PROLOGO
Assumendo per certi e veri questa fatti.
Ritardo di tre mesi riconsegna immobile per terminata locazione abitativa.
I tre mesi di occupazione sono stati pagati a norma dell’articolo 1591 c.c. con l’ex canone di locazione a titolo di indenizzo.
Non esiste nessun maggior danno dimostrabile in quanto l’immobile non viene nuovamente affittato né viene venduto ma viene dato in comodato d’uso gratuito a uno dei soci della società proprietaria dell’immobile.
Alla luce della telefonata che segue è ravvisabile in ipotesi la tentata estorsione ?
TELEFONATA (...)
E’ difficile potere dare una risposta esauriente e precisa sulla base delle informazioni desumibili da una conversazione telefonica intercorsa tra te e uno scaltro legale della società locatrice che, ad un certo punto, se ne esce con un simpaticissimo:
“Io faccio l’arbitro”.
Sappiamo solo che si tratta di una locazione abitativa (concordata? transitoria? libera?) scaduta (alla prima scadenza contrattuale per diniego motivato di rinnovazione? Quale? Alla seconda scadenza contrattuale?) e che tu permani da tre mesi nell’immobile locato di proprietà di una società, non potendolo rilasciare a causa di una non ben precisata
“situazione molto delicata”.
Il legale – se ho ben compreso – ti propone un accordo stragiudiziale (che non integra il reato di tentata estorsione, di cui all’art.629 c.p., data l’assenza della intrinseca ingiustizia del fine perseguito) per disinnescare l’azione legale di sfratto (il locatore non può rimanere a lungo inerte per non cadere nella trappola della tacita rinnovazione del rapporto per un’altra tornata contrattuale), con riconoscimento a favore della società – salvo che tu non restituisca i locali, con esclusione della mora e del maggior danno previsti dal 1591 - di una maggiore somma a titolo di danno presunto (la cui congruità risulta impossibile valutare), collegandolo (ma anche questo passaggio è poco chiaro) alla urgenza di un socio che avrebbe necessità di utilizzare l’immobile direttamente, non è chiaro se a titolo gratuito o come titolare esclusivo dell’immobile, a seguito di cessione di quota di proprietà sullo stesso da parte di un altro socio, operazione al momento, però, ancora
in fieri.
Posto che questo sia il caso che ti angustia – con tutte le cautele del caso – è possibile dire, in linea generale, un paio di cose. Per il disposto del 1591, trovandoti in una situazione di mora nella restituzione della cosa locata (occorre la costituzione in mora), sei tenuto a dare al locatore il corrispettivo legale convenuto fino alla effettiva riconsegna: è una indennità di occupazione o, se preferisci, un indennizzo minimo comunque dovuto (il canone è il parametro di riferimento), a prescindere dalla prova di qualsiasi danno, in quanto il legislatore ha ritenuto che il solo fatto del ritardo comporti necessariamente un danno.
Diversamente – per quanto riguarda quel danno eventuale che superi la soglia del corrispettivo convenuto (la costituzione in mora si estende all’obbligazione risarcitoria del maggior danno) – dando per scontato che il tuo contratto non contenga una clausola penale che determini preventivamente l’entità del maggior danno di cui al 1591 - detto ulteriore maggior danno non sorge automaticamente, ma deve essere provato dal creditore secondo i principi generali di cui al 1218
(Responsabilità del debitore) e 1224
(Danni nelle obbligazioni pecuniarie) cod. civ., anche se hai di fatto cessato di utilizzare il bene secondo la destinazione convenuta nel tuo contratto. Applicare il 1591 per detto (ipotetico) maggior danno non significa altro che applicare la norma generale del 1223
(Risarcimento del danno), che vuol dire perdita subita, ossia danno emergente + mancato guadagno, ossia lucro cessante: il sistema normativo vigente sulle locazioni non si sovrappone alle disposizioni codicistiche, quantificando legalmente il maggior danno in sei mensilità), salvo che tu non provi che l’inadempimento contrattuale o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a te non imputabile.
Di conseguenza, il locatore, in applicazione del principio dettato dal 1218
(Responsabilità del debitore) cod. civ., deve fornire la prova di questo danno - anche mediante presunzioni semplici che non sono altro che le conseguenze che la legge o il giudice trae da un fatto noto (ad es. la stipula di un contratto di locazione o di compravendita
anche dopo pochi mesi il rilascio) per risalire ad un fatto ignoto (perdita di favorevoli occasioni di locazione o di vendita nel periodo della mancata restituzione), dotate dei requisiti di cui all’art.2729 cod. civ. purché gravi, precise e concordanti (ogni mezzo di prova è utilizzabile) ed invocate non in astratto al solo scopo di provare l’esistenza di un maggior canone virtuale di mercato, ma idonee a dare in concreto la prova della lesione del suo patrimonio (che non vuol dire il rogito, ma almeno un sommario preliminare o quantomeno una vera e propria trattativa in corso saltata; che non vuol dire un contratto di locazione scritto e registrato, ma almeno una proposta di conduzione immobiliare, tutte trattative “congelate” dalla tua occupazione dei locali), consistente ad esempio nel non aver potuto vendere l’immobile a condizioni vantaggiose ovvero nella perdita di altre situazioni profittevoli o di reali propositi di utilizzazione da parte della stessa società. Per cui le domande da porsi sono:
“Esistono soggetti seriamente disposti ad assicurarsi il godimento dell’immobile dietro la corresponsione di una determinata somma più vantaggiosa per il locatore? La riconsegna ritardata della cosa locata pone in essere le condizioni della perdita delle occasioni sopramenzionate? La riconsegna ritardata della cosa locata impedisce al locatore l’utilizzo diretto e tempestivo del bene?"
Solo un giudice può dare una risposta a queste domande. Da parte mia posso solo rilevare che la tua occupazione dei locali determina comunque l’impossibilità per un socio di utilizzare l’immobile, indipendentemente che lo goda a titolo gratuito o come titolare esclusivo. Tu lucri un sensibile vantaggio a spese del locatore o no? Gli sottrai per un certo tempo (breve o lungo che sia) la disponibilità del suo bene o no? Questo (innegabile) vantaggio – determinatosi da un inadempimento – ha addirittura indotto la giurisprudenza di merito e di legittimità
in argomenta a prospettare un arricchimento senza causa.
Del resto, la mancata o ritardata conclusione del preliminare di vendita (sempre che il negozio sia reale e praticabile e non frutto di tatticismi della tua controparte) è obiettivamente giustificabile proprio (e di nuovo) alla luce della persistente occupazione del bene da parte tua successivamente alla scadenza del rapporto.
Questi sono alcuni elementi che il legale della società porrà in istruttoria alla discrezionale valutazione del giudice, magari corroborandoli con prove documentarie, profilando un danno risarcibile. E mi fermo qui, perche se poi il locatore desse corso ai suoi propositi, avviando azione legale di sfratto e tu continuassi a detenere i locali (ma ne dubito se, come dici, hai intenzione a settembre di liberarl), per il periodo intercorrente tra la data della sentenza di rilascio dell’immobile e quella della effettiva riappropriazione del bene, si profilerebbero scenari più complessi che volentieri ti risparmio.
