'usufrutto e in qualche modo costringano luigi a comprare la loro parte. Mi sembra strano che sia possibile, aspetto di saperne di più dal notaio, ma sembra una possibilità seria.
Non mi è poi ancora chiaro il costo di tutta la pratica, tra costi parcella notaio e tasse, in giro ho trovato interpretazioni discordanti. In molti esempi che ho trovato in giro il proprietario (es l'anziano), vende la sola **** proprietà mantenendone però l'usifrutto.
Qui invece il proprietario mantiene la **** proprietà e concede l'usufrutto, anche gratis, ma è da vedere poi in futuro i suoi eredi come la prenderebbero, sembra che il vero problema sia quello.
Se però non si fa l'usufrutto con le normative attuali Matteo è certo di pagare ogni anno il 50% di imu, tasi e irpef sul valore complessivo dell'appartamento

 

[gianted]

Se il primo a morire è Matteo, si avrà una comunione ereditaria al 50% fra Luigi e gli eredi di Matteo.
Luigi che risiede nell'immobile dovrà pagare un affitto agli altri comproprietari fino al momento dello scioglimento della comunione (o alla cessione della quota allo stesso Luigi).
Non capisco cosa intenda il notaio con "impugnare l'usufrutto", dato che questo sparisce insieme a Matteo (a meno che nell'atto traslativo originale fra Matteo e Luigi venga prevista qualche clausola particolare, facci sapere).
Costringere Luigi a comprare la loro parte si può fare solo ricorrendo al tribunale per la divisione giudiziale ma anche in tal caso dipende, se Luigi si rifiutasse la casa verrebbe messa all'asta con tempi e profitti del tutto incerti.

I costi dipendono in prima battuta dall'età di Matteo e dal valore della casa.
In alternativa Matteo può affittare a Luigi il suo 50% con un regolare contratto di locazione (o al limite un comodato oneroso). La pigione andrà a compensare ampiamente le imposte gravanti sull'immobile.

 

[torre1]

Se il primo a morire è Matteo, si avrà una comunione ereditaria al 50% fra Luigi e gli eredi di Matteo.
Luigi che risiede nell'immobile dovrà pagare un affitto agli altri comproprietari fino al momento dello scioglimento della comunione (o alla cessione della quota allo stesso Luigi).
Non capisco cosa intenda il notaio con "impugnare l'usufrutto", dato che questo sparisce insieme a Matteo (a meno che nell'atto traslativo originale fra Matteo e Luigi venga prevista qualche clausola particolare, facci sapere).
Costringere Luigi a comprare la loro parte si può fare solo ricorrendo al tribunale per la divisione giudiziale ma anche in tal caso dipende, se Luigi si rifiutasse la casa verrebbe messa all'asta con tempi e profitti del tutto incerti.

I costi dipendono in prima battuta dall'età di Matteo e dal valore della casa.
In alternativa Matteo può affittare a Luigi il suo 50% con un regolare contratto di locazione (o al limite un comodato oneroso). La pigione andrà a compensare ampiamente le imposte gravanti sull'immobile.

Luigi ha solo matteo come erede, matteo ha dei figli, che dovrebbero essere gli unici eredi, che io sappia. La casa in usufrutto prima o poi finisce comunque agli eredi di Matteo, se Matteo muore prima.
Matteo e Luigi hanno età simili, intorno ai 60 anni, le tabelle riportano le percentuali di ripartizione del valore dell'usufrutto e del valore della **** proprietà, con gli anni il primo diminuisce sempre più, la seconda cresce sempre più, in questo momento, per le età in gioco siamo intorno al 50%, i due valori si equivalgono
Ai fini delle tasse e dell'onorario del notaio (credo) dovrebbe contare il valore catastale della casa, matteo sarebbe anche pronto a cedere gratuitamente il suo usufrutto e a rinunciare ad ogni forma di affitto (può benissimo dare un comodato gratuito per questo, ma ci pagherebbe comunque le tasse sopra), visto poi che nella casa in usufrutto ci lascerebbe anche cosa sue, gli fa anche da magazzino, il suo unico problema è non pagarci tasse sopra (circa 1000-1200 euro all'anno tra imu, tasi e irpef).
Luigi chiaramente non vorrebbe pagarci l'affitto, anche se solo sul 50%, visto che per adesso ha già un'altra casa da mantenere
Credo che il notaio si riferisca al fatto che se Matteo svende il suo usufrutto, sapendo che poi alla fine la casa comunque resta in famiglia alla sua morte, gli eredi di matteo trovandosi una casa al 50% che non possono vendere perchè occupata fino alla morte di luigi potrebbero rivalersi (o tentare di farlo) su Luigi nel momento Luigi, per accordi con il fratello Matteo, abbia pagato l'usufrutto poco o niente

 

[gianted]

Ora ho capito, impugnare l'usufrutto in quanto finta vendita... beh è chiaro che all'atto Luigi i soldi li deve cacciare come minimo il val. catastale che sarebbe il 25% dell'intero. Per es. casa con rendita c. 1.000€ a Matteo dovrà versare sui 30.000€ più altri 2.500€ fra notaio ed imposte.

Luigi chiaramente non vorrebbe pagarci l'affitto

Se non è disposto a rimborsare 1.000 euro annui sarà dura convincerlo a sborsare 30.000€ per una casa che sente già sua in esclusiva.

Luigi ha solo matteo come erede

Per ora! attento che se entra in gioco la badante ucraina... non fa prigionieri!

 

[torre1]

Ora ho capito, impugnare l'usufrutto in quanto finta vendita... beh è chiaro che all'atto Luigi i soldi li deve cacciare come minimo il val. catastale che sarebbe il 25% dell'intero. Per es. casa con rendita c. 1.000€ a Matteo dovrà versare sui 30.000€ più altri 2.500€ fra notaio ed imposte.

E' proprio questo il punto da valutare, se partire dal valore catastale è sufficiente o meno per eventuali future contestazioni o se bisogna passare per il valore di mercato, sicuramente più alto anche se l'appartamento non è in buone condizioni

Se non è disposto a rimborsare 1.000 euro annui sarà dura convincerlo a sborsare 30.000€ per una casa che sente già sua in esclusiva.

La cosa è un po' più complicata, è interesse di entrambi non perdere quell'appartamento, almeno per ora, per varie ragioni. Inoltre Matteo non entrando in possesso dell'appartamento (o avendone solo la nu.da proprietà, si toglie un bel po' di problemi) che invece ricadranno tutti sulle spalle di Luigi, anche qui per tante storie
Infatti il problema è solo nei confronti di possibili contestazione degli eredi se Matteo morisse prima di Luigi

Per ora! attento che se entra in gioco la badante ucraina... non fa prigionieri!

C'è tempo per la badante ....

Grazie mille

Ne approfitto per chiedere a tutti un'altra cosa. Dalla morte del precedente proprietario della casa alla fine della successione passa un certo tempo. In questo lasso di tempo, SULLA CARTA, i due eredi Luigi e Matteo potrebbero figurare al 50% proprietari dell'appartamento, mentre prima ne avevano solo una piccola parte.
Luigi, continuando a risiedere nell'appartamento, non dovrebbe pagare tasse in quanto prima casa di residenza (è sull'altro appartamento che continua a pagare tasse come seconda casa)
Matteo, se passa l'idea dell'usufrutto, dalla formalizzazione della successione e dell'usufrutto in poi non paga più niente.
Ma in mezzo, tra la morte del precedente proprietario e la formalizzazione della successione/usufrutto, Matteo deve pagare tasse comunali sul suo 50% (ipotetico, perchè in fase di successione potrebbe anche cedere tutto) o è tutto sospeso fino alla formalizzazione della successione ?

 

[gianted]

se partire dal valore catastale è sufficiente o meno per eventuali future contestazioni o se bisogna passare per il valore di mercato

Direi che è sufficiente, guarda ad es. Cass. n.5843/2018 dove perfino pagare un quarto del prezzo pattuito non è stato considerato simulazione.


Matteo pagherà l'IMU 50% calcolata dal giorno della morte fino al giorno precedente la cessione di usufrutto.

 

[torre1]

Direi che è sufficiente, guarda ad es. Cass. n.5843/2018 dove perfino pagare un quarto del prezzo pattuito non è stato considerato simulazione..

Molto interessante, grazie

Matteo pagherà l'IMU 50% calcolata dal giorno della morte fino al giorno precedente la cessione di usufrutto.

Quindi si da per scontato che fino alla concretizzazione della successione, dove si possono stabilire le ripartizione che i due eredi decideranno ( anche con rinunce all'eredità, ecc) vale la legittima, cioè che in quanto unici eredi comunque prenderebbero alla fine il 50% della casa per uno. E immagino che il pagamento di imu e tasi vada fatto direttamente quest'anno quando si paga la seconda rata, intorno a metà dicembre come scadenza

 

[gianted]

In generale il pagamento 50% non è scontato, lo è in questo caso per come hai descritto la situazione.
Matteo può saldare in percentuale diversa dal 50% se c'è un testamento che privilegia uno dei due.

Solo se Matteo pensasse seriamente a rinunciare all'eredità, farebbe bene a non pagare dato che poi dovrebbe chiedere il rimborso al Comune.

 

[torre1]

In generale il pagamento 50% non è scontato, lo è in questo caso per come hai descritto la situazione.
Matteo può saldare in percentuale diversa dal 50% se c'è un testamento che privilegia uno dei due.

Solo se Matteo pensasse seriamente a rinunciare all'eredità, farebbe bene a non pagare dato che poi dovrebbe chiedere il rimborso al Comune.

Non c'è testamento.
La rinuncia dell'eredità avrebbe delle controindicazioni. Luigi non ha eredi, quindi se rinuncia la sua parte va a Matteo.

Se rinuncia Matteo a chi va l'eredità ? A Luigi o agli eredi (figli) di Matteo ?
Nel primo caso, Luigi si ritroverebbe con tutta la casa, ma alla sua morte chi la eredita paga un bel po' di tasse di successione
Fino a quando Matteo è in vita, con la normativa di adesso alla morte di Luigi Matteo pagherebbe il 6% sul 100% del valore fiscale della casa (e non sul 50%) più le eventuali tasse (iva, registro, ecc) senza neanche le agevolazioni di prima casa, visto che ne ha già una di proprietà
Se Matteo non fosse più in vita erediterebbero i figli, che credo pagherebbero il 9% sul 100%.
Ma questo con le normative e le rendite catastali odierne. Sono anni che vogliono riformare catasto e rendite catastali, in peggio per il proprietario, non in meglio
E la normativa sulla successione in questo momento è tra le più morbide in europa. Dubito che in futuro sia così

Se invece alla rinuncia di Matteo dovessero subentrare i figli i possibili conflitti che prima potevano sorgere alla morte di Matteo potrebbero materializzarsi subito, cosa che non vogliono nè Matteo nè Luigi, per tante ragioni.

Per contro, per adesso il titolare della **** proprietà (Matteo), non paga tasse e intanto incassa il valore dell'usufrutto da Luigi, ma non è detto che con le normative future non sia comunque costretto a pagare tasse.
Sicuramente è vero quanto dicevi nei post precedenti, Luigi se paga l'usufrutto a Matteo ci rimette, ma almeno sa che sono capitali che restano in famiglia, comunque è qualcosa che alla sua morte sarebbe ereditato da Matteo (pagando sull'eccedenza della franchigia il 6%)
Le tasse che pagherebbe Matteo sul suo 50%, cumulate negli anni, sarebbero invece solo soldi regalati allo stato.

Le considerazioni da fare sono tante, purtroppo non possiamo sapere in futuro come sarà gestita la fiscalità sugli immobili, durante il governo Monti i proprietari di case, anche quelli con una casa sola, erano tra i contribuenti da tartassare. Se la situazione dovesse precipitare è possibile che la storia si ripeta