Intrigo familiare

[vivaslan]

Scrivo per una situazione di un mio amico.
Tre fratelli, hanno deciso di fare un investimento immobiliare comprando all'asta giudiziaria, una palazzina composta da 11 appartamentini da locare.

Il costo totale dell'operazione è stato di 380000 euro, compreso le tasse e varie.

Gli 11 appartamenti sono stati cointestati a tutti e tre i fratelli.

Il primo fratello (A), ha messo a disposizione 150000 euro, ipotecando la propria abitazione con un mutuo liquidità.

Il secondo fratello (B), ha stipulato un mutuo personale di 180000 euro ipotecando 6 degli 11 appartamentini acquistati in asta.

il terzo fratello (C), nullatenente, non ha messo niente.

Il Padre, ha messo a titolo gratuito e a beneficio di tutti e tre la differenza, cioè 50000 euro.

Dopo circa un anno tutti gli appartamentini sono stati messi a reddito, producendo circa 4000 euro al mese lordi. Con questi soldi si pagano le rate dei due mutui, le spese, le tasse ed il resto viene accantonato in un fondo comune.

Problematiche:

I due fratelli A e B, sono più esposti finanziariamente rispetto al terzo fratello C.

In pratica i fratelli A e B, potevano fare anche l'operazione da soli, il quesito che pongono è: come fare per equilibrare la situazione?

Potevano inserire nei mutui di A e B anche C, tuttavia per non dare troppe garanzie alle banche è stato preferito fare in quel modo.

E' stato proposto una scrittura privata, in cui si dichiarava che il fratello C, fosse in debito di 110000 euro (330000:3 =110000), rispetto ai fratelli A e B, ma C non riconosce questa situazione.

C dice, che comunque i mutui vengono pagati dalle entrate e che in realtà nessuno dei tre ha tirato fuori un soldo.

A e B, hanno anche il timore che C, possa vendere la sua quota del 33% oppure possa fare un ulteriore debito sulla sua parte che peserebbe su tutta l'operazione.

Consigli?

 

[absbeginner]

Non sono esperto di diritto civile, le mie sono parole in libertà.

A B e C non hanno costituito una società e quindi C è titolare di un diritto reale di proprietà del 33% sull'immobile acquistato. Questo diritto può essere modificato solo con il suo consenso o in forza di legge.

L'unica strada è convincere C a rinunciare a parte dei fondi a lui spettanti al solo fine di estinguere anticipatamente i debiti contratti dagli altri due fratelli. Se non accetta i due fratelli potranno solo impugnare l'atto di compravendita dell'immobile e chiedere la rettifica delle quote di proprietà, sempre ammesso che sia possibile.

 

[Reach.]

non si capisce perche' abbiano tirato in mezzo C

 

[Pred_01]

è stata la mia stessa prima considerazione, a maggior ragione che sapevano fosse nullatenente.

 

[Nicol P]

Fare la divisione immobiliare prima di subito....almeno i danni che può fare C col suo 33% si limiteranno ad intaccare la sua quota e solo quella.

 

[vivaslan]

C stato inserito su volontà del padre, solo dopo si sono resi conto che qualcosa non tornava.
Sono fratelli e si vogliono bene, ma dopo ci le mogli e i nipoti che vorranno chiarire la.situazione
Si cerca quindi una soluzioni bonaria.

 

[comolego]

la soluzione bonaria potrebbe essere che i 50k del papà vadano considerati a favore del solo C, ovviamente da tenere in conto in vista della legittima. Poi C dovrebbe pareggiare la quota rispetto ai fratelli devolvendo tutto o parte del guadagno d'affitto, fino a concorrenza. Il tutto dovrebbe essere messo per iscritto, ma mi domando perchè C, che si trova senza aver sborsato una lira proprietario al 33% di un immobile e riceve un terzo del profitto degli affitti, dovrebbe farlo, tanto più se (ex) nullatenente.
Se invece il padre ha voluto favorire il figlio C senza se e senza ma, basta che i fratelli in fase di successione tengano conto di questa donazione, tenendo conto che il padre potrebbe aver disposto della quota disponibile in favore solo di questo figlio, come la legge consente.

 

[Sbankalor]

purtroppo tutto dipende da C.....

Comunque consigli spassionato, mai fare cose in famiglia.....

 

[vivaslan]

Comolego, interessante la tua soluzione

 

[chantal_bbb]

Il padre non c'entra nulla, ha agito correttamente : infatti ha donato 50.000€ a tutti e tre i fratelli, non ha favorito nessuno. Casomai sono i fratelli che prima hanno deciso di fare una cosa e ora vogliono ritornare sui loro passi. Apparentemente C sembra favorito (dai suoi stessi fratelli) perchè non ha messo cash o fatto un mutuo, ma così non è. Le cose devono essere valutate diversamente, vi stanno sfuggendo alcuni elementi fondamentali.

 

[Pred_01]

......Il secondo fratello (B), ha stipulato un mutuo personale di 180000 euro ipotecando 6 degli 11 appartamentini acquistati in asta.

Se lui è proprietario del 33% di 11, come ha potuto ottenere ciò?

 

[vivaslan]

Vero, devo chiederlo

 

[vivaslan]

Chantal, so che sei esperta,
Fai le tue considerazioni

 

[absbeginner]

chantal_bbb si riferisce probabilmente a questo aspetto:

Potevano inserire nei mutui di A e B anche C, tuttavia per non dare troppe garanzie alle banche è stato preferito fare in quel modo.

Nel caso in cui per i bassi introiti degli affitti o per altri motivi A oppure B non fossero stati in grado di ripagare i rispettivi mutui le banche avrebbero potuto pignorare solo la quota di proprietà dello stabile intestata all'insolvente.
In questo modo si blocca di fatto la possibilità di vendere il bene immobile attraverso l'asta giudiziaria o meglio il prezzo che se ne può ricavare è molto più basso del valore di mercato.

 

[gianted]

A e B, hanno anche il timore che C, possa vendere la sua quota del 33% oppure possa fare un ulteriore debito sulla sua parte che peserebbe su tutta l'operazione.

A e B si devono mettere in testa che C è comproprietario al 33% di ciascuno degli immobili perciò la cessione di qualche sua quota non li deve riguardare, a parte l'ovvio diritto di prelazione (che però si esplica solo se C volesse sbarazzarsi di tutti quanti gli 11 appartamenti).
Per quanto riguarda la gestione ordinaria, A e B hanno la maggioranza assembleare e fanno il bello e il cattivo tempo, che vogliono di più?

 

[Pred_01]

si da per scontato che non ci saranno mai problemi nella gestione/affitto degli 11 immobili.
se qualcosa va storto, la o le banche, sulla parte "solida" credo si rifanno sulla proprietà in parola; ma questo non esclude che A e/o B, siano considerati "cattivi pagatori", situazione, questa, estranea a C.

se il "rischio imprenditoriale" ha un valore, questo andrebbe ascritto ad A e B.

IMHO.