Diritto di Prelazione su Casa e Pascoli Confinanti

Oliverotto

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29/1/07
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Vorremmo vendere la nostra casa in montagna con pascoli e boschi limitrofi, da decenni un agricoltore taglia l’erba sui nostri pascoli per il suo bestiame e possiede inoltre i pascoli confinanti.

Questo agricoltore ha il diritto di prelazione sui pascoli anche se la strada privata per accedere alla nostra casa risiede su questi terreni?

Magari ha diritto di prelazione anche sulla casa?

Ditemi voi cosa si può fare, e soprattutto cosa non fare.
 
Scrivi che "un agricoltore taglia l'erba sui nostri pascoli .... e possiede i pascoli confinanti". Il tagliare l'erba configura un contratto di affitto con pagamento di un canone? Configura invece un contratto di comodato gratuito? A che titolo l'agricoltore possiede i pascoli confinanti? E' personalmente il proprietario di questi pascoli? Approfondirei queste questioni.
 
Scrivi che "un agricoltore taglia l'erba sui nostri pascoli .... e possiede i pascoli confinanti". Il tagliare l'erba configura un contratto di affitto con pagamento di un canone? Configura invece un contratto di comodato gratuito?

I nostri parenti gli facevano pagare una miseria, noi negli ultimi 8 anni le lo diamo in comodato gratuito ma senza niente di scritto.

A che titolo l'agricoltore possiede i pascoli confinanti? E' personalmente il proprietario di questi pascoli? Approfondirei queste questioni.

L'agricoltore ha legalmente acquistato i terreni e ora risultano accatastati a suo nome.

Questo gli darebbe diritto di prelazione comune anche se non lavorasse i nostri pascoli, giusto?

La questione e' quella che la strada che conduce alla casa e' su questi pascoli, la gente che vuole comprare la casa vuole anche la strada privata, ovviamente.
 
I nostri parenti gli facevano pagare una miseria, noi negli ultimi 8 anni le lo diamo in comodato gratuito ma senza niente di scritto. L'agricoltore ha legalmente acquistato i terreni e ora risultano accatastati a suo nome. Questo gli darebbe diritto di prelazione comune anche se non lavorasse i nostri pascoli, giusto? La questione e' quella che la strada che conduce alla casa e' su questi pascoli, la gente che vuole comprare la casa vuole anche la strada privata, ovviamente.

La questione non è semplicissima. Vanno chiariti bene bene molti e diversi aspetti. Comincerei col fare un contratto scritto, e anche registrato, di comodato gratuito, specificando bene l'oggetto del comodato (terreni a pascolo soltanto? anche la casa e la strada?). Quanto alla prelazione del proprietario confinante (che è soggetta ad alcune regole specifiche che sono tutte da controllare) si può dire, in generale, che - in caso di vendita dei terreni assieme alla casa - l’esistenza di un caseggiato nel fondo non esclude la prelazione, se esso è strumentale alla coltivazione del terreno stesso. Ma, nel caso concreto, la casa è ancora accatastata come "fabbricato rurale" oppure è stata accatastata come "civile abitazione", ai sensi delle recenti norme? Mi sembra inoltre di capire che vi sono dei soggetti interessati ad acquistare soltanto la casa (e i diritti sulla strada di accesso). In questo caso, se si intendesse vendere soltanto la casa e la strada di accesso, soprattutto se essa è accatastata come "civile abitazione", non mi sembra che possa scattare il diritto di prelazione del proprietario-confinante. Se invece la casa in vendita fosse ancora accatastata come "fabbricato rurale" e soprattutto se essa fosse al servizio del circostante terreno agricolo, con il quale essa dunque formasse un complesso immobiliare unitario, allora potrebbe scattare la prelazione del proprietario-confinante anche soltanto sulla casa (in base ad una vecchia giurisprudenza). Come vedi è una materia parecchio articolata e complessa. Non si possono fare cose azzardate. Bisogna, in caso, chiedere la consulenza di un notaio.
 
Ultima modifica:
Premesso che non sono un notaio e che è giusto il consiglio di interpellarne uno, io non vedo una situazione grave.
Se vendi la casa indica il prezzo vero nell'atto, e le condizioni.
Sulla strada, comunque, graverà una servitù di passaggio, se non si accede da altri lati.
Il diritto di prelazione è "alle medesime condizioni", quindi il tipo dovrebbe comunque pagarti la stessa cifra, negli stessi tempi.

Anni fa un mio parente rimase fregato perchè la cifra dichiarata in atto era ridicola (come usava allora)...ma questa è un'altra storia.
 
Ma, nel caso concreto, la casa è ancora accatastata come "fabbricato rurale" oppure è stata accatastata come "civile abitazione", ai sensi delle recenti norme?

La casa è di montagna ma ben tenuta e ristrutturata anche se avrà un secolo, e’ accatastata in categoria A/3 (Abitazione di tipo economico).

Il problema secondo me insorge se l'agricoltore vuole comprare i terreni e la casa per poco, e gli altri mi offrono più per la casa, frazionamenti e varie.

In particolare non vorrei che lui credesse che dato che ha il diritto di prelazione abbia diritto ad uno sconto.

Tra l'altro spero non ci sia più il rischio di una volta con l'usucapione: "noi coltiviamo questo terreno da venti anni e ora è nostro...." ?
 
Il pericolo di usucapione c'è sempre. C'è sempre la possibilità che qualcuno ci voglia provare (anche se la usucapione scatta solo se sussistono certe condizioni). Per questo è meglio fare un contratto scritto e registrato. Quanto alla (poco probabile, dal momento che si tratta di casa accatastata A/3) prelazione sulla casa e alla "parità di condizioni" bisognerebbe studiare se il confinante ha la possibilità - per legge - di derogare alle scadenze scritte nel compromesso, che restano sospese - per legge - nel caso egli chieda un mutuo.
 
Premesso che non sono un notaio e che è giusto il consiglio di interpellarne uno, io non vedo una situazione grave.
Prima Google, poi gli Esperti del FOL e poi Notai e Avvocati, per non fare domande ovvie ed evitare brutte figure, questa è la prassi giusto?
Sulla strada, comunque, graverà una servitù di passaggio, se non si accede da altri lati.
Speriamo gli acquirenti della casa si accontentino della servitù di passaggio e non debbano comprare un fuoristrada perché l’agricoltore non mantiene la strada adeguatamente.
Il diritto di prelazione è "alle medesime condizioni", quindi il tipo dovrebbe comunque pagarti la stessa cifra, negli stessi tempi.
Molte volte le persone con “un diritto” credono di avere diritto a qualcosa comunque, magari uno diritto allo sconto.
Uno dei problemi che vorrei evitare è il seguente: comunico ad entrambe l’offerta iniziale (stima del geometra di minima più un 20% voi cosa ne pensate? Non sono cifre grandi) e poi loro mi fanno un’offerta in busta chiusa firmata, per quanto valore abbia, e l’offerta maggiore vince. Se i giovani mi offrono 105 solo per la casa e l’agricoltore 107 per case e terreni, io prenderei la prima offerta, ma sono obbligato a prendere la seconda per il diritto di prelazione?
 
Il pericolo di usucapione c'è sempre. C'è sempre la possibilità che qualcuno ci voglia provare (anche se la usucapione scatta solo se sussistono certe condizioni). Per questo è meglio fare un contratto scritto e registrato.
Si ma lui non solo può rifiutarsi e dire l’ho coltivata per 20 anni lo stesso anche senza quest’ultimo anno, ma essendo prossimi alla vendita gli metterei come dire “la pulce nell'orecchio” quasi a suggerirgli di provarci con l’usucapione, o forzare un prezzo inferiore per il dubbio di questo.
Voglio precisare che non ho mai litigato con questo signore ne lo intendo fare, ma per aspettarmi il meglio mi preparo al peggio.
 
La prelazione agraria (se un tale diritto è effettivamente azionabile da parte di un confinante o da parte di un affittuario insediato sul fondo) ha un suo "rito". Uno deve per prima cosa fare un preliminare di vendita con un soggetto interessato (per il preliminare è meglio rivolgersi ad un notaio). Poi bisogna notificare il preliminare all'eventuale avente diritto (o agli aventi diritto) alla prelazione. Poi attendere il termine per la eventuale "accettazione" a pari condizioni rispetto al preliminare notificato. Insomma ci sono delle formalità - fissate da legge - da rispettare. Non si può fare come si vuole, trattando contemporaneamente con tutti. La prima cosa da decidere è se conviene vendere casa e terreni congiuntamente o separatamente, tenendo presente che il diritto di prelazione sulla sola casa (civile abitazione) potrebbe anche non esistere.
 
Giusto....."pari condizioni"= lo sconto non esiste.
 
La questione è complicata,ma a mio avviso ci sono delle relative certezze.
Con la prelazione agricola ci sto sbattendo.
Sul certificato di destinazione urbanistica come viene definito il terreno?
 
Personalmente ho avuto qualche spiacevole esperienza con la prelazione agraria.
Ad esempio un confinante, al quale avevo notificato il compromesso fatto con un soggetto terzo, mi rispose che avrebbe acquistato lui, alle stesse condizioni, con una raccomandata però da me ricevuta dopo la scadenza del termine fissato dalla legge! Rischiavo una causa da entrambi i soggetti, il terzo e il confinante.

Nel certificato di destinazione urbanistica il terreno deve avere una destinazione urbanistica agricola, per dare luogo al diritto di prelazione.
 
Personalmente ho avuto qualche spiacevole esperienza con la prelazione agraria.
Ad esempio un confinante, al quale avevo notificato il compromesso fatto con un soggetto terzo, mi rispose che avrebbe acquistato lui, alle stesse condizioni, con una raccomandata però da me ricevuta dopo la scadenza del termine fissato dalla legge! Rischiavo una causa da entrambi i soggetti, il terzo e il confinante.

Nel certificato di destinazione urbanistica il terreno deve avere una destinazione urbanistica agricola, per dare luogo al diritto di prelazione.
Infatti nel mio caso non c'è scritto agricolo come ti dicevo nel post specifico.
 
Il terreno, ai fini dell'esercizio della prelazione agraria, deve avere una destinazione urbanistica agricola, dovendosi ecludere il diritto di prelazione agraria per tutti quei terreni in cui la destinazione urbanistica sia da considerarsi urbana (destinazione edificabile, verde pubblico, verde privato, attrezzature, ecc.), in contrapposizione ad agricola, in base alla normativa urbanistica vigente in quel comune.

Qualcosa di specifico e di preciso il certificato di destinazione urbanistica dovrebbe dire.
 
Personalmente ho avuto qualche spiacevole esperienza con la prelazione agraria.
Ad esempio un confinante, al quale avevo notificato il compromesso fatto con un soggetto terzo, mi rispose che avrebbe acquistato lui, alle stesse condizioni, con una raccomandata però da me ricevuta dopo la scadenza del termine fissato dalla legge! Rischiavo una causa da entrambi i soggetti, il terzo e il confinante.

Nel certificato di destinazione urbanistica il terreno deve avere una destinazione urbanistica agricola, per dare luogo al diritto di prelazione.

Rischiavi...ma nessuno ti ha fatto causa perchè ti è arrivata "dopo".
Allora...è giustissimo cautelarsi e fate bene.
Però...se tutti quelli che volevano farmi delle cause (perdenti) me le avessero fatte.....
 
Rischiavi...ma nessuno ti ha fatto causa perchè ti è arrivata "dopo".
Allora...è giustissimo cautelarsi e fate bene.
Però...se tutti quelli che volevano farmi delle cause (perdenti) me le avessero fatte.....

Il problema c'era. La accettazione della proposta di acquisto del confinante, via raccomandata, era stata spedita ben prima della scadenza del termine, ma era arrivata ben dopo tale scadenza. Colpa della posta? Non si sa. Comunque fu pensato che l'atto di accetazione del confinante era un atto "recettizio" e che quindi doveva arrivare entro il termine di scadenza.
 
Colpa della posta?

Si, indubbiamente, e' sempre colpa delle Poste.

Mezzo scherzo e mezza verita' ma le Poste Italiane sono un servizio Terzomondista, che mi hanno causato decine di problemi negli anni.

Per cautelarmi una volta dopo aver mandato la raccomandata con ricevuta di ritorno per uno sfratto di fine locazione, mi sono recato dall'interessato di persona e gli ho chiesto di firmare l'avviso lui stesso oltre alla raccomandata che gli doveva arrivare. (10 Euro vogliono adesso per quella veloce)

Poi perche' ultimamente al 90% assumono solo donne?
 
Però, se ben ricordo...il mio notaio una volta mi disse che il preliminare della vendita andava pubblicata nell'albo del comune, che ha valore ufficiale nel confronto dei possibili agricoltori confinanti, prelatori (o predatori?;))
Ricordo male?
 
Però, se ben ricordo...il mio notaio una volta mi disse che il preliminare della vendita andava pubblicata nell'albo del comune, che ha valore ufficiale nel confronto dei possibili agricoltori confinanti, prelatori (o predatori?;))
Ricordo male?

La "denuntiatio" va fatta notificando all'avente diritto (o aventi diritto, possono essere molti, in particolare vedere se ci sono dei familiari dell'avente diritto principale che hanno i requisiti per azionare la prelazione, indipendentemente) il contenuto del preliminare fatto con un terzo. In teoria anche una "denuntiatio" VERBALE può andar bene, ma come PROVARLA? Occorre quindi essere prudenti (raccomandata a.r.). Francamente non so se l'albo comunale possa essere utile. Di quale comune? Comune dove sta il terreno? Comune di residenza del venditore? Comune di residenza del confinante? E come si fa a PROVARE che il confinante ha visto l'albo comunale? Ricordarsi che il confinante ha il diritto di esercitare il retratto entro un anno! Non so se mi spiego.
 
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